根據(jù)《山西省國土資源廳辦公室關(guān)于加強(qiáng)地價(jià)體系建設(shè)和管理的通知》（晉國土資辦發(fā)〔2018〕78號(hào)）要求，我局組織編制了《澤州縣標(biāo)定地價(jià)》，現(xiàn)向社會(huì)公開征求意見，可在2022年11月13日前，通過以下途徑和方式提出意見。

電話：0356－2223383

郵箱：zzliyong403＠163．com

澤州縣自然資源局

關(guān)于澤州縣標(biāo)定地價(jià)成果的通告

一、工作背景

標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)是地價(jià)管理的基礎(chǔ)。隨著我國土地管理技術(shù)手段的進(jìn)步，構(gòu)建由基準(zhǔn)地價(jià)體系、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系和標(biāo)定地價(jià)體系組成的“三位一體”公示地價(jià)體系已經(jīng)是大勢所趨，但其中的標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)工作一直沒有實(shí)質(zhì)性開展。

我國自1992年以來，全國絕大部分城鎮(zhèn)都已完成基準(zhǔn)地價(jià)建立工作，逐步建立了比較完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系，并且大部分城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)體系都能夠按規(guī)定在2-3年內(nèi)進(jìn)行一次更新。從2004年至今，我國在105個(gè)城市逐步建立了地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系，通過每個(gè)季度對標(biāo)準(zhǔn)宗地(監(jiān)測點(diǎn))的評(píng)估監(jiān)測，建立了完善的地價(jià)變化指數(shù)體系。而標(biāo)定地價(jià)的概念，早在1995年原國家土地管理局《關(guān)于加強(qiáng)地價(jià)管理規(guī)范土地估價(jià)行為的通知》(國土籍字(1995)第190號(hào))中就明確提出“城市市區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)評(píng)估工作，力爭在1996年6月底前完成”。在2007年修訂頒布的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條中也明確規(guī)定“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重量價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布”。根據(jù)國土資源部《關(guān)于擴(kuò)大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規(guī)〔2016〕20號(hào))和《國土資源部辦公廳<關(guān)于加強(qiáng)公示地價(jià)體系建設(shè)和管理有問題的通知》(國土資廳發(fā)〔2017〕27號(hào))要求，各地要根據(jù)部、省有關(guān)要求按時(shí)完成基準(zhǔn)地價(jià)的更新、發(fā)布，及時(shí)完成基準(zhǔn)地價(jià)電子化備案，按要求開展公共服務(wù)項(xiàng)目用地、國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的制訂與發(fā)布工作，加快標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)。

《山西省國土資源廳辦公室關(guān)于加強(qiáng)地價(jià)體系建設(shè)和管理的通知》（晉國土資辦發(fā)〔2018〕78號(hào)）第五條要求加快推進(jìn)標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)，《山西省自然資源廳辦公室關(guān)于進(jìn)一步加快城鄉(xiāng)公示地價(jià)體系建設(shè)工作的通知》（晉自然資辦發(fā)〔2021〕12號(hào)）要求，全面完成城鎮(zhèn)標(biāo)定地價(jià)制訂工作。標(biāo)定地價(jià)是政府為管理需要確定的、符合一定條件的標(biāo)準(zhǔn)宗地土地權(quán)力價(jià)格，是宗地評(píng)估、地價(jià)管理和有關(guān)稅費(fèi)確定的重要依據(jù)。為了保證該項(xiàng)工作能夠按時(shí)完成任務(wù)，并保證成果科學(xué)、合理、符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合澤州縣實(shí)際，制定澤州縣（各區(qū)域）標(biāo)定地價(jià)體系，為宗地評(píng)估、地價(jià)管理和有關(guān)稅費(fèi)確定提供重要依據(jù)。澤州縣自然資源局牽頭組織開展了本次澤州縣標(biāo)定地價(jià)制訂工作。

二、工作目的和意義

通過標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)及其公示，確定標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)立、標(biāo)定地價(jià)定期評(píng)估、公示及管理、應(yīng)用等，建立以基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為核心的公示地價(jià)體系，更好地服務(wù)于宏觀調(diào)控、不動(dòng)產(chǎn)稅基評(píng)估等相關(guān)工作，并滿足公眾的信息需求。標(biāo)定地價(jià)公示工作的意義主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）完善公示地價(jià)體系

標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)是地價(jià)管理的基礎(chǔ)。在我國，由基準(zhǔn)地價(jià)體系、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系和標(biāo)定地價(jià)體系共同構(gòu)成了公示地價(jià)體系。三者聯(lián)系緊密，但又各有側(cè)重。通過標(biāo)定地價(jià)公示體系的試點(diǎn)和推廣，構(gòu)建由基準(zhǔn)地價(jià)體系、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系和標(biāo)定地價(jià)公示體系組成的“三位一體”公示地價(jià)體系，將有助于完善我國公示地價(jià)體系。

（二）政府管理的參考

土地出讓、補(bǔ)交地價(jià)款、課稅等多項(xiàng)公共事務(wù)均需要政府對城市地價(jià)分布與趨勢具有科學(xué)客觀的認(rèn)識(shí)。標(biāo)定地價(jià)可以為國有土地使用權(quán)出讓評(píng)估提供依據(jù)，為政府進(jìn)行土地管理及制定宏觀政策提供參考，有利于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場交易主體的行為，落實(shí)地價(jià)政策。

（三）促進(jìn)土地市場價(jià)格水平信息公開

長期以來，社會(huì)各界都一致認(rèn)為土地市場是一個(gè)不完全的市場，其原因之一在于土地市場的信息不對稱。雖然各地目前普遍采取網(wǎng)上公開招標(biāo)拍賣掛牌的方式進(jìn)行土地交易，保障了交易信息對外可查詢，但是，由于交易土地?cái)?shù)量相對于當(dāng)?shù)赝恋乜偭縼碚f仍屬于絕對的少數(shù)，因此，將標(biāo)定地價(jià)體系中的標(biāo)準(zhǔn)宗地及其評(píng)估結(jié)果作為公示地價(jià)進(jìn)行公示公開，將有利于促進(jìn)全縣范圍的土地市場價(jià)格水平信息的公開。

（四）用于衡量區(qū)域間地價(jià)水平

通過建立標(biāo)定地價(jià)體系，不僅能掌握同一城鎮(zhèn)內(nèi)由于區(qū)位條件不同而引起的地價(jià)水平差異，而且還可通過由不同用途的標(biāo)準(zhǔn)宗地選出的代表性宗地衡量各城鎮(zhèn)不同用途的地價(jià)水平。通過標(biāo)定地價(jià)的合理定價(jià)，促使不同城鎮(zhèn)和同一城鎮(zhèn)內(nèi)不同區(qū)位的土地得到最優(yōu)化、合理的利用，從而通過經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)用地結(jié)構(gòu)和布局，最終實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地的合理配置。

（五）評(píng)估地價(jià)的參考

標(biāo)定地價(jià)成果可作為參考和數(shù)據(jù)來源直接應(yīng)用于土地評(píng)估，影響因素及價(jià)格水平的比照具有可操作性，評(píng)估方法及參數(shù)設(shè)定具有專業(yè)性與規(guī)范性，有利于評(píng)估行業(yè)的健康有序發(fā)展。

三、工作過程

首先根據(jù)各區(qū)域土地利用現(xiàn)狀、土地利用規(guī)劃，通過現(xiàn)場調(diào)查、部門資料收集等方式，確定本次工作的評(píng)價(jià)范圍，制作工作底圖；

其次調(diào)查并整理土地利用與地價(jià)信息，通過要素疊加的方式，初步確定標(biāo)定區(qū)域，待實(shí)地核查后，通過綜合平衡與局部調(diào)整，確定標(biāo)定區(qū)域；

然后在標(biāo)定區(qū)域內(nèi)選取土地條件、土地利用狀況具有代表性且利用狀況穩(wěn)定，地價(jià)水平能夠起示范和比較標(biāo)準(zhǔn)作用的宗地。通過外業(yè)現(xiàn)場核查，補(bǔ)充信息，結(jié)合內(nèi)外業(yè)調(diào)查結(jié)果，分析樣點(diǎn)的宗地條件和土地利用狀況，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)宗地的選取要求，篩選并確定標(biāo)準(zhǔn)宗地；參考市場交易案例，充分考慮土地市場運(yùn)行狀況后選用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法對設(shè)立的標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行初評(píng)，提出建議值，待縣自然資源局主管部門審議后進(jìn)行修改，確定標(biāo)定地價(jià)并編制標(biāo)定地價(jià)修正體系表；

最后根據(jù)項(xiàng)目要求，編制標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)成果，對形成的成果征詢各方的意見及建議后進(jìn)行修改完善，并邀請專家進(jìn)行評(píng)審驗(yàn)收，最后報(bào)政府審批并公布實(shí)施。

四、澤州縣標(biāo)定地價(jià)成果的主要內(nèi)容

本次澤州縣標(biāo)定地價(jià)成果主要包含以下內(nèi)容：

1、估價(jià)基準(zhǔn)日：2022年1月1日。

2、工作范圍：涉及澤州縣六個(gè)區(qū)域，分別是丹河新城金村起步區(qū)、南村鎮(zhèn)、巴公鎮(zhèn)、大陽鎮(zhèn)、巴公工業(yè)園區(qū)、周村工業(yè)園區(qū)。

3、成果：標(biāo)定地價(jià)公示信息表如下所示

五、標(biāo)定地價(jià)的應(yīng)用

標(biāo)定地價(jià)為完善公示地價(jià)體系，作為政府進(jìn)行土地管理、監(jiān)控地價(jià)水平的參考依據(jù)及促進(jìn)土地市場價(jià)格水平的信息公開。

標(biāo)準(zhǔn)宗地是標(biāo)定區(qū)域的價(jià)值代表，標(biāo)定區(qū)域也是標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)值水平反映的一個(gè)區(qū)間，兩者不可分割，相互依賴。一個(gè)標(biāo)定區(qū)域要對應(yīng)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地要能反映一個(gè)區(qū)域的價(jià)格水平。本次標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)不違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，選擇的標(biāo)定區(qū)域?qū)?yīng)的標(biāo)準(zhǔn)宗地，每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)宗地都能反映出這個(gè)標(biāo)定區(qū)域的價(jià)值。

附圖：