最近出了很多地塊信息，上面標著不同的用途和產(chǎn)權(quán)年限，往往我們在做總結(jié)時總會以“商住用地”“商業(yè)用地”“居住用地”這些話術(shù)表述出來。

但是在與網(wǎng)友聊天過程中，小編卻發(fā)現(xiàn)很多人對土地到底屬于何種性質(zhì)還是區(qū)分不來，在買房時也是一知半解，只是聽置業(yè)顧問怎么說。

很多購房者在買房時只會認準70年產(chǎn)權(quán)，50年產(chǎn)權(quán)，40年產(chǎn)權(quán)，這幾個帶有數(shù)字的字眼，即使最后買了房，簽了合同也不明白自己住的房子屬于什么樣的用地性質(zhì)。

今日導讀：
1、土地劃分為商住用地和居住用地有區(qū)別嗎？
2、買房需不需要考慮是什么性質(zhì)用地？

在傳統(tǒng)意義的理解上來說，商住地的住宅一般指的是公寓，居住用地的住宅一般指的是普通住宅。

但在實際中還是會出現(xiàn)各種差別，因此，如果想要明確這兩者的區(qū)別，我們需要從土地性質(zhì)、使用權(quán)限、貸款政策和其他方面等幾個方面來分析。

土地性質(zhì)及使用權(quán)限不同

作為購房者，在買房的時候首先要了解的一定是土地性質(zhì)

提問：土地性質(zhì)是什么？

在我國的城市規(guī)劃中，管理部門會根據(jù)城市的規(guī)劃需求對某宗用地規(guī)定它的用途，也就是我們通常說的土地性質(zhì)。

土地性質(zhì)在一般情況下分為五類，包括：居住用地、商業(yè)用地、工業(yè)用地、綜合用地和其他用地。

因為土地性質(zhì)不一樣所以會有不同的用途，這也就間接決定了它們的土地使用權(quán)年限。

從目前劃分來看，土地使用權(quán)年限最高的是居住用地，最低的是商業(yè)用地。在晉城的土地出讓中，對于同一地塊有兩種以上的用途時，也會對其不同土地性質(zhì)做出明確的使用權(quán)年限劃分（值得注意的是今年晉城是在醫(yī)療衛(wèi)生用地產(chǎn)權(quán)年限上有所區(qū)別，但僅為個例！）

提問：土地使用權(quán)限是房屋產(chǎn)權(quán)嗎？

在這里想告訴大家的答案是：不是！買過房的人應(yīng)該都知道，買房后會拿到房產(chǎn)證和土地證。

房產(chǎn)證就是房屋所有權(quán)，土地證就是土地使用權(quán)。也就是說，房屋產(chǎn)權(quán)就是房產(chǎn)證和土地證里各項權(quán)利的總和，業(yè)主對該房屋的財產(chǎn)有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

兩者的區(qū)別如下：

這也就是平常在買房的時候，置業(yè)顧問會告訴你這個房子是70年產(chǎn)權(quán)的、40年產(chǎn)權(quán)的，也正是好多購房者最為關(guān)心的問題。但是在買房時你一定要明確，置業(yè)顧問所說的70年產(chǎn)權(quán)是指“土地使用權(quán)”，而房屋的所有權(quán)是永久屬于你的。

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，在土地使用權(quán)期滿后，使用人要求繼續(xù)使用的，國家可以不收回土地使用權(quán)，可按規(guī)定申請續(xù)期。

靈魂提問：土地使用年限是從房產(chǎn)證交付開始計算還是從批地開始？

正確答案是：從開發(fā)商取得土地的使用權(quán)之日起開始計算的，也就是從開發(fā)商簽訂土地使用權(quán)出讓合同那天開始算。

舉個例子：小王購買了一套70年產(chǎn)權(quán)的房子，開發(fā)商在2019年簽訂土地使用權(quán)，在2021年達到預(yù)售標準對外進行銷售，小王在2023年拿到房產(chǎn)證。最后是2019年加70年產(chǎn)權(quán)，才是小王所購房產(chǎn)的土地使用權(quán)年限。與其他無關(guān)！

買房需不需要考慮是什么性質(zhì)用地？那我們首先來來看看這不同的土地性質(zhì)在各個方面有什么不同吧！

1、貸款政策不同

在貸款政策方面，可以從貸款方式、貸款年限、首付比例和契稅分析。

一、貸款方式和年限。商業(yè)性質(zhì)的住宅只能進行商貸，在晉城商業(yè)性質(zhì)住宅貸款年限最高只有20年；而住宅性質(zhì)的住宅除了可以選擇商貸，還能公積金貸款，貸款限制最高30年。

二、首付比例：目前晉城市場上，商業(yè)性質(zhì)的住宅最低首付款必須支付總房價的50%（也就是5成），而普通住宅最低首付款可以支付總房價的30%（也就是3成）。

三、稅費、土地出讓金：商業(yè)性質(zhì)的住宅交納的稅費和土地出讓金都比普通住宅要高。

但是在商業(yè)性質(zhì)住宅有一個優(yōu)點就是，不占用個人名額，也就是不限購不限貸。這就讓一些剛需想著可以買來過渡，再轉(zhuǎn)手；投資客在不占名額的條件下也可以買來投資，這就是為什么很多人傾心于公寓的原因。

2、其他不同

一、生活成本不同。商業(yè)住宅的水電費會高出很多，而且不能通燃氣。因為屬于商業(yè)性質(zhì)用地，所以需要按照商用標準收費，一般情況下比住宅收費標準高。相比之下，住宅的生活成本會低些。

二、 落戶政策不同。一提到商業(yè)住宅我們首先要考慮的一定是落戶問題，因為在晉城絕大多數(shù)的商業(yè)住宅是不能落戶的，而普通住宅就不存在這些問題。

三、入學政策不同。在一般情況下，商業(yè)住宅是不能申請學位的，雖然現(xiàn)在晉城的相應(yīng)學區(qū)配比是按地域劃分的，但是對于很多購買公寓的用戶來說，孩子能不能取所在校區(qū)上學還是有所疑惑的，畢竟目前交房入住的商業(yè)性質(zhì)的住宅還是極少的。

4. 居住品質(zhì)不同。大家都知道商業(yè)住宅的容積率很高，我們經(jīng)常能聽到2梯12戶、3梯18戶這樣的梯戶比，早上出門等電梯以及下班等電梯的時間，其實就是一個問題。這樣高密度的住宅，跟純住宅相比，舒適度可不止低了一點點。

綜合整理：晉房網(wǎng)