你我都在見證歷史，5月28日，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過了《中華人民共和國民法典》，這部法律自2021年1月1日起施行。

作為中國第一部以“典”命名的法律，它不僅是法律界的一件大事，也與普通民眾的生活息息相關(guān)。

從先前公開的草案來看，民法典草案共7編、1260條，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任以及附則，幾乎所有的民事活動(dòng)，都能在民法典中找到依據(jù)。

因此，它又被譽(yù)為“社會(huì)生活的百科全書”、“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本法”!

對(duì)于外界普遍關(guān)注的住房和居住問題，民法典也從多個(gè)方面進(jìn)行涉及。

住宅用地70年期滿怎么辦？

在我國，業(yè)主對(duì)房屋本身享有無限期產(chǎn)權(quán)，但對(duì)房屋之下的土地有70年不等的使用權(quán)。

因此，住宅70年期滿后怎么辦？曾一度引發(fā)熱議。

如今，民法典在《物權(quán)法》的基礎(chǔ)上進(jìn)一步做了規(guī)定：

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。而民法典則在“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步規(guī)定“續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

不過，目前法律及行政法規(guī)對(duì)于住宅土地使用權(quán)到期后是否繳納費(fèi)用及如何繳納費(fèi)用上也還沒有明確的規(guī)定。

而非住宅用地則依照法律規(guī)定處理，目前并無法律規(guī)定支持非住宅用地自動(dòng)續(xù)期，這意味著商業(yè)用地、工業(yè)用地大概率不在豁免之列。

新增的居住權(quán)意味著什么？

“讓全體人民住有所居”是十九大報(bào)告提出的目標(biāo)，但是近年來，中低收入群體的住房和租賃問題時(shí)常得不到保障。

此次，民法典中增加了“居住權(quán)”這一新型用益物權(quán)，規(guī)定居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

另外，民法典規(guī)定，居住權(quán)無償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

這意味著，“以房養(yǎng)老”更具保障。如果說有一個(gè)老人晚年生病，無人照顧，但擁有一套住房，老人可以把房子賣掉或者抵押掉，換取相應(yīng)錢款。與此同時(shí)，保留居住權(quán)——有生之年自己也能無償居住于此。

此外，如果這個(gè)老人有一個(gè)保姆，并且為保姆設(shè)置了20年的居住權(quán)，子女繼承房屋，那也要等到保姆的居住權(quán)到期才能繼承。

另外，那些無力購買房屋的低收入群體，能夠通過取得公租房、廉租房等房屋的居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)更好的住所保障，獲得更多的安全感。

買房時(shí)簽的認(rèn)購書要重視

買新房時(shí)，相信不少人都和開發(fā)商簽訂過“認(rèn)籌書”或者“意向書”之類的意向合同，其中會(huì)約定房子的大概面積、價(jià)格等，并交上一部分“意向金”。這個(gè)意向書，往往由開發(fā)商出具，也有利于開發(fā)商但對(duì)其約束力卻不強(qiáng)。

有些購房者簽訂“意向書”時(shí)不夠重視，簽完又馬上后悔的事情時(shí)有出現(xiàn)，這種情況也引發(fā)過不少糾紛。還有就是簽訂意向書時(shí)，雖然開發(fā)商承諾了房價(jià)，但到了真正開盤的時(shí)候卻漲價(jià)了。因?yàn)椤耙庀蚝贤钡姆尚Яσ恢笔谴嬖跔?zhēng)議，所以“認(rèn)籌書”等一些意向合同的爭(zhēng)議始終無法解決，在具體裁定時(shí)，只能根據(jù)意向合同的具體內(nèi)容來進(jìn)行甄別。

不過，現(xiàn)在民法典有了明確規(guī)定：當(dāng)事人約定在將來訂立合同的認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書等，構(gòu)成預(yù)約合同。當(dāng)事人一方不履行預(yù)約合同約定的訂立合同義務(wù)的，對(duì)方可以請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同的違約責(zé)任。

所以購房者購買新房簽訂“認(rèn)籌書”等具有意向性的協(xié)議時(shí)也要謹(jǐn)慎，看清條款，一方面要保護(hù)自己的合法權(quán)益，另一方面，未來一旦毀約，也是可能被開發(fā)商倒追責(zé)任的。

已設(shè)定抵押的房子還能賣嗎？

網(wǎng)上，我們經(jīng)常會(huì)看到這樣的案例：交了首付款，卻遲遲沒有辦理按揭手續(xù)，過了許久才發(fā)現(xiàn)房子被抵押了。

對(duì)此，民法典在現(xiàn)行物權(quán)法第406條上做了重要變動(dòng)，規(guī)定：“抵押期間抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人另有約定的，按照其約定抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的抵押權(quán)不受影響。抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人能夠證明抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請(qǐng)求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款，向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存，轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償?！?/p>

這意味著房子即使設(shè)定了抵押，抵押人仍然可以賣房子，不影響房產(chǎn)的交易流轉(zhuǎn)，賣房子不需要取得抵押權(quán)人同意，只需要通知他即可。抵押權(quán)人有證據(jù)表明未來債權(quán)有風(fēng)險(xiǎn)的情況下，可以要求抵押人在轉(zhuǎn)讓房子以后，把轉(zhuǎn)讓的錢優(yōu)先清償他的債務(wù)。

公共維修資金難啟動(dòng)怎么辦？

公共維修基金又稱專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

雖然說，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。但是公共維修基金想要真正動(dòng)起來，卻十分困難，近年來由于公共維修基金使用帶來的種種糾紛也是屢見不鮮。

對(duì)此，民法典在現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)制度：一是明確地方政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

二是適當(dāng)降低業(yè)主共同決定事項(xiàng)，特別是使用建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的表決門檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。

另外，此次草案還完善了公共維修資金使用的表決程序，將草案第七十三條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決的業(yè)主專有部分面積和人數(shù)占比“雙過四分之三”同意，修改為“雙過半”同意。

小區(qū)物業(yè)服務(wù)糟心怎么辦？

廣告在很多小區(qū)隨處可見，例如電梯廣告，樓內(nèi)大廳廣告，甚至小區(qū)路燈上也有燈箱廣告。但是，基本上，小區(qū)物業(yè)接廣告都不會(huì)經(jīng)過業(yè)主同意，并且收益也是進(jìn)了物業(yè)的腰包。

如今，民法典明確了，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。

此外，很多業(yè)主表示，小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位，甚至十分糟心。針對(duì)物業(yè)行業(yè)亂象，民法典草案專門新增物業(yè)服務(wù)合同一章，將物業(yè)管理全面提升到法律層面。

草案明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項(xiàng)、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。

此外，民法典在草案基礎(chǔ)上進(jìn)一步進(jìn)行了完善，有代表提出，為了催繳物業(yè)費(fèi)，不少小區(qū)經(jīng)常強(qiáng)行斷水?dāng)嚯?，給居民生活造成不便，因此，民法典合同編里物業(yè)服務(wù)合同一章里增加了禁止性條款。

這也意味著，物業(yè)不能利用自己相對(duì)強(qiáng)勢(shì)的地位，用斷水、斷電這種方式催收物業(yè)費(fèi)了。

房東要求轉(zhuǎn)租滿租期的房子怎么辦？

剛步入社會(huì)的年輕人多選擇租房，然而在租房過程中，可能會(huì)踩到很多的“雷”，例如房源信息不實(shí)，居住環(huán)境差，被中介欺騙，甚至?xí)龅椒繓|各種漲價(jià)、轉(zhuǎn)租的說辭，而不得不搬離。

對(duì)此，民法典草案為落實(shí)黨中央提出的建立租購?fù)瑱?quán)住房制度的要求，保護(hù)承租人利益，增加規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)。

結(jié)語

無論是社會(huì)沖突、家庭矛盾還是倫理道德，一些話題在民法典草案審議階段受到輿論熱議的同時(shí)，也從側(cè)面凸顯出了不少存在多年的社會(huì)痛點(diǎn)。事實(shí)上，生活中還有很多新老問題都要遵循和依靠民法典來解決。民法典的出臺(tái)不僅及時(shí)全面地回應(yīng)了公眾關(guān)切，體現(xiàn)出“民有所呼，法有所應(yīng)”，還能夠通過引導(dǎo)我們每個(gè)人積極地貫徹和落實(shí)，從而防止或減少不良負(fù)面行為事件的發(fā)生。相信隨著民法典的出臺(tái)，未來百姓生活定會(huì)更加安全、美好。