近日，央視新聞報(bào)道了上海一八旬老人通過兩份公證將名下價(jià)值300余萬的房產(chǎn)贈(zèng)與水果攤主的新聞，水果攤主與老人并無血緣關(guān)系，老人親屬得知后對(duì)這一贈(zèng)與行為表示質(zhì)疑，此事經(jīng)各家媒體的報(bào)道，一時(shí)間引起了網(wǎng)友們的廣泛關(guān)注，“以房養(yǎng)老”因此也成為了討論的熱詞之一。

事件回顧

新聞中的老人今年88歲，老伴和孩子都已去世，無人照料。老人和水果攤主游先生已相識(shí)多年，現(xiàn)游先生一家人受老人邀請(qǐng)與老人共住。

2019年，老人帶著游先生來到公證處，做了兩份公證：第一份意定監(jiān)護(hù)公證指定水果攤主游先生作為自己的監(jiān)護(hù)人；第二份“遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議 ”公證指定在其過世后將價(jià)值約300萬的房產(chǎn)贈(zèng)予非親非故的游先生。

近年來“以房養(yǎng)老”話題總是層出不窮，每當(dāng)我們將“老人”、“房產(chǎn)”、“養(yǎng)老”等問題放在一起時(shí)，總會(huì)顯得有那么些目的不純粹，這也是上述新聞出來引發(fā)廣泛關(guān)注的主要原因，對(duì)于用房子來養(yǎng)老，這件事大家怎么看呢？

從中國人的養(yǎng)老理念上來講，經(jīng)常講養(yǎng)兒防老，以前很少聽說要通過房子來養(yǎng)老，但是很多老人卻仍面對(duì)著“養(yǎng)老”問題層出不窮，像上述新聞中的孤寡老人，膝下無子女，自顧不暇，又不愿意去養(yǎng)老院，所以晚年生活如何料理也成了難題，其實(shí)這樣的老人在我們生活中并不是個(gè)例，老人幸運(yùn)的是有房子可住，有人照料（當(dāng)然照料人目的是否純粹，我們不做評(píng)論），只能說這樣的老人相比很多有家不能回，有兒不能靠的那些“拾荒度日”“被孩子活埋”“被破住在地下室”這些老人來說，它是幸運(yùn)的。

中國人口老齡化上升

隨著中國人口老齡化的上升，“養(yǎng)老”問題也成為了社會(huì)關(guān)注性問題。

今年召開的十九屆五中全會(huì)把積極應(yīng)對(duì)人口老齡化上升為國家戰(zhàn)略。

我們國家自上個(gè)世紀(jì)70年代后半期以來，死亡率和生育率均呈逐步下降趨勢(shì)，由此開啟了人口老齡化進(jìn)程。2019年中國出生人口降至1465萬，65歲及以上人口占比達(dá)12.6%。據(jù)有關(guān)專家預(yù)測(cè)，2022年這一數(shù)字將升至14%，屆時(shí)我國將步入深度老齡化社會(huì)；2033年左右進(jìn)入占比超過20%的超級(jí)老齡化社會(huì)，之后持續(xù)快速上升，至2060年占比約達(dá)35%。

日本、中國和美國的人口年齡結(jié)構(gòu)圖

2050年之前中國老年人口比重將快速上升

也就是說隨著時(shí)間的推移和社會(huì)的發(fā)展，老年人會(huì)越來越多，而且越來越長壽。有專家認(rèn)為，中國已經(jīng)進(jìn)入了長壽時(shí)代。

但是對(duì)于越來越多的老人來說，不靠子女養(yǎng)老卻成了一個(gè)難題，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《中國城市家庭財(cái)富健康報(bào)告》顯示，中國人的住房占家庭財(cái)富的比例將近80%。

假設(shè)一個(gè)人20歲開始參加工作，60歲退休，那么按80歲的預(yù)期壽命計(jì)算，他（或她）還要度過20年的晚年。到2030年左右，中國將有大約3-4億老年人，要度過20年的“無薪酬”歲月。這既是一個(gè)巨大的市場(chǎng)，也是一筆龐大的開支。

一個(gè)沒有工作的城市老人，可能沒有多少現(xiàn)金收入，但是哪怕名下有一套“老破小”的房子，也是價(jià)值幾十萬甚至上百萬。但是，資產(chǎn)只有變成現(xiàn)金才能消費(fèi)，否則即便坐擁千萬，還是“負(fù)翁”，也就是所謂的“有房富人，現(xiàn)金窮人”。

那么，所以怎樣保障老年人的晚年生活，也成了我們的現(xiàn)下需要思考的問題。

上海老人將房子贈(zèng)予水果攤攤主，雖說不合常理，但也是用房子來養(yǎng)老的一種方式早已不是個(gè)例。

以房養(yǎng)老的應(yīng)時(shí)而生

在人口老齡化日益加深、社會(huì)保險(xiǎn)負(fù)擔(dān)日益加重的背景下，“以房養(yǎng)老”模式應(yīng)運(yùn)而生。

早在2003年，中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇，就上書中央，要求在中國推行“以房養(yǎng)老”模式。

2007年，上海市率先推出“以房自助養(yǎng)老”模式，即65歲以上老人可以將名下房屋出售給上海市公積金管理中心，然后該中心將房屋倒租給老人。

2013年9月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出了“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，也就是所謂的“以房養(yǎng)老”模式。

2014年，原保監(jiān)會(huì)正式啟動(dòng)“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)工作，首批試點(diǎn)地區(qū)包括北京、上海、廣州和武漢，之后試點(diǎn)地區(qū)擴(kuò)大到所有直轄市、省會(huì)城市以及江蘇、浙江、山東和廣東的部分地級(jí)市。

2015年幸福人壽“幸福房來寶”發(fā)行，中信銀行也推出過此類貸款。

2018年8月，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《擴(kuò)大老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)開展范圍的通知》，終于將“以房養(yǎng)老”模式在全國范圍內(nèi)推廣。

但是這樣也存在各種各樣的問題，由于老年人觀念短期內(nèi)難以改變，缺乏法律支撐，風(fēng)險(xiǎn)較多，金融機(jī)構(gòu)的積極性不高等在一定程度上也是很難去保障老人權(quán)益的。

近年來，隨著”以房養(yǎng)老“等形式的推行，詐騙機(jī)構(gòu)利用信息不對(duì)稱，鉆了法律法規(guī)的漏洞，把一份正常的借貸契約變成了一份不完全契約，讓受害老人告狀無門，甚至錢財(cái)兩空等事件已不是個(gè)例。

《民法典》創(chuàng)設(shè)居住權(quán)制度

而《民法典》創(chuàng)設(shè)的居住權(quán)制度為也許將會(huì)在將來為老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

2020年接近尾聲，2021年即將到來。在2021年1月1日，我們將迎來第一部以法典命名的法律《民法典》，被稱為“社會(huì)生活的百科全書”。民法典最早于1954年提出，因種種原因，在今年5月28日第十三屆人大第三次會(huì)議上表決通過，總共7編1260條，各編依次為總則、物權(quán)、合同、人格權(quán)、婚姻家庭、繼承、侵權(quán)責(zé)任，以及附則。

其中，居住權(quán)首次亮相

居住權(quán)位于第二編物權(quán)編中，而物權(quán)編位于總則之下首位，重要性顯而易見。物權(quán)，指的是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)。在民法典中，物權(quán)編主體沿用了現(xiàn)行物權(quán)法的大部分內(nèi)容，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)生活作出修改、添加了部分條文。

居住權(quán)則是先添加的條文，可以說明年首次亮相，其屬于用益物權(quán)的一種。用益物權(quán)，是指以一定范圍內(nèi)使用、收益為目的而在他人之物上設(shè)立的定限物權(quán)。那么居住權(quán)從字面上理解，是指的對(duì)他人房屋行使居住的權(quán)利。

在民法典中，居住權(quán)的解釋是居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。對(duì)此，可以看出三個(gè)核心要點(diǎn)：

1、居住權(quán)人需簽訂合同，按照合同約定享有權(quán)利；

2、居住權(quán)是占有、使用他人住宅的用益物權(quán)

3、居住權(quán)的目的是滿足生活居住的需要。

如何解讀？我們分別說說

第一部分——居住權(quán)人需簽訂合同，按照合同約定享有權(quán)利

在民法典中，明確設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。其中一般包括下列條款，當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限、解決爭(zhēng)議的方法。

根據(jù)相關(guān)合同資料，除民法典解釋內(nèi)容外，一般還可以寫明當(dāng)事人雙方關(guān)系、房屋出資購買人、房屋所有權(quán)人、辦理居住權(quán)登記的期限以及其他約定和違約責(zé)任。

舉個(gè)例子，老王和小王是父子，老王將老家的房子出售后，在A地為小王購置了一套200萬元的商品房，產(chǎn)權(quán)登記在小王名下。這時(shí)，老王和小王可以簽訂居住權(quán)合同協(xié)議，在合同中明確雙方的父子關(guān)系，老王的出資金額，約定居住期間的相關(guān)內(nèi)容，比如小王需滿足房屋的居住條件進(jìn)行裝修配置家具，不得將房屋出租出售等等，以及標(biāo)明違約責(zé)任，比如小王推遲或拒絕居住權(quán)登記手續(xù)，則向老王支付違約金或?qū)⒊鲑Y金額視為借款。在簽訂合同并依法登記后，老王享有了房屋居住權(quán)，即使小王不孝順老王也能繼續(xù)居住。

其次，關(guān)于居住權(quán)有一點(diǎn)需銘記，設(shè)立居住權(quán)需向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，自登記時(shí)發(fā)生效力。這也是在合同中明確居住權(quán)登記期限的原因，避免當(dāng)事人另一方拖延時(shí)間。

第二部分——居住權(quán)是占有、使用他人住宅的用益物權(quán)

居住權(quán)，指的是居住權(quán)人對(duì)他人房屋行使占有、使用的用益物權(quán)，這也意味著居住權(quán)僅享有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。因此，不能將設(shè)立居住權(quán)的房屋出售、抵押。

其次，設(shè)立居住權(quán)的房屋不得出租。因?yàn)榫幼?quán)屬于用益物權(quán)，租賃權(quán)屬于債權(quán)，居住權(quán)擁有物權(quán)的所有特征，即對(duì)世性、絕對(duì)性、直接支配性等，作為債權(quán)的租賃權(quán)只具有相對(duì)性，只能用于對(duì)抗特定的債務(wù)人，盡管如今租賃權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力，但是居住權(quán)優(yōu)先級(jí)還是要高于租賃權(quán)。簡(jiǎn)單點(diǎn)講，設(shè)立居住權(quán)的房屋出租之后，居住權(quán)人是可以繼續(xù)享受房屋居住的權(quán)利。

并且，民法典中明確指出，居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。這也意味著居住權(quán)在設(shè)立之后，只能在居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡后消滅。

第三部分——居住權(quán)的目的是滿足生活居住的需要

居住權(quán)起源于羅馬法，起初產(chǎn)生于羅馬婚姻家庭中，與財(cái)產(chǎn)繼承制度密切相關(guān)，是作為生活保障的制度而設(shè)計(jì)存在的。在當(dāng)時(shí)，通常在處分遺產(chǎn)時(shí)，以遺囑將某項(xiàng)遺產(chǎn)的使用權(quán)、用益權(quán)遺贈(zèng)給他需要照顧的人，而保留所有權(quán)給他的繼承人，在受照顧的人死亡后，繼承人恢復(fù)其完全的使用權(quán)。

舉個(gè)例子，老王在60歲時(shí)因身體緣故生活艱難，而其兒子小王因工作原因無法照顧，于是請(qǐng)了一位保姆阿麗照顧老王，保姆阿麗50歲，經(jīng)過30年后，老王病情加重，在臨終時(shí)通過遺囑的方式為阿麗設(shè)立居住權(quán)，作為多年照顧的補(bǔ)償，遺產(chǎn)則由兒子小王繼承。這種情況下，在老王去世后，阿麗可以繼續(xù)在房子里居住生活。

在明年施行的民法典里也明確了，居住權(quán)可通過遺囑方式設(shè)立，在當(dāng)事人無約定情況下為無償設(shè)立，屬于“恩惠行為”，居住權(quán)人無需向房屋所有人支付費(fèi)用。居住權(quán)其設(shè)立目的是為了滿足居住權(quán)人生活居住的需求。

因此，在設(shè)立居住權(quán)后，3類人居住的需要將獲得保障。

1、以房養(yǎng)老的老年人

很多擁有房產(chǎn)無配偶無子女，或者子女不孝的孤寡老人面臨著老無所養(yǎng)的情況，而且目前部分機(jī)構(gòu)的不法分子通過‘以房養(yǎng)老’的方式哄騙老人房屋，因此，老年人可通過設(shè)立居住權(quán)保障自己“老有所居”。

2、婚姻中的弱勢(shì)一方

“婚后加名”是近些年的一個(gè)話題，許多年輕情侶因?yàn)榧用膯栴}爭(zhēng)執(zhí)不休，一拍兩散，也有許多夫妻因?yàn)榧彝ガ嵤?，感情不和而離婚。事實(shí)上，婚后加名是缺乏安全感的表現(xiàn)，擔(dān)心感情破碎后一無所有。因此，婚姻的弱勢(shì)一方可以通過設(shè)立居住權(quán)的方式，即使感情破碎，也可以保障離婚后生活居住。

3、無法自理的子女

在現(xiàn)實(shí)生活中，有一部分家庭存在生活無法自理的殘障子女、未成年子女以及揮霍家產(chǎn)的敗家子女，他們的財(cái)產(chǎn)容易遭受不法分子欺騙、侵占，如今“騙婚騙房”的事情也不少見。因此，父母可以通過為子女設(shè)立居住權(quán)，在父母身后也可以保障日常居住，避免流離失所。