導(dǎo)讀：

“房地產(chǎn)稅主要征收對象不是廣大中低收入普通勞動者，而是高收入多套住房家庭，可以設(shè)計較高的累進調(diào)節(jié)制度?！?/p>

NO. 1｜壹

房地產(chǎn)稅進入“十四五”規(guī)劃綱要

與去年一樣，今年“兩會”政府工作報告仍為提及房地產(chǎn)稅，但并不代表房地產(chǎn)稅立法工作被擱置。

3月13日，《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》中提到，推進房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權(quán)。

原文如下：

【優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，健全直接稅體系，適當提高直接稅比重。完善個人所得稅制度，推進擴大綜合征收范圍，優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)。聚焦支持穩(wěn)定制造業(yè)、鞏固產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈，進一步優(yōu)化增值稅制度。調(diào)整優(yōu)化消費稅征收范圍和稅率，推進征收環(huán)節(jié)后移并穩(wěn)步下劃地方。規(guī)范完善稅收優(yōu)惠。推進房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴大地方稅政管理權(quán)。深化稅收征管制度改革，建設(shè)智慧稅務(wù)，推動稅收征管現(xiàn)代化?！?/p>

從官方到民間都已形成共識：房地產(chǎn)稅是大勢所趨。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，在2020年和2021年全國兩會中，政府工作報告均未提及房地產(chǎn)稅，跟當前疫情特殊情況有關(guān)，并不代表稅收制度改革放緩，房地產(chǎn)稅的立法工作還是會推進的。如今出現(xiàn)在“十四五”規(guī)劃綱要中，繼續(xù)說明房地產(chǎn)稅在長效機制和房地產(chǎn)發(fā)展中的重要作用，意味著“十四五”時期會繼續(xù)將房地產(chǎn)稅立法作為一項重要內(nèi)容。

“房地產(chǎn)稅是我國房地產(chǎn)長效機制的一個重要內(nèi)容，此前的三道紅線、房貸集中度、集中供地等政策出臺，都說明房地產(chǎn)長效機制持續(xù)建立中，后續(xù)房地產(chǎn)稅立法工作也會穩(wěn)步推進，能夠真正維護房地產(chǎn)市場長期可持續(xù)的平穩(wěn)發(fā)展?！眹儡S進表示。

自2013年中央首次提出對房地產(chǎn)稅加快立法后，“房地產(chǎn)稅立法”任務(wù)已板上釘釘，房地產(chǎn)稅立法何時啟動的話題也備受關(guān)注。

2015年8月5日，房地產(chǎn)稅法第一次明確進入中國人大立法規(guī)劃。

2018年9月7日公布的十三屆全國人大常委會立法規(guī)劃中，包括房地產(chǎn)稅法在內(nèi)的11部稅法同時亮相第一類項目，即條件比較成熟、擬在本屆人大常委會任期內(nèi)提請審議。

而按照時間表，第十三屆全國人大常委會的任期為2018年3月至2023年3月。

這也意味著，房地產(chǎn)稅有望在2023年前啟動立法。

NO. 2｜貳

房地產(chǎn)稅或間接影響房價

對于房地產(chǎn)稅，許多普通買房人希望通過房地產(chǎn)稅的出臺來控制房價的增速，從而達到降房價的目的。但若房地產(chǎn)稅真來了，房價會降嗎？

從上海、重慶宣布開始試點房產(chǎn)稅情況來看，這些年，這兩地的房地產(chǎn)稅試點對樓市影響似乎并不明顯，甚至房產(chǎn)稅的征收對這兩城房價的影響可以忽略不計。

房地產(chǎn)稅可能對房地產(chǎn)價格有影響，會提高房地產(chǎn)的使用和占有成本。但這并不是說占有房產(chǎn)就要交稅，而是要增加占有多套房、不用于居住的炒房者的負擔。

現(xiàn)在來看，房地產(chǎn)稅喊了多年卻遲遲沒能夠出臺，主要是因為很多問題還沒有辦法明確界定。

關(guān)于房地產(chǎn)稅如何征收，此前也有不少業(yè)內(nèi)人士提出了自己看法：

建議一：70年土地使用權(quán)折成房產(chǎn)稅的份額

新房不交土地出讓金，把70年的土地使用權(quán)折成房地產(chǎn)稅的份額，一次性交全額房地產(chǎn)稅，而二手房也同樣如此，根據(jù)房齡來交稅。比如10年的二手房，那就交1/7的房產(chǎn)稅，以此類推。那么這樣會造成什么影響？

新房或?qū)⑹軣崤?，而二手房房齡越老，稅就會越高，也就是說房齡越老的二手房或?qū)⒃诫y賣。

建議二：設(shè)寬松免征面積

對居民住宅免稅面積應(yīng)該寬松一點，不要像個稅一樣頻繁提標準，一開始寧可把標準定得高一點。

比如，如果平均住房面積30平米，可以確定人均40平米、50平米甚至60平米作為免稅面積。

按照“房子是用來住的，不是用來炒的”原則，自住的可以盡量不交、少交，這樣稅種才容易推出。

建議三：二套房只收極低的房產(chǎn)稅，懲罰稅率從三套房開始

根據(jù)此前央行發(fā)布的有關(guān)數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民家庭七成財富都是房產(chǎn)，住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭占比為58.4%，有兩套住房的占比為31.0%，有三套及以上住房的占比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。

假設(shè)一套房的剛需家庭可以免征，那么房地產(chǎn)稅覆蓋的家庭比例也高達41.5%，至少將會影響近半家庭！

而這些數(shù)據(jù)的準確性和全面性都有待考究，必須都得摸清楚了再去設(shè)定。如果3套房以上的人依然很多，那么3套房就不能作為懲罰稅率，否則就必然影響樓市穩(wěn)定。

房地產(chǎn)稅，涉及的問題不僅是技術(shù)問題，也不只是立法問題，或許會是一場不小的變革！

NO. 3｜叁

房地產(chǎn)稅落地后，未來哪些房子可能更有價值？

雖然短期不會收，但對于買房人肯定是要做點準備了，未來什么房子更有價值？

1、房本面積小，但實際面積大的房子。贈送比例高的房屋，比如很多90平米的別墅，房本上只有2居所，但開發(fā)商又贈送了很大面積的房屋。

2、城區(qū)的房屋，越是收房地產(chǎn)稅，核心區(qū)的房產(chǎn)越有價值，反而不能去郊區(qū)。

3、保障屬性的房產(chǎn)，其評估價遠遠低于商品房，所以未來市場再交易的評估值也低于商品房。稅費也會非常低。

4、教育資源較好的學(xué)校附近的房產(chǎn)，從未來很長時間看，此類房產(chǎn)依然是居住價值較高的房產(chǎn)，從出租回報率看，也明顯高于其他房產(chǎn)。

5、對于旅游地產(chǎn)需要謹慎。

6、核心區(qū)的商住公寓，雖然現(xiàn)在嚴格調(diào)控，價格下行明顯，但因為本來就考慮了房地產(chǎn)稅，這些房屋未來反而值得購買了。

7、共有產(chǎn)權(quán)房，限價商品房，這一類房屋因為產(chǎn)權(quán)并非獨有，所以繳納房地產(chǎn)稅的可能性不大。

8：農(nóng)村的房屋可能更值錢了，從土地角度看，房地產(chǎn)稅開啟征收后，未來必然農(nóng)村的宅基地土地交易價值提高。

最后，房地產(chǎn)稅立法作為打造長效機制的一部分勢在必行，房地產(chǎn)稅的推進，能夠真正維護房地產(chǎn)市場長期可持續(xù)的平穩(wěn)發(fā)展，打擊投資炒房。

但目前房地產(chǎn)稅推進難度比較大，各方或尚未形成共識，大家不必過度恐慌，但仍需盡早做打算。