今年以來(lái)，各地積極貫徹落實(shí)黨中央、省委決策部署，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，全面落實(shí)因城施策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出總體穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回落趨穩(wěn)

今年以來(lái)，山西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在上年增速持續(xù)加快的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)出高開(kāi)低走，漸趨平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。2021年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1945.2億元，增長(zhǎng)6.3%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落22.6個(gè)、6.0個(gè)、3.4個(gè)百分點(diǎn)，比同期固定資產(chǎn)投資增速低2.4個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速高1.9個(gè)百分點(diǎn)。以2019年為基期，兩年平均增速為8.4%，增幅比前三季度回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速高2.7個(gè)百分點(diǎn)。

從構(gòu)成看，建筑工程投資拉動(dòng)作用明顯。2021年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中建筑工程投資完成1453.6億元，增長(zhǎng)25.6%，增幅比上年加快5.1個(gè)百分點(diǎn)，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重由上年63.2%提高到74.7%，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)16.2個(gè)百分點(diǎn)；安裝工程投資完成103.1億元，下降1.5%；設(shè)備工器具購(gòu)置14.7億元，下降30.1%；以企業(yè)支付土地購(gòu)置費(fèi)為主的其他費(fèi)用373.9億元，下降31.7%，其中土地費(fèi)194.9億元，下降48.3%。

從用途看，商品住宅投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，占比提高。2021年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中商品住宅投資完成1556.1億元，增長(zhǎng)8.7%，增幅比上年回落1.8個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的78.2%提高到80.0%，拉動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)6.8個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資完成30.6億元，下降24.1%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資完成147.8億元，下降0.5%。在商品住宅投資中，以改善性住房為主的90-144平方米戶型投資完成1079.1億元，增長(zhǎng)14.6%，增幅比上年加快2.5個(gè)百分點(diǎn)，占商品住宅投資的比重由上年的65.8%提高到69.4%。

從項(xiàng)目規(guī)?？?，大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資帶動(dòng)作用減弱。2021年，全省5億元及以上項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1358.9億元，增長(zhǎng)4.9%，增幅比上年回落4.9個(gè)百分點(diǎn)，比全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速低1.4個(gè)百分點(diǎn)，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重由上年70.7%下降到69.9%，拉動(dòng)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)3.5個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)點(diǎn)比上年減少3.5個(gè)百分點(diǎn)；1-5億元項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成525.9億元，增長(zhǎng)11.6%，增幅比上年回落1.9個(gè)百分點(diǎn)，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重由上年25.8%提高到27.0%，拉動(dòng)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)3.0個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)點(diǎn)比上年減少0.4個(gè)百分點(diǎn)；億元及以下項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成60.4億元，下降5.7%，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重由上年3.5%下降到3.1%。

（二）房屋竣工面積高速增長(zhǎng)

2021年，全省房屋施工面積24930.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.6%，增幅比上年加快1.4個(gè)百分點(diǎn)，以2019年為基期，兩年平均增速12.9%。其中，商品住宅施工面積18600.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.3%；辦公樓施工面積575.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積1972.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)8.0%。2021年，全省房屋竣工面積2639.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)78.2%，以2019年為基期，兩年平均增速98.2%。其中，商品住宅竣工面積2020.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)78.6%；辦公樓竣工面積72.7萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積197.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.3倍。

（三）商品房銷(xiāo)售量高位持續(xù)回落

2021年，全省商品房銷(xiāo)售面積3204.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.3%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落62.8個(gè)、38.4個(gè)、23.0個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速高17.4個(gè)百分點(diǎn)，以2019年為基期，兩年平均增速為16.4%，增幅比前三季度回落4.7個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額2170.9億元，增長(zhǎng)15.1%，增幅分別比一季度、上半年、前三季度回落54.4個(gè)、35.0個(gè)、25.5個(gè)百分點(diǎn)，比全國(guó)平均增速高10.3個(gè)百分點(diǎn)，以2019年為基期，兩年平均增速為15.3%，增幅比前三季度回落4.1個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，商品房銷(xiāo)售面積一季度增長(zhǎng)82.2%，二季度增長(zhǎng)48.3%，三季度增長(zhǎng)23.8%，四季度下降13.9%；商品房銷(xiāo)售額一季度增長(zhǎng)69.6%，二季度增長(zhǎng)42.4%，三季度增長(zhǎng)28.1%，四季度下降22.3%。

分房屋類(lèi)型看，商品住宅占據(jù)了商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)的絕對(duì)主力。2021年，商品住宅銷(xiāo)售面積3034.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.0%，占商品房銷(xiāo)售面積的比重由上年的94.9%下降到94.7%，其中90平方米及以下住房銷(xiāo)售面積175.0萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)5.3%；90-144平方米住房銷(xiāo)售面積2466.3萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.4%；144平方米以上住房銷(xiāo)售面積393.6萬(wàn)平方米，下降8.9%。商品住宅銷(xiāo)售額2030.1億元，增長(zhǎng)15.8%，占商品房銷(xiāo)售額的比重由上年的93.0%提高到93.5%，其中90平方米及以下住房銷(xiāo)售額130.2億元，增長(zhǎng)8.3%；90-144平方米住房銷(xiāo)售額1547.9億元，增長(zhǎng)25.1%；144平方米以上住房銷(xiāo)售額352.0億元，下降11.0%。

分期現(xiàn)房看，期房銷(xiāo)售面積占比進(jìn)一步提高。2021年，商品房期房銷(xiāo)售面積2925.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.8%，占商品房銷(xiāo)售面積的比重由上年的90.9%提高到91.3%，商品房期房銷(xiāo)售額2031.8億元，增長(zhǎng)14.6%，占商品房銷(xiāo)售額的比重由上年的94.0%下降到93.6%；商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售面積278.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)14.6%，占商品房銷(xiāo)售面積的比重由上年的9.1%下降到8.7%，商品房現(xiàn)房銷(xiāo)售額139.1億元，增長(zhǎng)23.6%，占商品房銷(xiāo)售額的比重由上年的6.0%提高到6.4%。

（四）商品房待售面積止跌反彈

截至2021年底，全省商品房待售面積861.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.7%，增幅比上年加快28.4個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)束了連續(xù)5年下降態(tài)勢(shì)。其中，商品住宅待售面積517.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.4%，增幅比上年加快30.1個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓待售面積21.2萬(wàn)平方米，下降12.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積187.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)11.6%，增幅比上年加快34.1個(gè)百分點(diǎn)。

（五）企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售回款的依存度進(jìn)一步提高

在銀行貸款趨緊和自籌資金下降的情況下，本年到位資金仍能有所增長(zhǎng)，銷(xiāo)售回款成為房企資金流的重要來(lái)源。2021年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金2544.4億元，增長(zhǎng)12.3%，增幅比上年加快7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款113.1億元，增長(zhǎng)4.7%；利用外資0.6億元，下降84.3%；自籌資金902.7億元，下降9.6%；定金及預(yù)收款970.2億元，增長(zhǎng)27.7%；個(gè)人按揭貸款471.7億元，增長(zhǎng)46.4%。以銷(xiāo)售回款為主的定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款合計(jì)占本年到位資金的比重由上年的47.8%提高到56.7%，所占比重再創(chuàng)新高。

（六）區(qū)域分化進(jìn)一步顯現(xiàn)

2021年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)持續(xù)向三個(gè)城鎮(zhèn)圈下沉發(fā)展態(tài)勢(shì)，城鎮(zhèn)群房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降，商品房銷(xiāo)售量增速走低；三個(gè)城鎮(zhèn)圈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷(xiāo)售量增速明顯快于城鎮(zhèn)群。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況看，2021年，太原城鎮(zhèn)群開(kāi)發(fā)投資完成1001.6億元，下降4.7%，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的57.4%下降到51.5%；晉北城鎮(zhèn)圈開(kāi)發(fā)投資完成304.1億元，增長(zhǎng)36.0%，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的12.2%提高到15.6%；晉東南城鎮(zhèn)圈開(kāi)發(fā)投資完成352.9億元，增長(zhǎng)26.0%，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的15.3%提高到18.1%; 晉南城鎮(zhèn)圈開(kāi)發(fā)投資完成286.6億元，增長(zhǎng)4.2%，占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的15.0%下降到14.7%。從商品房銷(xiāo)售情況看，2021年，太原城鎮(zhèn)群商品房銷(xiāo)售面積1379.8萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.5%，占全省商品房銷(xiāo)售面積的比重由上年的49.2%下降到43.1%；晉北城鎮(zhèn)圈商品房銷(xiāo)售面積385.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.7%，占全省商品房銷(xiāo)售面積的比重為12.0%，與上年持平；晉東南城鎮(zhèn)圈商品房銷(xiāo)售面積673.2萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)48.9%，占全省商品房銷(xiāo)售面積的比重由上年的16.8%提高到21.0%；晉南城鎮(zhèn)圈商品房銷(xiāo)售面積765.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)29.7%，占全省商品房銷(xiāo)售面積的比重由上年的22.0%提高到23.9%。

2021年“一群三圈”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及商品房銷(xiāo)售情況

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行中需要關(guān)注的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資三大先行指標(biāo)同步放緩

2021年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三大先行指標(biāo)中，新開(kāi)工面積4347.7萬(wàn)平方米，下降25.0%；土地購(gòu)置面積316.2萬(wàn)平方米，下降47.5%；開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金2544.4億元，增長(zhǎng)12.3%，增幅雖比上年加快7.4個(gè)百分點(diǎn)，但分別比一季度、上半年、前三季度回落47.4個(gè)、13.5個(gè)、4.3個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)各項(xiàng)應(yīng)付款合計(jì)599.8億元，增長(zhǎng)57.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重由上年的20.8%提高到30.8%。

（二）新入庫(kù)項(xiàng)目投資規(guī)模增速下降

2021年，全省房地產(chǎn)新入庫(kù)項(xiàng)目538個(gè)，比上年減少26個(gè)，計(jì)劃總投資2954.4億元，下降7.1%；單個(gè)項(xiàng)目平均計(jì)劃總投資5.5億元，比上年減少1447萬(wàn)元；開(kāi)發(fā)投資完成466.1億元，下降25.8%，下拉全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8.9個(gè)百分點(diǎn)。分市域看，運(yùn)城、晉中、大同、太原、臨汾、晉城和朔州7個(gè)市房地產(chǎn)新入庫(kù)項(xiàng)目計(jì)劃總投資均呈下降態(tài)勢(shì)，增速分別為-51.2%、-48.7%、-47.6%、-31.4%、-15.5%、-6.8%、-2.6%。新入庫(kù)項(xiàng)目計(jì)劃總投資增速下降，反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的后勁不足。

（三）商品房?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)跡象

根據(jù)70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，2021年12月，太原市新建商品住宅價(jià)格同比下降2.9%，環(huán)比下降0.9%，同比連續(xù)16個(gè)月下降，環(huán)比連續(xù)5個(gè)月下降。根據(jù)商品房銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積之比看，2021年，全省商品房銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積之比為6775元/平方米，同比下降3.5%，環(huán)比下降1.5%，其中商品住宅銷(xiāo)售額與銷(xiāo)售面積之比為6689元/平方米，同比下降3.7%，環(huán)比下降1.6%。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)保持穩(wěn)定健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

（一）堅(jiān)持“房住不炒”定位，保持政策穩(wěn)定性

要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，探索新的發(fā)展模式，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，加快構(gòu)建以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系，補(bǔ)齊租賃住房短板，解決好新市民和青年人的住房問(wèn)題。要繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，落實(shí)城市主體責(zé)任，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動(dòng)、監(jiān)測(cè)預(yù)警、輿情引導(dǎo)、市場(chǎng)監(jiān)管等機(jī)制，努力做到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

（二）深度拓展多元融資渠道

探索建立政府引導(dǎo)、社會(huì)資本共同參與的多元化、多渠道資金籌集機(jī)制，鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用多種渠道籌集開(kāi)發(fā)資金，進(jìn)一步拓寬融資渠道，緩解企業(yè)資金緊張困難的問(wèn)題；充分利用金融機(jī)構(gòu)股權(quán)融資、供應(yīng)鏈金融融資、與非地產(chǎn)業(yè)務(wù)融資、跟投融資等方式籌集資金作為補(bǔ)充，不斷提高企業(yè)內(nèi)源融資能力，減少對(duì)銀行貸款的依賴性；培育組建集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、強(qiáng)弱聯(lián)合的形式，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，降低開(kāi)發(fā)成本和投資風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)資金流穩(wěn)定。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度

加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，進(jìn)一步完善“三線四檔”融資管理規(guī)則，嚴(yán)格落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,堅(jiān)決查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購(gòu)房，及時(shí)防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，借鑒北京市住宅用地限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)做法，嚴(yán)格購(gòu)地企業(yè)資格審核，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。針對(duì)個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化市場(chǎng)化為原則，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，確保專(zhuān)款專(zhuān)用，切實(shí)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和群眾合法權(quán)益。