銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》），提出構(gòu)建要以人民為中心、以市場化為導(dǎo)向、以風險可控為前提、以多方協(xié)同為保障，構(gòu)建多層次、廣覆蓋、風險可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務(wù)體系。

具體來看，《意見》要求，商業(yè)銀行要優(yōu)化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購買、裝修改造、運營管理、交易結(jié)算等服務(wù)需求，提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)。農(nóng)村中小金融機構(gòu)要充分發(fā)揮與農(nóng)村基層自治組織、合作社有良好合作歷史的優(yōu)勢，優(yōu)先支持利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目。

《意見》提出，國家開發(fā)銀行、商業(yè)銀行、保險機構(gòu)、信托公司等各類機構(gòu)，要充分發(fā)揮優(yōu)勢，立足自身業(yè)務(wù)特點，加大保障性租賃住房金融支持力度。同時，把握保障性租賃住房融資需求特點，銀行保險機構(gòu)根據(jù)自持類和非自有產(chǎn)權(quán)類保障性租賃住房特點，分別提供與需求相契合的金融支持。探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式。

在內(nèi)部機制完善方面，《意見》提出，銀行保險機構(gòu)要加強組織領(lǐng)導(dǎo)，優(yōu)化金融服務(wù)組織架構(gòu)，完善激勵約束機制，提升保障性租賃住房金融服務(wù)專業(yè)化能力和水平。風險管理方面，要遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，做好融資主體準入管理，把控好項目風險，加強項目后續(xù)跟蹤管理，嚴守風險底線。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部方面表示，《意見》的發(fā)布和實施，是牢牢堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，緩解新市民、青年人住房困難的重要舉措。

年初召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出，2021年全國40個城市新籌集保障性租賃住房94.2萬套，2022年將大力增加保障性租賃住房供給，以人口凈流入的大城市為重點，全年建設(shè)籌集保障性租賃住房240萬套（間）。在1月初的國新辦新聞發(fā)布會上，住建部還透露，“十四五”期間將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）。

國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員任濤表示，《意見》釋放了加大金融支持保障性租賃住房發(fā)展的積極信號，有利于推動加大金融支持保障性租賃住房有關(guān)要求具體落地，有助于支持我國住房保障體系建設(shè)，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)悉，下一步，銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將聯(lián)合推動相關(guān)措施落地實施，形成支持保障性租賃住房發(fā)展的合力，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

在金融監(jiān)管方面，銀保監(jiān)會表示，將多措并舉，引領(lǐng)銀行保險機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，進一步加強對保障性租賃住房發(fā)展的金融支持。一是支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，拓寬支持保障性租賃住房的資金來源。二是保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。三是加強風險管控，防范好相關(guān)金融風險。

《意見》原文內(nèi)容如下：

各銀保監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（委、管委），新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，國家開發(fā)銀行，各大型銀行、股份制銀行、外資銀行、直銷銀行、金融資產(chǎn)管理公司、金融資產(chǎn)投資公司、理財公司，各保險集團（控股）公司、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司、養(yǎng)老金管理公司：

為深入貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的決策部署，落實好《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）要求，進一步加強對保障性租賃住房建設(shè)運營的金融支持，現(xiàn)提出以下意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想

以新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會及中央經(jīng)濟工作會議精神，立足新發(fā)展階段、貫徹新發(fā)展理念、構(gòu)建新發(fā)展格局，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，構(gòu)建多層次、廣覆蓋、風險可控、業(yè)務(wù)可持續(xù)的保障性租賃住房金融服務(wù)體系，加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的支持力度。

（二）基本原則

——以人民為中心。切實增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難，是黨中央、國務(wù)院的重大決策部署，是“十四五”時期住房建設(shè)的重點任務(wù)。銀行保險機構(gòu)要切實提高政治站位，以不斷增強人民群眾獲得感、幸福感、安全感為落腳點，將支持保障性租賃住房發(fā)展作為推進共同富裕的重要舉措，做好對保障性租賃住房的金融支持。

——以市場化為導(dǎo)向。充分發(fā)揮市場在金融資源配置中的決定性作用，銀行保險機構(gòu)要在商業(yè)可持續(xù)的前提下，在科學(xué)測算收益的基礎(chǔ)上，為保障性租賃住房發(fā)展提供多樣化、有針對性的金融產(chǎn)品和服務(wù)。

——以風險可控為前提。銀行保險機構(gòu)要嚴格遵守各項監(jiān)管規(guī)定，規(guī)范保障性租賃住房融資管理，嚴格盡職調(diào)查，審慎評估風險，穩(wěn)妥有序推進業(yè)務(wù)發(fā)展。有效防范金融風險，不得以保障性租賃住房的名義搞變通，打“擦邊球”，進行監(jiān)管套利。

——以多方協(xié)同為保障。各地應(yīng)加快出臺發(fā)展保障性租賃住房具體辦法，建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強與銀行保險機構(gòu)信息共享等，為銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房創(chuàng)造良好的條件，形成支持保障性租賃住房發(fā)展的合力。

二、發(fā)揮各類機構(gòu)優(yōu)勢，進一步加強金融支持

（三）發(fā)揮好國家開發(fā)銀行作用

國家開發(fā)銀行要立足自身職能定位，在依法合規(guī)、風險可控的前提下，加大對保障性租賃住房項目的中長期信貸支持。

（四）支持商業(yè)銀行提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)

商業(yè)銀行要優(yōu)化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購買、裝修改造、運營管理、交易結(jié)算等服務(wù)需求，提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)。農(nóng)村中小金融機構(gòu)要充分發(fā)揮與農(nóng)村基層自治組織、合作社有良好合作歷史的優(yōu)勢，優(yōu)先支持利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房項目。

（五）引導(dǎo)保險機構(gòu)為保障性租賃住房提供資金和保障支持

支持保險資金通過直接投資或認購債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、保險私募基金等方式，為保障性租賃住房項目提供長期資金支持。支持保險機構(gòu)為保障性租賃住房建設(shè)運營等環(huán)節(jié)提供財產(chǎn)損失、民事責任、人身意外傷害等風險保障。

（六）支持非銀機構(gòu)依法合規(guī)參與

支持信托公司等發(fā)揮自身優(yōu)勢，依法合規(guī)參與保障性租賃住房建設(shè)運營。

三、把握保障性租賃住房融資需求特點，提供針對性金融產(chǎn)品和服務(wù)

（七）以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款

對利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國有建設(shè)用地等新建自持保障性租賃住房項目或存量盤活項目，銀行保險機構(gòu)在綜合考慮企業(yè)項目建設(shè)或購置，以及后續(xù)運營需求的基礎(chǔ)上，以市場化方式提供適配其融資需求的產(chǎn)品。

（八）穩(wěn)妥做好對非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房租賃企業(yè)的金融支持

鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)提供貸款，為企業(yè)盤活、改建、裝修、運營保障性租賃住房提供支持。

（九）探索符合保障性租賃住房特點的擔保方式

支持銀行業(yè)金融機構(gòu)針對保障性租賃住房項目特點，穩(wěn)妥有序開展應(yīng)收租金、集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)等抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，增強貸款保障能力。加強與融資擔保機構(gòu)在保障性租賃住房領(lǐng)域的合作，發(fā)揮政府性融資擔保機構(gòu)增信支持作用。鼓勵保障性租賃住房項目業(yè)主在項目建設(shè)期為在建工程投保工程保險，在項目經(jīng)營期為租賃經(jīng)營的財產(chǎn)投保企業(yè)財產(chǎn)保險。

（十）提供多樣化金融服務(wù)

鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)運用銀團貸款加大對保障性租賃住房項目的融資支持。鼓勵銀行保險機構(gòu)在依法合規(guī)、風險可控的前提下，參與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）。鼓勵銀行保險機構(gòu)為用于保障性租賃住房項目的公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等債券融資提供發(fā)行便利，加大債券投資力度。

四、建立完善支持保障性租賃住房發(fā)展的內(nèi)部機制

（十一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)

各銀行保險機構(gòu)要切實加強對支持保障性租賃住房業(yè)務(wù)的組織領(lǐng)導(dǎo)，結(jié)合自身發(fā)展戰(zhàn)略，建立健全工作機制，強化統(tǒng)籌安排，明確職責分工，確保各項工作落到實處、取得實效。

（十二）優(yōu)化金融服務(wù)組織架構(gòu)

鼓勵有條件的銀行保險機構(gòu)通過成立專門服務(wù)部門、組建專營團隊、成立特色分支機構(gòu)等多種形式，創(chuàng)新保障性租賃住房金融服務(wù)組織架構(gòu)，提升保障性租賃住房金融服務(wù)專業(yè)化能力和水平。

（十三）完善激勵約束機制

銀行保險機構(gòu)要完善內(nèi)部績效考核，提高保障性租賃住房業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)各項業(yè)務(wù)中的考核比重，積極推行保障性租賃住房融資內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價優(yōu)惠措施，提升業(yè)務(wù)條線和分支機構(gòu)積極性。

五、堅持支持與規(guī)范并重，堅守風險底線

（十四）推動保障性租賃住房相關(guān)配套措施盡快落地

各地應(yīng)盡快出臺發(fā)展保障性租賃住房的具體辦法，明確本地區(qū)利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房的申請條件、流程及工作要求等。

（十五）加強保障性租賃住房項目監(jiān)督管理

各地要加快建立健全住房租賃管理服務(wù)平臺，加強對保障性租賃住房建設(shè)、出租和運營管理的全過程監(jiān)督。嚴厲打擊以保障性租賃住房為名騙取銀行保險機構(gòu)優(yōu)惠政策行為。

（十六）做好融資主體準入管理

各地要明確保障性租賃住房項目認定書制度，及時與銀行保險機構(gòu)共享本地區(qū)保障性租賃住房項目信息，定期向銀行保險機構(gòu)公布合格住房租賃企業(yè)名單和企業(yè)經(jīng)營信息，為銀行保險機構(gòu)開展業(yè)務(wù)提供支持。銀行保險機構(gòu)要遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，對取得保障性租賃住房項目認定書的，方可適用保障性租賃住房相關(guān)支持政策。不得介入已被有關(guān)部門列入違建或安全隱患管控的項目，不得向違規(guī)采取“高收低租”“長收短付”等高風險經(jīng)營模式快速擴張的企業(yè)提供融資。

（十七）把控好項目風險

銀行保險機構(gòu)要密切關(guān)注當?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房市場發(fā)展情況，科學(xué)合理測算保障性租賃住房項目的投入、收益和現(xiàn)金流，合規(guī)適度提供融資，嚴防過度授信、盲目放貸。要在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風控措施，有效防范金融風險。針對商品房開發(fā)項目配建的保障性租賃住房，應(yīng)確保保障性租賃住房部分獨立公允核算，實現(xiàn)專款專用。

（十八）加強項目后續(xù)跟蹤管理

銀行業(yè)金融機構(gòu)要落實貸款支付和用途管理，切實防范信貸資金違規(guī)挪用于其他用途。要持續(xù)加強企業(yè)財務(wù)和運營狀況監(jiān)測評估，加強租金回款監(jiān)控，切實保障信貸資金安全。

六、加強支持保障性租賃住房發(fā)展的監(jiān)管引領(lǐng)

（十九）拓寬資金來源

支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款發(fā)放。

（二十）完善保障性租賃住房監(jiān)管統(tǒng)計

銀行業(yè)金融機構(gòu)向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。銀行業(yè)金融機構(gòu)在計算“房地產(chǎn)貸款占比”指標時，將“保障性租賃住房開發(fā)貸款”“保障性租賃住房經(jīng)營貸款”“保障性租賃住房購買貸款”從“房地產(chǎn)貸款余額”中予以扣除。

（二十一）加強風險管控

各級監(jiān)管機構(gòu)要加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)和風險監(jiān)測，建立健全保障性租賃住房金融風險監(jiān)測和防控體系，定期監(jiān)測轄內(nèi)銀行保險機構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展情況，做到風險早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置。