這個(gè)春天乍暖還寒，中國樓市同樣冷熱交織。一邊是“穩(wěn)樓市”的城市越來越多，力度越來越大，另一邊，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場量價(jià)等數(shù)據(jù)卻未出現(xiàn)明顯反彈，被市場寄予期望的3月樓市“小陽春”似乎缺席了。中國樓市會(huì)走向何方？

逾60城“穩(wěn)樓市”

今年以來，樓市政策暖風(fēng)頻吹，出手“穩(wěn)樓市”的城市不斷增加，并且逐漸從三四線蔓延至二線城市。

近日，多家媒體報(bào)道稱，福州放松樓市限購政策，非五城區(qū)戶籍家庭無需落戶或納稅等證明即可購買一套五城區(qū)144平方米以下的普通住宅。此前，哈爾濱發(fā)文取消商品房3年“限售”，鄭州則取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，調(diào)控松動(dòng)更多向二線城市蔓延。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來，超60城出臺(tái)樓市相關(guān)政策，從降低首付比例、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、加大引才力度等方面支持剛需和改善性購房需求。

對(duì)于近期樓市政策的調(diào)整，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，限售、限購、限貸等是行政色彩較強(qiáng)的干預(yù)措施。當(dāng)樓市熱了，限制性措施就要啟動(dòng)，或強(qiáng)化；反之，限制性措施就要弱化或退出。當(dāng)下，多地樓市需求不振，已影響到了全鏈條的正常循環(huán)和地方財(cái)政的可持續(xù)性。在保持房住不炒的前提下，部分城市將因城施策選擇退出或弱化限制性措施。

不過，他提醒，目前調(diào)控松綁的城市，都是銷售大幅下滑、庫存壓力大的地方。熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控仍然保持連續(xù)和穩(wěn)定性。

樓市“小陽春”缺席

盡管政策密集出臺(tái)，但從效果來看，購房者置業(yè)信心尚未恢復(fù)，市場活躍度仍顯不足。

中指研究院4月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.06%，漲幅較去年同期收窄0.71個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)漲幅處近七年同期最低點(diǎn)。

市場成交同樣如此。一季度，100個(gè)受監(jiān)測城市新建商品住宅成交規(guī)模居歷史同期較低位，同比下降40.5%。其中，一二三線城市商品住宅成交規(guī)模下跌幅度均超三成。

房企業(yè)績也出現(xiàn)明顯下滑。中指院數(shù)據(jù)顯示，一季度，百強(qiáng)房企銷售額均值為162.6億元(人民幣，下同)，同比下降47.2%；其中銷售額超千億元的房企僅2家，較去年同期減少3家；超百億元房企46家，較去年同期減少30家。

中指研究院報(bào)告認(rèn)為，隨著多地樓市政策環(huán)境放寬，部分城市二手房成交量有所回升，但受疫情影響，市場恢復(fù)節(jié)奏在一定程度上被打斷，如：長春、上海等疫情形勢(shì)嚴(yán)峻地區(qū)樓市也受到直接沖擊。

李宇嘉也認(rèn)為，當(dāng)下，疫情反復(fù)、高房價(jià)、居民高杠桿、收入前景不穩(wěn)定等是制約樓市回暖的關(guān)鍵因素。這些因素并非短期的樓市政策調(diào)整就能迅速改變的。

土拍市場現(xiàn)企穩(wěn)趨勢(shì)

土地市場可以被視為樓市的先行指標(biāo)。當(dāng)前，2022年重點(diǎn)城市的首輪集中供地正陸續(xù)拉開帷幕。值得注意的是，多個(gè)重點(diǎn)城市調(diào)整了今年首輪集中供地的規(guī)則，例如：東莞首批集中供地提出取消新房銷售限價(jià)等，增強(qiáng)房企拿地信心。

目前已完成集中供地的多數(shù)城市首輪土拍熱度回升，流拍率下降，土地市場出現(xiàn)一定企穩(wěn)跡象。以合肥為例，據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年首輪土拍，合肥合計(jì)成交24宗涉住宅用地，總成交金額達(dá)189.62億元。此次合肥土拍15宗地塊進(jìn)入競品質(zhì)環(huán)節(jié)，成交整體溢價(jià)率達(dá)到11.2%，是2022年已進(jìn)行集中供地的城市中，平均溢價(jià)率最高的一個(gè)。此外，3月30日完成首輪集中土拍的重慶則是13宗地全部成交，無一流拍，且民企拿地占比明顯提升。