晉建房字【2022】74號

各市住房和城鄉(xiāng)建設局、房地產(chǎn)管理局、大同市規(guī)劃和自然資源局、山西轉型綜改示范區(qū)管委會建設管理部，人民銀行各市中心支行，各銀保監(jiān)分局，各商業(yè)銀行：

《山西省商品房預售資金監(jiān)管辦法》經(jīng)省司法廳合法性審核通過，現(xiàn)予以印發(fā)，請遵照執(zhí)行。

附件

山西省商品房預售資金監(jiān)管辦法

第一章 總則

第一條??為規(guī)范商品房預售資金的監(jiān)督管理，維護房地產(chǎn)市場交易秩序，保障商品房交易雙方的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《山西省城市房地產(chǎn)交易管理條例》《住房和城鄉(xiāng)建設部?人民銀行 銀保監(jiān)會關于規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管的意見》等規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。

第二條??凡在本省行政區(qū)域內(nèi)批準預售的商品房建設項目，其預售資金的收存、支取、使用及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條??本辦法所稱商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，購房人按合同約定支付的全部房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。

第四條??省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責指導和監(jiān)督全省商品房預售資金監(jiān)管工作。設區(qū)城市、縣（市）住房城鄉(xiāng)建設或房產(chǎn)管理部門（以下簡稱“監(jiān)管部門”）具體負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管工作。

人民銀行分支機構按照賬戶管理有關規(guī)定，負責指導商業(yè)銀行做好監(jiān)管賬戶管理工作；銀保監(jiān)部門負責對商業(yè)銀行預售資金監(jiān)管的操作風險和合規(guī)性進行監(jiān)督檢查。

第五條?商品房預售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、專款專用、全程監(jiān)管、節(jié)點控制”的原則。

第六條?監(jiān)管部門應當建立健全以樓盤表為索引的商品房預售管理信息系統(tǒng)，會同銀保監(jiān)等部門推動房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)和商業(yè)銀行業(yè)務管理系統(tǒng)對接，加強房屋網(wǎng)簽備案、監(jiān)管賬戶資金、銀行按揭貸款等數(shù)據(jù)信息共享。

第二章?監(jiān)管銀行及賬戶

第七條??監(jiān)管部門應當會同人民銀行、銀保監(jiān)部門綜合商業(yè)銀行監(jiān)管能力、服務效率、研發(fā)水平、經(jīng)營狀況等因素，通過公開招標方式，確定能夠承接商品房預售資金監(jiān)管業(yè)務的商業(yè)銀行。監(jiān)管部門應當與中標銀行簽訂商品房預售資金監(jiān)管金融服務協(xié)議，建立監(jiān)管銀行名錄，并將監(jiān)管銀行名錄在監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站予以公示。

監(jiān)管部門應當對監(jiān)管銀行名錄實施動態(tài)調(diào)整，原則上以兩年為周期組織考核評價，淘汰未履行預售資金監(jiān)管職責以及無法承擔預售資金監(jiān)管工作的銀行。

第八條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可前，應當按照“一證一戶”的原則，在項目所在地監(jiān)管部門確定的監(jiān)管銀行名錄中選擇商業(yè)銀行開立商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱“監(jiān)管賬戶”），并在《商品房預售許可證》《商品房買賣合同》中載明。

第九條??監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三方應當簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱“監(jiān)管協(xié)議”）。監(jiān)管協(xié)議應明確各方權利、義務和責任，明確預售資金收存和使用方式、監(jiān)管額度及違約責任等內(nèi)容。

第十條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可時，應當在預售方案中明確預售資金監(jiān)管計劃，并提交預售資金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議主要內(nèi)容在預售方案中予以明確，并通過附件方式在《商品房買賣合同》中予以體現(xiàn)。

預售資金監(jiān)管計劃應包括以下內(nèi)容：

（一）項目重點監(jiān)管額度，包括單體工程重點監(jiān)管額度明細；

（二）項目用款計劃；

（三）監(jiān)管銀行、賬戶名稱、賬號；

（四）其他需要說明的情況。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可后，應當將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置以及監(jiān)管部門門戶網(wǎng)站進行公示。

第十一條?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需變更監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬號、開戶范圍、企業(yè)名稱、項目名稱等相關信息的，應當經(jīng)監(jiān)管部門、監(jiān)管銀行同意后辦理相關變更手續(xù)。

第三章?預售資金收存、支取和使用

第十二條 商品房預售資金應當全部直接存入監(jiān)管賬戶，不得存入其他賬戶。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂商品房預售合同后，應當向購房人開具監(jiān)管賬戶繳款單。

購房人應當憑繳款單，將全部購房價款直接存入監(jiān)管賬戶。購房人申請商業(yè)銀行按揭貸款和住房公積金貸款的，監(jiān)管賬戶作為貸款唯一到賬賬戶。

第十三條?有關部門辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案時，應當核對預售資金已存入監(jiān)管賬戶的憑證。對于未按規(guī)定將預售資金存入監(jiān)管賬戶的，不得辦理商品房預售合同網(wǎng)簽備案。

第十四條?監(jiān)管資金分為重點監(jiān)管資金和非重點監(jiān)管資金。項目所在地監(jiān)管部門可根據(jù)項目情況綜合確定重點監(jiān)管資金總額，但不得低于工程建設預算總額（包括建筑安裝和區(qū)內(nèi)配套建設等費用）的110%，全裝修交付商品房項目，應將裝修成本納入預算總額。

重點監(jiān)管資金實行?？顚Ｓ茫仨氂糜谟嘘P的工程建設，不得用于支付任何借（貸）款本金和利息、繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等費用；在監(jiān)管賬戶存續(xù)期間商業(yè)銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團公司不得抽調(diào)。

非重點監(jiān)管資金是指超出監(jiān)管賬戶內(nèi)重點監(jiān)管額度以外的資金。非重點監(jiān)管資金可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取使用，優(yōu)先用于預售項目工程建設和償還本項目貸款等。

第十五條??重點監(jiān)管資金額度可根據(jù)項目單體工程建設進度進行動態(tài)調(diào)整：

（一）施工進度達到地上主體工程±0.00以上未達三分之一的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的85%；

（二）施工進度達到地上主體工程三分之一以上未達三分之二的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的70%；

（三）施工進度達到地上主體工程三分之二以上主體結構未封頂?shù)?，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的55%；

（四）施工進度達到地上主體工程封頂?shù)模O(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的40%；

（五）項目基本建成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織施工單位和監(jiān)理單位三方驗收，具備驗收合格資料的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的20%；

（六）取得項目綜合竣工驗收備案的，監(jiān)管賬戶留存余額不得低于重點監(jiān)管資金總額的5%；

（七）完成不動產(chǎn)首次登記并達到購房人可單方辦理不動產(chǎn)轉移登記條件的，監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，可以全額撥付剩余監(jiān)管資金。

第十六條 監(jiān)管部門可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)動態(tài)考核、信用評價及資產(chǎn)負債情況，適當降低或提高其節(jié)點留存重點監(jiān)管資金額度，但每個節(jié)點降低或提高的比例不得超過5%。

第十七條 監(jiān)管部門可根據(jù)本地區(qū)預售條件和單體工程建設進度確定重點監(jiān)管資金撥付節(jié)點，但首次撥付節(jié)點不得早于主體工程±0.00。

第十八條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請使用重點監(jiān)管資金，應當按照監(jiān)管部門確定的撥付節(jié)點提出用款申請。申請時需提交以下材料：

（一）企業(yè)用款申請表；

（二）工程建設進度相關證明材料及影像資料；

（三）監(jiān)管賬戶對賬單；

（四）授權委托書及受托人身份證復印件；

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬向本項目施工單位、材料設備供應單位或者供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位支付款項的，提供合同及對方指定的銀行賬戶；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已提前支付上述單位相關款項的，提供付款證明；

（六）應當提供的其他材料。

第十九條 監(jiān)管部門在受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點監(jiān)管資金使用申請后，應當進行必要的現(xiàn)場查勘，并在3個工作日內(nèi)完成審核，符合使用條件的，出具《商品房預售監(jiān)管資金撥付通知書》；對不符合使用條件的,監(jiān)管部門向開發(fā)企業(yè)出具不予撥付通知書,并以書面方式說明理由。

《商品房預售監(jiān)管資金撥付通知書》中應當明確資金撥付額度及方向。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照本辦法第十八條規(guī)定提供付款證明的，應將相應額度的資金撥付至其指定的銀行賬戶；提供擬付款證明的，應將相應額度的資金撥付至施工、材料設備供應或者有關單位指定的銀行賬戶。

第二十條??監(jiān)管銀行應當在收到《商品房預售監(jiān)管資金撥付通知書》2個工作日內(nèi)撥付相應款項。

第二十一條 當預售項目存在重大風險隱患時，監(jiān)管部門應全面接管預售監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理，保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項目工程建設；監(jiān)管銀行應當積極予以配合。

第四章?預售資金監(jiān)管的解除

第二十二條 如監(jiān)管協(xié)議無其他約定的，完成不動產(chǎn)首次登記后，即可申請解除預售資金監(jiān)管。

第二十三條??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請解除預售資金監(jiān)管的，監(jiān)管部門應當自受理之日起1個工作日內(nèi)完成審核。對于符合解除監(jiān)管條件的，由監(jiān)管部門出具《商品房預售資金監(jiān)管解除通知書》，監(jiān)管銀行按照《商品房預售資金監(jiān)管解除通知書》解除資金監(jiān)管。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人之間解除商品房預售合同的，應共同到有關部門申請撤銷商品房預售合同網(wǎng)簽備案，有關部門審核準予撤銷的，監(jiān)管部門出具《商品房預售資金退款通知書》。

監(jiān)管銀行按照《商品房預售資金退款通知書》，將監(jiān)管資金退回購房人指定的交易資金結算個人賬戶和貸款銀行賬戶。

第五章 ?監(jiān)督管理

第二十五條 監(jiān)管部門應當認真履行監(jiān)管責任，做好日常指導和監(jiān)督工作，建立預售項目巡查制度。

第二十六條??監(jiān)管銀行應當嚴格按照預售資金三方監(jiān)管協(xié)議，指定專人負責預售資金監(jiān)管工作，做好監(jiān)管賬戶監(jiān)控，定期與本級監(jiān)管部門進行對賬，配合監(jiān)管部門開展預售資金監(jiān)管執(zhí)法檢查工作。發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)挪用重點監(jiān)管額度內(nèi)資金問題的，應當立即停止撥付并告知本級監(jiān)管部門，監(jiān)管部門要及時作出處理。

人民法院保全、執(zhí)行商品房預售資金的，監(jiān)管銀行應當在1個工作日內(nèi)書面告知監(jiān)管部門，并嚴格執(zhí)行《最高人民法院?住房和城鄉(xiāng)建設部 中國人民銀行關于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，監(jiān)管部門責令其限期整改，并可暫停其監(jiān)管資金撥付，記入企業(yè)信用檔案，逾期未改正的可暫停其商品房預售和合同網(wǎng)簽備案，造成嚴重后果的，依法追究其法律責任：

（一）未按規(guī)定將商品房預售資金全部存入監(jiān)管賬戶的；

（二）變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的；

（三）未按規(guī)定使用商品房預售資金的；

（四）提供虛假材料的；

（五）其他違反本辦法或監(jiān)管協(xié)議的行為。

第二十八條??監(jiān)管銀行未經(jīng)監(jiān)管部門核實同意擅自撥付重點監(jiān)管額度內(nèi)資金的，應當負責追回資金；無法追回的，依法承擔相應賠償責任。

第二十九條??施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取以“提供商票”等其它方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預售資金的，由有關部門依法對相關責任單位和責任人予以處理，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并向社會公示。

第三十條 監(jiān)管部門和監(jiān)管銀行工作人員在預售資金監(jiān)管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 ?附 ?則

第三十一條 各設區(qū)城市可依據(jù)本辦法，結合當?shù)貙嶋H，制定或重新修訂本行政區(qū)域內(nèi)的商品房預售資金監(jiān)管辦法實施細則。

第三十二條 本辦法自2022年6月5日起施行，有效期5年。施行之后2011年《山西省商品房預售資金監(jiān)管辦法》（晉建房字〔2011〕318號）及《山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳 中國人民銀行太原中心支行 中國銀監(jiān)會山西監(jiān)管局關于進一步加強商品房預售資金監(jiān)管的通知》（晉建房字〔2018〕181號）同時廢止。

山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳

?????????????????????????????????????????????????????????????????中國人民銀行太原中心支行

???????????????????????????????????????????????????????????????????中國銀保監(jiān)會山西監(jiān)管局

????????????????????????????????????????????????????????????????????????????2022年5月6日