這幾個月以來，大家翹首以盼的降息一直是雷聲大雨點小，偶爾降個準(zhǔn)，也是一個饅頭掰幾半。但是就是剛剛！央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，房貸實質(zhì)性降息來了！

第一個重點：對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

而在此之前的政策是：新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。

那么，這對購房者有什么影響呢？

舉個例子，如果你買普通住宅，而且是首套，則可以享受LPR基準(zhǔn)利率下浮20個基點的特大優(yōu)惠。

按貸款金額50萬元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調(diào)20個基點，平均每月可減少月供支出約60元，未來30年內(nèi)共減少利息支出約2萬元。

上圖是LPR（貸款市場報價利率）的最新走勢圖和數(shù)值。

5年期及以上貸款利率是4.6%。

下浮20個基點，就是4.4%。

當(dāng)然，這并不意味著所有的城市首套房貸都會是4.4%的利率。對于晉城，目前首套房按揭貸款平均利率為5.1%，下浮20個基點，就是4.9%。

不過也并不是終點，此次央行、銀保監(jiān)允許突破下限20個基點。如果未來LPR的5年期利率繼續(xù)降息，則代表著首套房的利率還可以繼續(xù)下降。

但值得注意得是，文件里說的是“普通自住房+首套”。

晉城對于普通住宅的定義為：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在144平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格（住房平均交易價格是指報告期內(nèi)同級別土地上住房交易的平均價格，經(jīng)加權(quán)平均后形成的住房綜合平均價格）1.2倍。

也就是說，如果你買的住宅面積超過了144平方米，或者小區(qū)容積率低于1.0，或者單價、總價低于同級別土地交易價格的1.2倍，則就不屬于普通住宅了，就不能享受上述優(yōu)惠。

另外，如果你買的不是首套房，也不能享受上述利率優(yōu)惠。

第二個重點：在全國統(tǒng)一的貸款利率下限基礎(chǔ)上，人民銀行、銀保監(jiān)會各派出機(jī)構(gòu)按照“因城施策”的原則，指導(dǎo)各省級市場利率定價自律機(jī)制，根據(jù)轄區(qū)內(nèi)各城市房地產(chǎn)市場形勢變化及城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

它的意思是，首套房貸款利率下限是4.4%，二套房是5.2%，這是全國統(tǒng)一的貸款利率下限，暫時是不能突破的。各地可以在這個下限的基礎(chǔ)上，略有上浮，或者不上浮。

而這又會對樓市產(chǎn)生哪些影響？

此前，雖然央行已經(jīng)明確，首套房利率可以最低到4.6%，但絕大多數(shù)城市沒有低到這個水平。

比如央行日前公布的數(shù)據(jù)顯示：2022年3月份，新發(fā)放個人住房貸款利率為5.42%，比年初低17個基點。

這意味著，雖然一季度各地“房貸加點降息”鬧得轟轟烈烈，但實際上房貸降息比較有限，才降了17個基點，加權(quán)平均房貸仍然達(dá)到5.42%。

此次央行、銀保監(jiān)會發(fā)布最新文件，允許首套房在4.6%的利率水平上繼續(xù)下浮20基點，一定會帶動全國房貸實際利率水平的顯著降低。

央行設(shè)置的首套房貸利率下限，一定會突破基準(zhǔn)利率，也就是5年期LPR利率。

需要注意的是，此次沒有調(diào)整二套房貸利率下限，也沒有針對存量房貸利率打折。

這些有可能會實現(xiàn)嗎？

2008年10月，面對當(dāng)時全球金融風(fēng)暴爆發(fā)的巨大壓力，央行、銀監(jiān)會曾對存量房貸打折過一次。當(dāng)時普通房貸利率一般是基準(zhǔn)的85折，后來允許85折的存量房貸繼續(xù)打折，打到基準(zhǔn)的7折。很多人都享受到了那次存量房貸打折。

未來市場將如何？

有專家預(yù)測，市場將逐步回暖，尤其是一些有人口增量、級別較高、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、出臺了較大力度放松政策的城市。比如南京、蘇州、東莞等。

接下來，此起彼伏的樓市松綁政策，會繼續(xù)在各地落地。一個城市，在2022年出臺5到6輪松動政策，將是常態(tài)。因為樓市太冷了，政策需要不斷發(fā)力。