房貸，一直是很多業(yè)主身上的一座大山。而近期“要不要提前還房貸”的話題，熱議不休，引起眾多買房者的關(guān)注。

在這場激烈的討論中，產(chǎn)生了兩個(gè)截然不同的派系。

一類是“貸賺派”，他們堅(jiān)持“貸到就是賺到”的原則，認(rèn)為房貸是普通人一輩子能從銀行借到最便宜的、最長期，也是最大額的一筆資金。提前還款，節(jié)省了利息成本，看似得了便宜，實(shí)則陷阱就在這里，通貨膨脹，機(jī)會(huì)產(chǎn)生的價(jià)值，都被浪費(fèi)掉了。

另一類是“省賺派”，秉持“省到就是賺到”，認(rèn)為現(xiàn)在把手上的閑錢拿去理財(cái)，還沒房貸利息高。不少人干脆直接曬出提前還貸的經(jīng)歷，表示省出的幾十萬元相當(dāng)于理財(cái)，“不能讓銀行占了自己的便宜”。

那么，你認(rèn)為到底應(yīng)不應(yīng)該提前還款呢？

01

中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)告訴我們，不到萬不得已千萬不要向別人借錢。

在這種傳統(tǒng)思維引導(dǎo)下，很多業(yè)主將房貸視為一生的拖累。一些人的人生目標(biāo)甚至是多賺錢，早日把房貸還清。而且做房貸的時(shí)候，希望盡量少付利息，早日無債一身輕。但其實(shí)老祖宗留下來的“美德”，反而成了老實(shí)人“被坑”的理由。為什么會(huì)這么說呢？原因有四點(diǎn)：

1、貨幣貶值，通貨膨脹

M2（現(xiàn)金+各類存款的總和）作為衡量市場流通資金的指標(biāo)，可以看出貨幣貶值的程度，M2越多，錢越不值錢。

截止2019年末，M2余額是198.65萬億，而十年前，這個(gè)數(shù)字是60.62萬億，整整漲了近4倍。

由于市面上的錢越來越多，貨幣長期處于寬松狀態(tài)，造成財(cái)產(chǎn)性收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏工資性收入，這就是為什么工作10年，還不如在公司旁邊買個(gè)房子賺的多的原因！

而通貨膨脹就更好理解了。

大環(huán)境下，央行會(huì)繼續(xù)降準(zhǔn)，錢會(huì)持續(xù)貶值，通脹不可避免，而你從銀行里借到的錢也是貶值的狀態(tài)。

以一碗牛肉面舉例：十年前，5塊錢就能吃一大碗，而現(xiàn)在，5塊錢你也就能喝碗湯。

這種直觀的生活感受我想大家都有切身體會(huì)。

今年你借了100萬，10年以后，可能這100萬只值50萬。所以別看你30年的房貸利息大，扣除通貨膨脹率后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它是一個(gè)讓你驚喜的數(shù)值。

2、處女貸

可以確定的是，對(duì)于個(gè)人借貸，房貸是目前中國金融市場上能找到的利率最低的優(yōu)質(zhì)貸款產(chǎn)品。如果你有公積金名額，那就更劃算了，大部分城市能做到3.25%。

記得2015年的時(shí)候，樓市為了去庫存，銀行甚至能批出來7折的商貸。簡直是白送給你錢，讓你發(fā)家致富。然而依然有很多人懼怕貸款，以為銀行不安好心，在故意掏空自己的腰包。

3、流動(dòng)性價(jià)值

提前還房貸，意味著手上的流動(dòng)資金會(huì)大幅減少。

如果你選擇10年還清貸款，到時(shí)候就很可能陷入「流動(dòng)性陷阱」——你現(xiàn)在30歲貸款，10年后你才40歲，正是人生中事業(yè)和收入的巔峰期。

那么過兩年，如果出現(xiàn)了一套房子有很大的上升空間，或者一個(gè)項(xiàng)目有明顯的投資收益，你卻發(fā)現(xiàn)手頭上沒有足夠的現(xiàn)金流，這時(shí)候因?yàn)椴荒芗皶r(shí)拿出錢或拿到的錢成本較高，豈不是后悔晚矣？

4、還款進(jìn)度

中國房貸的還款有且只有兩種：一種是等額本金，另一種是等額本息。

選擇哪種還款方式？已經(jīng)還了多少？是會(huì)對(duì)我們要不要提前還貸有影響。

因?yàn)槲覀兛紤]提前還貸，最主要的目的就是想少還一些利息嘛。

那么申請(qǐng)?zhí)崆斑€款前，首先要考慮自己的還款進(jìn)度。

如果申請(qǐng)的等額本息還款，且還貸期限超過了一半。那么提早還款依然改變不了本息還款結(jié)構(gòu)，意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經(jīng)在前期的還款過程中償還（也就是說就算選擇提早還款，利息還是那么多的利息），剩下的月供中絕大多數(shù)都是本金，提前還款沒占到一點(diǎn)好處。

如果申請(qǐng)的是等額本金還款，當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了將近一半的利息，后期還的更多是本金，利息高低對(duì)還款額影響不大。

所以你要做的就是貸最多的錢，還最長的時(shí)間，按步就班，切勿急躁。

02

哪些情況可考慮提早還貸？

1、未來貸款利率有上漲的可能

如果未來房貸利率有大幅上漲的可能，那不如趁著現(xiàn)在利率低、利息少趕緊還貸。但是5月15日，央行、銀監(jiān)會(huì)剛祭出“大招”：首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)。

比如有人上車的時(shí)候是5.6%，之前貸款100萬，和現(xiàn)在的4.4%，這里就虧了30萬利息。（不過目前下降的利息是為增量服務(wù)，存量客戶是否下降，還要看LPR是否下調(diào)。）

不過總的來說，按照目前的情況來看，貸款利率上漲可能性不大，甚至可能會(huì)持續(xù)下降，現(xiàn)在提前還貸，可能會(huì)有些虧的慌。

2、處于還貸初期

在貸款的前幾年，本金基數(shù)大，利息相應(yīng)也高，如果手頭有閑置資金，而又沒有較好的投資方向，可以考慮提前還一部分。

3、把房子作為投資工具的人

如果你希望盡快還清貸款以房作抵押，或者還清貸款撤銷抵押賣房的，也可考慮提前還房貸。

4、公積金賬戶余額多

在很多城市公積金是?？顚Ｓ谩⒉荒芴崛?，如果公積金賬戶里積累了較大額的資金，放在賬戶里只能享受幾乎忽略不計(jì)的活期存款利息的話，那還不如提前還貸。

5、自身排斥負(fù)債

對(duì)多數(shù)買房人來說，身背房貸欠錢的感覺并不好受，有的人可能因此產(chǎn)生焦慮，如果你一想起身負(fù)巨債就吃不好睡不香，又正好手頭寬裕些，那不如早些把房貸還了吧。畢竟自己的身體最重要。

03

關(guān)于提前還款注意事項(xiàng)：

1、提前還貸有可能會(huì)有違約金

很多銀行對(duì)于提前還款都有一定的要求，大部分銀行要求要還款滿一年以后才能申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，甚至不滿一年提前還款可能會(huì)收違約金，但也有些銀行可以隨時(shí)申請(qǐng)?zhí)崆斑€款。

所以借款人要提前還款時(shí)，應(yīng)該先跟銀行咨詢清楚相關(guān)的規(guī)定。

2、組合貸要注意

貸款方式有商業(yè)貸款、公積金貸款、組合貸款三種形式，這里需要注意的是組合貸款。

組合貸款是商業(yè)貸款和公積金貸款組合起來的一種貸款方式。這種方式涉及到銀行和公積金兩個(gè)機(jī)構(gòu)，不僅是地區(qū)不同政策不同，機(jī)構(gòu)之間也有不同的規(guī)定。

比如有些地方要求，申請(qǐng)組合貸款的人在提前還貸時(shí)，公積金貸款和商業(yè)貸款不能只還其中的一種，必須保持一定的比例；還有的地方規(guī)定，提取公積金賬戶的余額后，只能先還公積金貸款部分。本來公積金貸款利率就不高，提前還就沒有太大意義了。

3、抵押注銷

很多人以為把貸款還完就完事了。

他們對(duì)于抵押權(quán)比較不了解，提前還款后會(huì)忘記要去辦理解押。

所以提前還款后一定要去辦理抵押注銷，這樣才不會(huì)給以后的房產(chǎn)交易帶來麻煩。

最后

當(dāng)然，說歸說，要不要提前還房貸，還是要根據(jù)每個(gè)人的實(shí)際情況來判斷。

因?yàn)榇蠹覍?duì)利息的承受能力以及對(duì)流動(dòng)資金的需求情況不一樣，也就沒有適合所有人的所謂“提前還貸最佳時(shí)間點(diǎn)”。只要綜合考慮提前還款的各種利弊，就能找到最適合自己的資金安排。

所以，如果現(xiàn)在手上有點(diǎn)閑錢，你會(huì)提前還款嗎？