繼“金融16條”支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策在本月落地后，近日，住建部等三部門再次釋放政策利好，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》。

《通知》允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務(wù)狀況、聲譽風險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，本次通知內(nèi)容是優(yōu)化預售資金監(jiān)管的一大舉措，為優(yōu)質(zhì)房企釋放更多流動性支持，這是比金融十六條更為切實、更能解房企資金“近渴”的利好政策。

曾被稱為掐住房企“七寸”的商品房預售資金強監(jiān)管，終于迎來松綁。

11月14日晚間，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡稱“通知”），稱商業(yè)銀行可按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務(wù)狀況、聲譽風險等基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

通知要求，置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的70%。

通知明確，通過保函置換的預售監(jiān)管資金優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

以下是小編梳理的重點內(nèi)容：

保函能置換多少預售監(jiān)管資金？

《通知》對于保函的額度和期限，以及按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金用途均作出明確規(guī)定。

《通知》指出，保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金。置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

此外，《通知》還要求，監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付使用時，保函金額相應(yīng)下調(diào)，確保監(jiān)管賬戶內(nèi)資金始終不低于項目竣工交付所需的資金額度的70%。如房地產(chǎn)企業(yè)未向監(jiān)管賬戶內(nèi)補足差額資金，保函金額不得調(diào)整。此外，要求商業(yè)銀行合理確定保函期限，確保與項目建設(shè)周期相匹配。

置換資金能用在哪些地方？

商業(yè)銀行出具保函置換的預售監(jiān)管資金用途，這一問題亦被市場所關(guān)注。

《通知》明確，房地產(chǎn)企業(yè)要按規(guī)定使用保函置換的預售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。房地產(chǎn)企業(yè)要按約定承擔監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金補足義務(wù)，確保項目建設(shè)資金充足。

哪些房企是政策支持對象？對銀行有何條件限制？

當然，并非所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都適用于這一政策?！锻ㄖ访鞔_，商業(yè)銀行在出具保函置換預售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標準，充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風險、財務(wù)狀況、聲譽風險、項目銷售前景和剩余貨值等，與經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。對債權(quán)債務(wù)關(guān)系復雜、涉案涉訴糾紛較多、對外擔保額度過大、施工進度明顯低于預期的項目，應(yīng)審慎出具保函。對于項目主體與總承包方存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的，要充分評估項目風險。

與此同時，商業(yè)銀行開具保函置換預售監(jiān)管資金也應(yīng)當符合要求?！锻ㄖ芬?guī)定，監(jiān)管評級4級及以下或資產(chǎn)規(guī)模低于5000億元的商業(yè)銀行不得開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。商業(yè)銀行不得向作為本銀行主要股東、控股股東或關(guān)聯(lián)方的房地產(chǎn)企業(yè)出具保函置換預售監(jiān)管資金。企業(yè)集團財務(wù)公司等非銀行金融機構(gòu)不得出具保函置換預售監(jiān)管資金。

此外，針對防范風險，《通知》還規(guī)定，保函額度全額計入對房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬集團的統(tǒng)一授信額度。要通過保證金、房地產(chǎn)企業(yè)反擔保以及其他增信措施，防范保函業(yè)務(wù)風險，按要求計提風險資本，提取風險準備。一旦出現(xiàn)墊付，出函銀行要及時向房地產(chǎn)企業(yè)采取追索措施，保全債權(quán)安全。墊付資金應(yīng)足額計提撥備、真實分類，不得隱藏風險。