從2000年開始，房地產(chǎn)概念開始逐步進(jìn)入老百姓的生活中，告別了傳統(tǒng)的單位體制分房時(shí)代，大眾自置購買商品房成為新的置業(yè)方式！伴隨著北上廣深等全國一線重點(diǎn)城市的發(fā)展腳步，晉城房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了快速而穩(wěn)步發(fā)展的10幾年。從早期的黃華街改造開始，伴隨著晉城城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，晉城的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始從“造樓”進(jìn)入到“造城”階段，市區(qū)內(nèi)各個(gè)小區(qū)是建設(shè)的越來越高檔，項(xiàng)目品質(zhì)也逐步提高，晉城市的房?jī)r(jià)也從一兩千直飚至五六千。而進(jìn)入到2013、2014年以后，晉城房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)回落，有些項(xiàng)目銷售價(jià)格到了四五千，當(dāng)時(shí)晉城房?jī)r(jià)遭遇了前所未有的滑鐵盧，就在人們以為晉城房地產(chǎn)即將下滑時(shí)，城中村改造的持續(xù)推進(jìn)以及多宗交易地塊的面世，再次在晉城樓市刮起一股強(qiáng)勁的旋風(fēng)，房?jī)r(jià)再次回到了5000+的時(shí)代，2017年后半年至今房?jī)r(jià)6500+已經(jīng)成為市場(chǎng)的常態(tài)，那究竟是什么導(dǎo)致晉城樓市出現(xiàn)這樣“過山車”式的房?jī)r(jià)陡降陡增？

大環(huán)境影響：通貨膨脹，房?jī)r(jià)上漲的助推手

買房，可以說是我們衣食住行中最大的支出項(xiàng)了，十年前至今，絕大部分物價(jià)都翻了三番。諸多80、90后應(yīng)該都經(jīng)歷過一塊錢買4個(gè)饅頭或五六斤白菜的時(shí)候，現(xiàn)在是一塊錢1個(gè)饅頭，白菜大約要按兩來計(jì)。房?jī)r(jià)亦是如此，從2000-3000元/平，到如今的6500多，甚至7000+。不少人感慨，這些年除了薪資沒漲，什么都漲了。

用老百姓的話來說，現(xiàn)在錢是越來越不值錢了，物價(jià)越來越貴時(shí)，房?jī)r(jià)也不會(huì)例外。

用經(jīng)濟(jì)術(shù)語來說 ，就是通貨膨脹影響了房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)市場(chǎng)上貨幣流通量增加，人們的貨幣所得增加，現(xiàn)實(shí)購買力大于產(chǎn)出供給，導(dǎo)致物價(jià)上漲，造成通貨膨脹。?

市場(chǎng)因素：開發(fā)成本的提高，房?jī)r(jià)上漲的助推力

房子最終的定價(jià)背后有一定的邏輯關(guān)系，基本概念就是售價(jià)=成本+利潤(rùn)，開發(fā)商做一個(gè)項(xiàng)目基本成本包括買地的錢，蓋房子的錢，稅費(fèi)，做園林景觀的錢，銷售宣傳費(fèi)用，報(bào)建設(shè)計(jì)，財(cái)務(wù)成本等多項(xiàng)。

首先，土地是國有的，開發(fā)商拿地原則一般是價(jià)高者得；其次，蓋房子是有建材成本的，而且拿地蓋房銷售各個(gè)環(huán)節(jié)都是要納稅的。賠本的買賣沒有人會(huì)做，隨著成本的上升，開發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)整也會(huì)隨之增加。

從今年3月份新拍的4宗用地來看住宅+商業(yè)用地的成本最高達(dá)到了468.4萬/畝，較前幾年相比地價(jià)上浮不少，再加之商業(yè)配比、公租房配備等，成本比以前有了一定增長(zhǎng)，為了保證利潤(rùn)，房?jī)r(jià)上漲似乎已是必然。

供求變化：供求關(guān)系決定了市場(chǎng)的變化

2012年，東南新區(qū)這個(gè)名詞剛在晉城市出現(xiàn)時(shí)，便引發(fā)多個(gè)房企拿地投資，皇城新區(qū)、御景龍灣、白水印象、鼎秀華城、沁馨苑、星河灣9號(hào)、公園里、景福苑、財(cái)富廣場(chǎng)，還有限價(jià)房、單位團(tuán)購房等樓盤的相繼入市，使得白水東街當(dāng)時(shí)成了樓盤最多，庫存最大的區(qū)域，但對(duì)于市場(chǎng)來說，樓盤越多就代表著購房者選擇性越大，從而使得房?jī)r(jià)在快速增長(zhǎng)一段周期后進(jìn)入半停滯狀態(tài)，百姓購買需求比較冷淡。由此可見，房?jī)r(jià)是由供需關(guān)系決定的。

有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2019年晉城市各縣（市、區(qū)）人口總數(shù)中，城區(qū)常住總?cè)丝跀?shù)最高，達(dá)50.08萬人（見圖3），人口出生率達(dá)11.78‰，人口自然增長(zhǎng)率達(dá)9.14‰，創(chuàng)近十年新高（見圖2）。人口自然增長(zhǎng)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于沁水縣（4.75‰）、高平市（3.67‰）、澤州縣（2.65‰）、陵川縣（2.45‰）、陽城縣（1.96‰）（見圖4）。

晉城市城區(qū)人口的不斷增加，以及消費(fèi)欲望和改善性需求還是大量存在的，從而促使大家對(duì)房屋需求量增加，但目前晉城房地產(chǎn)市場(chǎng)在售樓盤寥寥無幾，且各項(xiàng)目都進(jìn)入尾盤期，對(duì)于購房者來講，房源可選空間越來越窄。同理，作為賣方來講，可售房源稀缺，自然物以稀為貴，當(dāng)商品房庫存量已不足以滿足人口需求時(shí)，房?jī)r(jià)上升就成為必然！

圖1? ?晉城市2018年分縣（市、區(qū)）常住總?cè)丝跀?shù)（單位：萬人）

圖2 晉城市城區(qū)近十年人口出生率與自然增長(zhǎng)率變化情況（單位：‰）

圖3? 2018年全市各縣（市、區(qū)）人口自然增長(zhǎng)率情況（單位：‰）

城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，晉城市城鎮(zhèn)化水平不斷提高

中國城市水平只有40%多，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，即使經(jīng)過改革開放30多年發(fā)展，中國離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還是有很大的發(fā)展?jié)摿?，未來還會(huì)有數(shù)以干萬的人奔向城市，這些進(jìn)城的人需要住房，住房需求空間非常龐大。2018年末，晉城市居住在城鎮(zhèn)的人口140.32萬人，居住在鄉(xiāng)村的人口93.99萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)59.88%，同比提高0.84個(gè)百分點(diǎn)，高于全國（59.58%）0.3個(gè)百分點(diǎn)，高于全?。?8.41%）1.47個(gè)百分點(diǎn)，居全省第四位。從2010年至2018年，城鎮(zhèn)人口由116.39萬人增加至140.32萬人，增幅達(dá)20.55%，城鎮(zhèn)人口比重由51.04%上升至59.88%，提高8.84個(gè)百分點(diǎn)，年平均提高1.11個(gè)百分點(diǎn)。

不僅如此，山西省分別于2018年10月17日和2019年1月23日批復(fù)同意設(shè)立沁水經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和陽城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，這一政策將不斷增強(qiáng)城市聚集和輻射功能，加快晉城市城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，從而推動(dòng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口不斷涌入，使得晉城的房?jī)r(jià)也在不斷攀升。

晉城市中心城市棚戶區(qū)（城中村）不斷推進(jìn)

2019年，按照晉城市中心城市棚戶區(qū)（城中村）總體規(guī)劃，涉及城區(qū)的棚戶區(qū)（城中村）共有100個(gè)，總占地面積約7397公頃，涉及總?cè)丝?55729人，總建設(shè)用地約1928公頃，總建筑面積約1234萬平方米；老城更新與保護(hù)工程的改造涉及范圍為澤州路以西、景西路以東、新市街以北、書院街以南，占地面積1.7平方公里，涉及東街、西街和北街三個(gè)辦事處14個(gè)社區(qū)，常住人口25809人（8117戶）；2019年晉城城區(qū)確定的省、市、區(qū)重點(diǎn)工程81項(xiàng)（新建46項(xiàng)，續(xù)建35項(xiàng)），總投資610.85億元，年度計(jì)劃投資73.65億元?！?/p>

可以說，不論從投資規(guī)模，還是項(xiàng)目涉及范圍來看，這是自1997年黃華街改造以來，晉城市城區(qū)對(duì)城中村改造輻射范圍最大的一次。但近年來，為了解決晉城房地產(chǎn)市場(chǎng)存量問題，土地供應(yīng)節(jié)奏放緩，以及城中村改造矛盾仍然未解決，致使建設(shè)過程中出現(xiàn)拆遷成本高，開發(fā)成本加大，從而推動(dòng)了晉城房?jī)r(jià)有一定上升。

房地產(chǎn)開發(fā)投資仍是拉動(dòng)投資主動(dòng)力

近十年來，房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為我國的第一大支柱性產(chǎn)業(yè)，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈不僅僅為保持GDP的高增長(zhǎng)做出了重大貢獻(xiàn)，更是解決了數(shù)以干萬人的就業(yè)問題。就房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況來看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的發(fā)展前景，是不可忽略的。

大城市在幾年前，是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對(duì)待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在作為五線城市的晉城來說，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)?？傮w來說，三四五線城市產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，今年，1-4月份，晉城市城區(qū)固定資產(chǎn)投資完成11.0億元，同比增長(zhǎng)36.2%,較1-3月份加快4個(gè)百分點(diǎn)。目前，在庫項(xiàng)目99個(gè)，較去年同期增加29個(gè)。1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成5.8億元，增長(zhǎng)28.7%，較1-3月份回落24.5個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)投資16.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資仍是拉動(dòng)投資主動(dòng)力。

丈母娘推高房?jī)r(jià)，你信嗎？

丈母娘推高房?jī)r(jià)其實(shí)是個(gè)偽命題，不要房子的丈母娘有沒有？從概率上講，總是有的。再者說，現(xiàn)在的單身女性其中定然有不小的數(shù)量自己有房或者說不看重房子，結(jié)果不也還是單身么？

當(dāng)然，也或許是不要房子的丈母娘或者單身姑娘們想要“圖謀”的其他一些東西，或者高顏值，或者高才藝，或者溫柔體貼，或者一心一意……比一套房子更難罷了。

所以，其實(shí)，丈母娘決定不了房?jī)r(jià)，只能決定接受什么樣的女婿罷了。

房?jī)r(jià)一時(shí)漲，買房火葬場(chǎng)，都在感慨晉城房?jī)r(jià)一路飆升，直逼新二三線城市，但我們理性來看，其實(shí)房?jī)r(jià)不是你想漲，想漲就能漲的！它的漲一定是符合客觀規(guī)律是市場(chǎng)走向的！

最后小編想說，無論房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，都要理性看待房市，至于什么買房最合適，對(duì)于有迫切購房需求的這部分人而言，任何時(shí)候都是理想時(shí)期，只是在買房過程中要重點(diǎn)關(guān)注如何選到理想心儀的房源，根據(jù)各自訴求，對(duì)比區(qū)域、價(jià)格、品質(zhì)等因素。