臨近年關(guān)，很多買(mǎi)房人的焦慮也日漸顯現(xiàn)！著急購(gòu)房者---逛了一年了，得在年底把房子這件事解決了，不然明年又不知道什么狀況了。樂(lè)觀等待者---晉城這五線城市，薪資水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)，今年這房?jī)r(jià)也快觸頂，高不了了！那么問(wèn)題來(lái)了，2020年，晉城房?jī)r(jià)會(huì)降？

回顧2019年，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)讓人猝不及防

回顧2019年，晉城房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度讓人驚訝。一位網(wǎng)友表示，他去年這會(huì)兒從西安回來(lái)看房時(shí)，晉城的房?jī)r(jià)也就6000左右，當(dāng)時(shí)覺(jué)得是期房，還挺貴，猶豫了下，沒(méi)買(mǎi)；今年再看已經(jīng)七八千了，這漲的真是讓人措手不及！

2019年，這一年晉城房?jī)r(jià)到底發(fā)生了什么？

2019年，晉城五大片區(qū)（西南、西北、東南、東北及北石店片區(qū)）共計(jì)60個(gè)住宅板塊，755個(gè)存量住宅小區(qū)基價(jià)都呈現(xiàn)出或多或少的上漲趨勢(shì)。2019年11月晉城市區(qū)存量房市場(chǎng)平均基價(jià)為6947元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)2.18%，漲跌幅較上月增長(zhǎng)0.9個(gè)百分點(diǎn)。位于晉城市主城區(qū)內(nèi)的四片區(qū)11月平均基價(jià)7065元/㎡，中高層住宅平均基價(jià)7391元/㎡。

數(shù)據(jù)顯示，2019年11月晉城市五大片區(qū)平均基價(jià)均呈上漲趨勢(shì)，本月晉城市市區(qū)范圍內(nèi)五片區(qū)基價(jià)增長(zhǎng)幅度均保持在1.2%-3.1%之間。

無(wú)論是從直觀數(shù)據(jù)，還是購(gòu)房人的切身感受，我們都不得不承認(rèn)，2019年，晉城房?jī)r(jià)漲了！

晉城房?jī)r(jià)在觸頂邊緣徘徊，為何晉城房?jī)r(jià)不降反升呢？

大部分三四五線城市面臨人口流失、老齡化等問(wèn)題，其支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期動(dòng)力不足，而外地去三四五線城市的投資客并不多，只是靠本地人消化為主。對(duì)于晉城來(lái)說(shuō)，目前房?jī)r(jià)也在大家所能接受的最大范圍邊緣徘徊，按道理來(lái)說(shuō)，應(yīng)該會(huì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，給樓市稍稍降溫才對(duì)，為啥還不降反升了呢？

01、開(kāi)發(fā)商難降價(jià)

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)教授陳國(guó)強(qiáng)指出，首先，土地成本，材料成本，貸款成本，人工成本等因素，造成建房成本上升。尤其是土地成本，對(duì)于晉城房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，近年來(lái)土地成本增加使得開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)相應(yīng)減縮，導(dǎo)致其不愿意降價(jià)。

其次，對(duì)于晉城市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，分批次賣(mài)房已是常態(tài)，對(duì)于開(kāi)發(fā)體量較大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，后期降價(jià)無(wú)疑是給自己的營(yíng)銷(xiāo)造成負(fù)擔(dān)，畢竟老業(yè)主也是衣食父母，從頻發(fā)的“房鬧”事件，可見(jiàn)一斑，誰(shuí)都不愿意自己買(mǎi)的房子比別人貴！所以，很多開(kāi)發(fā)商表面上也不敢隨意降價(jià)了，怕惹麻煩上身。

最后，購(gòu)房者都有買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心態(tài)，假使開(kāi)發(fā)商對(duì)于房?jī)r(jià)一旦松口，可能房子就更難賣(mài)了，到時(shí)影響的不僅僅是自己這個(gè)樓盤(pán)，可能還會(huì)蔓延到整個(gè)樓市中來(lái)。

02、穩(wěn)房?jī)r(jià)才是主要定調(diào)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前的營(yíng)業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅和土地增值稅，再加上房企所需繳納的契稅、印花稅等，各類(lèi)稅費(fèi)之和及土地成本占房?jī)r(jià)很大部分。

如果房?jī)r(jià)降了，納稅就會(huì)減少，而開(kāi)發(fā)商也必定不愿意再花大價(jià)錢(qián)來(lái)拿高價(jià)地。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)一直以來(lái)都說(shuō)是重要組成部分。當(dāng)然，房?jī)r(jià)背后包含的不僅是經(jīng)濟(jì)因素，還有很多社會(huì)因素等等。房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)都是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要手段，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是大漲還是大跌都會(huì)造成一定的市場(chǎng)混亂，所以一直以來(lái)“穩(wěn)房?jī)r(jià)”都是市政措施的主要定調(diào)！

03、政策調(diào)整下的趨勢(shì)

在七月末的政治局會(huì)議上，再次明確了”堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。1）、限制房地產(chǎn)信托融資。2）、限制房企外債融資。3）、嚴(yán)查資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)。4）、嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸。5）、嚴(yán)控P2P（很多P2P對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)資產(chǎn)）。6）、嚴(yán)格控制居民房貸。在這六項(xiàng)政策中，其中四項(xiàng)是抑制供給的，只有最后一項(xiàng)是抑制需求的，嚴(yán)控P2P，似乎對(duì)供需兩方面都有抑制作用。對(duì)于晉城這個(gè)供不應(yīng)求的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，抑制供給的結(jié)果就是，導(dǎo)致供給減少，供給商的成本提高，最終使得房?jī)r(jià)上漲。

請(qǐng)回答2020年，晉城房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素，目前比較被認(rèn)可的是：長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看政策和金融。

我們判斷一個(gè)地方未來(lái)房?jī)r(jià)是漲還是跌，第一個(gè)要判斷未來(lái)這個(gè)地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來(lái)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)怎么走？——漲。人口流出的呢？肯定漲不動(dòng)。這就是為什么過(guò)去一二線城市房?jī)r(jià)大漲，東北的房?jī)r(jià)不漲的原因。

從人口來(lái)看，目前晉城城區(qū)的常住人口遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其戶(hù)籍人口，數(shù)據(jù)顯示常住人口足足多出戶(hù)籍人口11萬(wàn)人，澤州縣常住人口多出戶(hù)籍人口0.49萬(wàn)人，由戶(hù)籍人口數(shù)量和常住人口數(shù)量的差距來(lái)看，晉城這座城市的人口流動(dòng)趨勢(shì)還是向內(nèi)發(fā)展的。不僅如此，隨著丹河新城的建設(shè)，晉城也加入了搶人大戰(zhàn)，至于2020年結(jié)果如何，我們只能拭目以待了。

中期看土地，如果這個(gè)地方人口是流入的，不供地，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？
晉城的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還處于不平衡發(fā)展?fàn)顟B(tài)，供不應(yīng)求是市場(chǎng)近年來(lái)的常態(tài)，從近年來(lái)的土地消化周期和土地供應(yīng)量來(lái)看，后期或?qū)⑿纬梢欢ㄗ兓?/p>

短期看金融和政策，如果一個(gè)地方人口是流入的，還不怎么供地，最近貨幣和政策又開(kāi)始刺激了，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？

對(duì)于政策來(lái)說(shuō)，其特點(diǎn)是不可預(yù)測(cè)性。你永遠(yuǎn)不知道政策什么時(shí)候出臺(tái)和改變。政策可以短期刺激市場(chǎng)，但改變不了城市的價(jià)值基本面！對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)地方性、臨時(shí)性政策也許可以促使房?jī)r(jià)上漲，但是從國(guó)家級(jí)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策來(lái)看，晉城作為中原城市群的核心城市，未來(lái)必定會(huì)和中原城市區(qū)域發(fā)展共進(jìn)退。

小結(jié)：對(duì)于房地產(chǎn)的未來(lái)，值得擔(dān)心的并不是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，而是怕房?jī)r(jià)一旦大跌，流動(dòng)性極度萎縮，缺乏接盤(pán)者，這才是處置危機(jī)最大困難。2020年，晉城房?jī)r(jià)是否會(huì)降，我們無(wú)法一概而論，但有一點(diǎn)必然不會(huì)錯(cuò)，就是2019年底和2020年買(mǎi)房，還是要理智、謹(jǐn)慎些！畢竟對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房還是自住為主。