日常生活中，我們經(jīng)常聽到不少網(wǎng)友討論，晉城也就五線城市，房價(jià)都快趕上太原了？晉城沒有一二線人口的支撐，人口凈流出，拿什么支撐房價(jià)呢？

今天，小編就為大家?guī)聿灰粯拥目捶?，僅為討論，不喜勿噴。

1.晉城城市人口凈流出，沒有人口支撐，所以房價(jià)必定會(huì)下跌

這個(gè)觀點(diǎn)是目前多數(shù)購房者討論房價(jià)時(shí)所持有的觀點(diǎn)，但在我看來“晉城作為三四五線城市人口凈流出”這句話本身就是典型的偷換概念。為什么這么說呢？雖然說目前很多三四五線地市（包括城市和農(nóng)村）總?cè)丝谑莾袅鞒?，但是三四五線地市中的“城市人口”其實(shí)是凈流入的。

就近五年來晉城常住人口統(tǒng)計(jì)來看， 晉城常住人口雖沒有大幅增長，但也呈上漲趨勢。

且目前晉城正處于城市化發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，我市正在大力推進(jìn)新型城市建設(shè)，一方面在道路、學(xué)校、公園、公共設(shè)施等市政建設(shè)上大舉發(fā)力，另一方面在不斷推進(jìn)老城改造和引進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目。

此外，建設(shè)丹河新城，構(gòu)建“一核五區(qū)”，使其成為山西的新型城市。建設(shè)百萬人口的晉城中心城市，實(shí)現(xiàn)美麗晉城高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展，開啟了晉城發(fā)展的新紀(jì)元，成為我市拓展新空間、推進(jìn)新轉(zhuǎn)型、謀求新突破、實(shí)現(xiàn)新跨越的重要平臺(tái)，也為我市城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

隨著晉城城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，晉城的“城市人口”實(shí)際上是凈流入的，畢竟現(xiàn)階段，中國城市化進(jìn)程的主流還是農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，而非城市人口大城市化，地市下面，農(nóng)村進(jìn)城的人口數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于該地市外流的人口數(shù)量。雖然人口大城市化的現(xiàn)象也是同時(shí)存在的，但只不過是中國城市化的支流。

正如上圖，中國目前的城市化其實(shí)就像一座金字塔，最底層是農(nóng)村，其次是縣城，再到地級(jí)市，最后到一二線城市。

2.一二線城市房價(jià)將來肯定漲的比三四五線城市快，因?yàn)槠涓呖萍及l(fā)達(dá)，收入高，更有前途

持有這類觀點(diǎn)的人，其心中主要根據(jù)是：“過去十幾年，一二線城市房價(jià)漲幅明顯比三四五線城市要快，理所當(dāng)然，以后也會(huì)是這個(gè)趨勢?！?/p>

其實(shí)這些購房者沒真正理解過去十幾年，一二線城市房價(jià)漲幅比三四五線城市快的根本原因。

根本原因是：一二線城市比三四線提前超過“溫飽線”（這里的溫飽是指相對有質(zhì)量的現(xiàn)代生活，而不是指僅吃飽穿暖）， 更早有余錢投資“資產(chǎn)”。所以也更早經(jīng)歷了房價(jià)上漲的“爆發(fā)期”。

怎么理解呢？大家都知道，在中國，除房價(jià)外，一二三四五線城市的其他日常消費(fèi)品價(jià)格都相差不大，甚至部分商品在一二線城市比在三四線城市還便宜。

所以不管是幾線城市，每人每月稍有質(zhì)量的生活基本開銷大概是2千元，一年下來就是2.5萬左右。在年可支配收入達(dá)到2.5萬的“溫飽線”前，老百姓是沒有余錢投資的，房價(jià)也起不來。當(dāng)收入剛超過這條“溫飽線”，可投資的“余錢”成倍增長，所以房價(jià)就會(huì)迎來“爆發(fā)期”，大幅上漲。過了爆發(fā)期，可投資的“余錢”增長速度會(huì)逐步趨于緩和，所以房價(jià)上漲的速度會(huì)逐漸變慢。

下面看個(gè)官方數(shù)據(jù)：

2008年廣州城市居民年人均可支配收入為 2.5317萬元。（廣州是典型的一線城市）

2017年湛江城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入2.7119萬元。（湛江是典型的三線城市）

可見，一線城市過“溫飽線”的時(shí)間整整比三線城市早了10年。所以也提前了10年經(jīng)歷了“房價(jià)爆發(fā)階段”。而現(xiàn)在三四五線城市就像10年前的一線城市，剛處于“爆發(fā)階段”。所以三四線城市房價(jià)未來幾年內(nèi)上漲的動(dòng)力是明顯比一二線更強(qiáng)勁的。

3.三四五線城市房價(jià)的泡沫比一二線城市更大

衡量樓市是否有泡沫，在國際上有個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：正常情況下，房地產(chǎn)的租售比應(yīng)該是1：200到1:300，換算成年度售租比是16到25（也就是16到25年回本）。

2019年中國大中城市租售比

從上圖可見，目前中國4個(gè)一線城住宅的租售比都在650以上（換算成年度售租比是54），三線城市的租售比在400左右（換算成年度售租比是34）。

這只是靜態(tài)的數(shù)據(jù)，考慮到中國經(jīng)濟(jì)還是處于相對快速增長階段，房租也會(huì)比較快速增長。所以用動(dòng)態(tài)售租比計(jì)算更準(zhǔn)確。根據(jù)目前中國經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況，按極其樂觀的估計(jì)，假設(shè)中國未來25年的GDP平均增長5%。

那么，一線城市的租金大概能每年增長4%，按最長時(shí)間25年累加，那就是個(gè)等比數(shù)列求和問題，結(jié)果是41，小于54。也就是說在房價(jià)一直不漲，房租不斷上漲的前提下，25年的租金總額還不夠覆蓋購房成本。這還不算巨額的房貸利息。

三線城市：三線城市的租金增長速度肯定低于一線城市，大概每年增長3%，按最長時(shí)間25年累加，也是個(gè)等比數(shù)列求和問題，結(jié)果是36，大于34。也就是剛好能回本。

所以，很明顯，一線城市房價(jià)的泡沫比三線城市更大。改用《三體》中的一句名言：“弱小和無知，不是我們正確認(rèn)識(shí)中國樓市的障礙，傲慢和偏見才是?！被ò朊腌娋湍芸赐甘挛锉举|(zhì)的人，和花一輩子都看不清的人，注定擁有截然不同的命運(yùn)！