2021年，對于全國的樓市來說，都是極具挑戰(zhàn)性的一年。

房產(chǎn)行業(yè)受政策的影響遠超其他行業(yè)，從“三道紅線”與“集中土拍”政策，再到各個熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加碼，二手房指導(dǎo)價、學(xué)區(qū)房改革、限購、限貸......抑制房價無序上漲。

政策維穩(wěn)

由于今年7、8月發(fā)生了不少超預(yù)期的事件，為了讓這個三季度畫上一個“完美的句號”，9月成了一個“緩沖期”。

就在這樣一個時間點，市場又嗅到一些不同尋常的味道。央行的貨幣政策委員會三季度例會。這一次例會可不一般，央媽非常罕見地在會議中提到了“房地產(chǎn)”。有媒體統(tǒng)計指出，這是央行貨幣政策委員會的例會中首次提及“房地產(chǎn)”。

根據(jù)9月27日對外發(fā)布的會議內(nèi)容，此次新增的表述包括這樣一句話：“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益。”

對房地產(chǎn)的兩個“維護”，這個信號就相當明確了。

房住不炒、三道紅線等政策基調(diào)顯然不會改變。然而在國家嚴控樓市的背景下，近期部分房企出現(xiàn)了一些令資本市場乃至老百姓都十分擔憂的情況，信用風險已經(jīng)在悄然上升。

同時，對于房地產(chǎn)的限購、限貸、限價、限售一系列組合拳，已經(jīng)將樓市的流動性限制得非常緊張了，大家對于樓市的悲觀預(yù)期一度上升到了前所未有的地步。

而在近期全國各地的第二批土拍中，不少房企甚至直接選擇了“躺平”，不買地了，部分城市的流拍率甚至超過了50%。一切都表明，地產(chǎn)行業(yè)陷入了困局。

那么這個時候央媽站出來發(fā)話，意味著對房地產(chǎn)的過度悲觀預(yù)期可以暫時打消了。在此次例會中還指出，“支持銀行補充資本，提高服務(wù)實體經(jīng)濟和防范信用風險的能力。”顯然，對于一些風險較大的房企，央媽已經(jīng)做好了托底的準備。

總得來說，嚴控樓市不會變，但這是為了讓其更加健康地發(fā)展，更不會讓其出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，預(yù)期已經(jīng)給得很明確了。

看漲不看跌

在這種大環(huán)境下，晉城的房價會迎來連續(xù)上漲嗎？日前我們做了市場小調(diào)查，不同人給出了不同的答案，顯然認為會持續(xù)上漲的還在占多數(shù)的。

我們可以從哪些方面去分析未來的晉城房價有無上漲的潛力？

晉城房價走向如何？

一、從土地成本看

一般來說，在房價成本中，地價至少占到30%~50%。在地產(chǎn)開發(fā)過程中，近年來晉城的土地價格持續(xù)上升，在一定程度上助推了房價上漲趨勢。

統(tǒng)計顯示，2015年住宅用地出讓單價為128.8萬/畝，2016年為138.8萬/畝,2017年為207萬/畝......歷年來土地成本持續(xù)上漲趨勢。

據(jù)了解，目前晉城市區(qū)內(nèi)地價主要分為三個階梯，處于市區(qū)內(nèi)部的第一階梯土拍成交單價為500-600萬/畝；處于丹河新城即市區(qū)周邊的土地為第二階梯土拍成交單價在300-400萬/畝；距離市區(qū)較遠的鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地為第三階梯土拍成交價在100-200萬/畝。

與幾年相比，無論是同區(qū)域還是同項目，土地成本都是有所增加的。例如，位于規(guī)劃南環(huán)路北、黃華街西的時家?guī)X城中村改造項目，2018年7月出讓的平衡用地2017-12號地塊，單畝成交價位357.14萬/畝，而同一項目，在2021年4月出讓的2021－3號宗地，單畝價格則約500萬元/畝，上漲了約142.86萬/畝。

同地段相比，2020年12月7日由華洋集團成交的2020-19號地塊（晉城市主城區(qū)東南新區(qū)F3-04地塊及F3-03部分地塊），單畝土地價格為606.873萬元，而在2019年太行置業(yè)拍得的2018-5號宗地，成交價格為173.93萬元/畝，上漲了約432.943萬/畝。

城市可以開發(fā)的土地越來越少，土地價格必然會隨著時間的推移水漲船高，就目前的土地市場看，現(xiàn)在晉城的房地產(chǎn)市場留給開發(fā)企業(yè)的利潤空間還是較少的。

二、從樓市整體看

目前樓市仍處穩(wěn)中有升狀態(tài)，基本健康，雖暫未見頂，但區(qū)域間已經(jīng)開始分化。

從市場交易情況看，目前西南、西北片區(qū)剛需產(chǎn)品持續(xù)在跑量，雖然近幾個月出現(xiàn)下滑趨勢，但還是處于平穩(wěn)發(fā)展狀態(tài)；

東南新區(qū)由于周邊學(xué)校、醫(yī)院、道路、商業(yè)等相關(guān)配套建設(shè)，改善型產(chǎn)品保持熱銷，且房價也高居不下；

東北片區(qū)今年以來，在成交量上也逐步上升，房價趨于平穩(wěn)，并無太明顯漲幅。

僅有北石店片區(qū)在成交量上略有疲軟，當然這也其前期庫存去化快，與后期新項目（比如天譽銘都、陽光云上等項目）在入市銜接上存在時間差有一定的關(guān)系。

各片區(qū)近一年住宅成交

買漲不買跌是所有購房者的心態(tài)！而且事實證明，并不是房子貴了就沒人賣了。

根據(jù)正常的邏輯來看，近年來隨著房價的上漲，普通工薪階層也負擔不起自己城市的房子。這樣的情況也會造成人口外流等情況，目前晉城房價已經(jīng)超出了不少人的預(yù)期，隨著保利、碧桂園等大型房企入駐，也許之前的房地產(chǎn)發(fā)展模式也會有所變化，所以，對于市場來說，房價維穩(wěn)才應(yīng)是良性發(fā)展常態(tài)。