2021年全國房價收入比報告

核心觀點(diǎn)

2021年，全國商品住宅房價收入比為9.1，相比2020年的9.2小幅回落。房價收入比回落主要有兩個原因：一是房價漲幅連續(xù)三年不斷收窄；二是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速出現(xiàn)了較大幅度的回升，收入增速遠(yuǎn)高于房價漲幅。

2022年房價收入比預(yù)計將繼續(xù)回落至8.7左右。2022年市場繼續(xù)回歸理性，預(yù)計全國樓市成交將整體下降，商品房成交均價將會出現(xiàn)小幅下跌，跌幅在1%左右，全國城鎮(zhèn)居民可支配收入同比增長6%～7%。雖然收入漲幅回落，但房價轉(zhuǎn)跌，使得房價收入比將繼續(xù)回落至8.7左右。

關(guān)于房價是否合理，有許多不同角度的衡量標(biāo)準(zhǔn)，其中房價收入比是最重要的衡量指標(biāo)。房價收入比指標(biāo)主要用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民自住需求相匹配的程度。

1房價收入比的計算方法和衡量標(biāo)準(zhǔn)

1、房價收入比的概念與公式

房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。對于房價收入比的計算，不同的統(tǒng)計指標(biāo)和不同的計算方法，本報告采用的數(shù)據(jù)皆來自于國家統(tǒng)計系統(tǒng)，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括銷售型保障房與安置房。房價收入比具體計算公式如下：

[1]根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積2018年為39平方米，2019年為39.8平方米，根據(jù)過去幾年增速推算，2020年和2021年我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將分別達(dá)到40.5和41.5平方米左右。?

2、房價收入比的衡量標(biāo)準(zhǔn)

盡管房價收入比是一個全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對96個地區(qū)的統(tǒng)計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區(qū)），房價收入比平均數(shù)為5.6。各國（地區(qū)）房價收入比的數(shù)值是高度離散的，這96個地區(qū)最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4。一般而言，在發(fā)達(dá)國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區(qū)。

歐美國家的房價收入比口徑，既包括新建住宅、也包括舊有住宅（成交量遠(yuǎn)大于一手房），且多數(shù)國家采用的是按套計價，取中位數(shù)房價和中位數(shù)家庭收入。我國目前只有一手住宅的全國統(tǒng)計數(shù)據(jù)，采用按面積計價，房價和家庭收入都取平均數(shù)，而且由于統(tǒng)計困難，居民家庭收入統(tǒng)計無法涵蓋各種隱性收入，普遍存在少估現(xiàn)象，因此，我國與歐美國家的房價收入比可比性并不強(qiáng)。根據(jù)我國的實(shí)際情況，我們認(rèn)為全國房價收入比保持在7.0-7.5內(nèi)屬于合理區(qū)間，低于7.0屬于偏低區(qū)間，高于7.5屬于偏高區(qū)間。

2中國房價收入比走勢分析

1、新建商品住宅價格漲幅連續(xù)三年收窄

2021年，全國商品住宅成交均價10396元/平方米，同比增長4.2%，漲幅比2020年收窄3.3個百分點(diǎn)。

回顧歷史數(shù)據(jù)，房價從2004年開始大幅上漲，2008年受宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)下行因素影響，房價出現(xiàn)了20年來的唯一一次下跌，隨后房價在2009年強(qiáng)勢反彈，漲幅高至歷史峰值24.7%，2010年開始，房價開始告別高速上漲期，漲幅維持在5%-9%之間，直到2014年，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響房地產(chǎn)市場趨冷，漲幅也創(chuàng)下了近六年的新低。2015年后，受到各方面政策利好推動，及股市獲利資金轉(zhuǎn)入房市等多重因素的助推，一線及重點(diǎn)二線房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖，房價同比漲幅創(chuàng)“十二五”期間最高。2016年，在去庫存利好政策刺激、資產(chǎn)荒和人民幣貶值的背景下，大量資金涌入樓市，使得房價漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大至近七年最高值。2017年，在新一輪調(diào)控之下，熱點(diǎn)城市新房定價受限，房價漲幅有所收窄。2018年，隨著上半年三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷售火熱，以及部分城市放松審批高端住宅預(yù)售證，商品住宅成交均價同比漲幅再次擴(kuò)大。2019年下半年全國樓市普遍出現(xiàn)降溫，部分城市新房打折促銷力度加大，商品住宅成交均價同比漲幅收窄。2020年，受疫情影響，我國經(jīng)濟(jì)增速放緩，商品住宅成交均價漲幅繼續(xù)收窄。2021年全國樓市降溫，房價漲幅進(jìn)一步收窄。

?2、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速回升

?2021年，全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入47412元，比2020年名義增長8.2%，增速擴(kuò)大了4.7個百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，1999年以來全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅總體呈現(xiàn)上行態(tài)勢，至2007年達(dá)到歷史峰值17.2%，隨后震蕩下行，雖然2010年和2011年略有回升，但2012年以來增速持續(xù)下降，2015-2019年保持在8%上下。2020年，受新冠肺炎疫情影響，我國GDP增速回落至2.3%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增速也回落至3.5%。2021年我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，疫情得到有效控制，GDP突破110萬億元，同比增長8.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增速回升。

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3、房價收入比小幅回落

根據(jù)前文提到的房價收入比公式，計算得出2021年全國商品住宅房價收入比為9.1，相比2020年的9.2小幅回落?？偟膩碚f，房價收入比回落主要有兩個原因。一是房價漲幅連續(xù)三年不斷收窄；二是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定恢復(fù)，2021年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速出現(xiàn)了較大幅度的增加，收入增速遠(yuǎn)高于房價漲幅。

從房價收入比的絕對水平看，2021年仍處于偏高區(qū)間。2016年以來的本輪樓市短周期上行期，房價收入比上行趨勢與2004～2009年（2008年除外）的大行情時較為接近。進(jìn)一步來看，2004～2009年經(jīng)濟(jì)增速較高，GDP增速均大于9%，人均可支配收入高于11%（2009年除外）。而2016-2019年，GDP增速持續(xù)低于7%，人均可支配收入增速在8%左右，2020年受疫情影響，GDP增速和人均可支配收入增速分別回落至2.3%和3.5%，可見2020房地產(chǎn)上行周期的房價上漲，存在經(jīng)濟(jì)與收入支撐力不足的現(xiàn)象。2021年GDP增速和人均可支配收入增速看似較高，主要因2020年基期值較低，如果將2020年和2021年二者增速平均，近兩年GDP增速和人均可支配收入增速則分別為5.1%和5.8%，增速較疫情前出現(xiàn)了一定程度的回落。?

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4、預(yù)計2022年全國房價收入比將繼續(xù)回落

展望2022年，在堅持“房住不炒和房地產(chǎn)長效機(jī)制”的政策前提下，為支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，2022年房地產(chǎn)政策會繼續(xù)呈現(xiàn)寬松走向，但不會出現(xiàn)大面積救市政策。在本輪樓市下行周期中，全國商品房成交均價將會出現(xiàn)小幅下跌，預(yù)計全年跌幅在1%左右。主要原因有：一是房價與成交量高度相關(guān)，受樓市繼續(xù)下行、消費(fèi)者買漲不買跌等因素影響，預(yù)計2022年全國商品房銷售面積將會下降。二是房價與供求關(guān)系高度相關(guān)，預(yù)計2022年市場總體呈現(xiàn)供大于求的形態(tài)，庫存有所增長，去化周期有所拉長。三是新房價格還受開發(fā)商的銷售策略影響，預(yù)計2022年部分房企經(jīng)營仍然未走出困局，為回籠資金而繼續(xù)在部分城市降價促銷，從而拉低銷售均價。四是全國商品房均價有較強(qiáng)的黏性，不太容易明顯下跌，另外商品房價格會跌一點(diǎn)，但可售型保障房、拆遷安置房價格仍然繼續(xù)小漲，二者有所對沖。所以總體來看，這個指標(biāo)不會明顯下跌。

1月25日，國際貨幣基金組織（IMF）在最新發(fā)布的《全球經(jīng)濟(jì)展望報告》中將中國2022年的經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期下調(diào)至4.8%。從歷年城鎮(zhèn)人均可支配收入名義增速與GDP增速的關(guān)系來看，前者比后者高1-2個百分點(diǎn)，預(yù)計2022年中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入名義增速將回落至6%-7%。

綜合以上因素，預(yù)計2022年全國房價收入比有望小幅回落至8.7左右。2021年房價收入比雖然有所回落，但仍處于偏高區(qū)間，隨著“房住不炒和房地產(chǎn)長效機(jī)制”的延續(xù)和過去幾年購買力的透支，市場將會繼續(xù)回歸理性。

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來源：國家統(tǒng)計局、易居研究院