在晉城樓市，目前除了商品房之外，還有二手房市場(chǎng)，而在二手房市場(chǎng)當(dāng)中，還有一部分是“回遷房”。

回遷房最大的優(yōu)勢(shì)，即是價(jià)格親民，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于普通商品房，讓人忍不住心動(dòng)。其次，回遷房公攤面積也比商品房小很多。

而在近幾年，卻有越來(lái)越多的人開(kāi)始對(duì)回遷房持懷疑態(tài)度，甚至直接拒絕回遷房。那么，這到底是什么原因呢？

接下來(lái)，我們就分析一下購(gòu)買回遷房的風(fēng)險(xiǎn)，讓大家更好的了解這一類房產(chǎn)。

01、什么是回遷房？

回遷房是指政府為城市拆遷戶或土地征收戶提供的安置房。房子一般價(jià)格較低，位置比較優(yōu)越，所以很有吸引力。但是，在實(shí)際購(gòu)買過(guò)程中，購(gòu)房者卻會(huì)面臨一系列的問(wèn)題。

回遷房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一直是購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題之一。由于回遷房的獨(dú)特性，許多房屋并沒(méi)有完整的產(chǎn)權(quán)證書，或者產(chǎn)權(quán)證書上的信息模糊不清。這些問(wèn)題讓購(gòu)房者未來(lái)可能會(huì)面臨產(chǎn)權(quán)糾紛和無(wú)法辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)。

在回遷房的建設(shè)過(guò)程中，因?yàn)橘Y金、時(shí)間等原因，房子質(zhì)量通常參差不齊。一些拆遷房甚至存在嚴(yán)重的安全隱患，如結(jié)構(gòu)問(wèn)題、電路老化等。購(gòu)買這樣的房子不僅可能影響生活體驗(yàn)，還可能給家庭帶來(lái)安全隱患。

由于規(guī)劃不合理或開(kāi)發(fā)商利益驅(qū)動(dòng)，回遷房小區(qū)容易出現(xiàn)配套設(shè)施短缺。例如，綠化率低、停車位緊張、物業(yè)服務(wù)差等問(wèn)題。雖然回遷房的價(jià)格相對(duì)較低，但其增值空間并不高。因此，從投資的角度來(lái)看，購(gòu)買回遷房不是正確的選擇。

02、回遷房能否買賣？

1.如果回遷房業(yè)主已經(jīng)取得房產(chǎn)證，則可以進(jìn)行合法的房屋買賣交易。因?yàn)榉课莸亩纸灰资鞘車?guó)家房管部門認(rèn)可和監(jiān)督的，因此有房產(chǎn)證的回遷房可以在交易后進(jìn)行過(guò)戶和轉(zhuǎn)名。

2.如果業(yè)主已取得《房產(chǎn)證》，則可以進(jìn)行正常交易。有一些業(yè)主雖然與開(kāi)發(fā)商簽訂了回遷協(xié)議，但卻并沒(méi)有取得房產(chǎn)證。雖然這種回遷房可以買賣，但由于其不受房管部門認(rèn)可，因此不能進(jìn)行過(guò)戶和改名。

0、購(gòu)買回遷房會(huì)有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

購(gòu)買回遷房存在一些風(fēng)險(xiǎn)，但并不是說(shuō)不能買賣。

回遷房的大問(wèn)題是流動(dòng)性較差。市場(chǎng)上對(duì)回遷房的接受度其實(shí)很一般，可能買了以后，想賣或者出租都不容易。這就意味著，你的錢可能就會(huì)卡在那兒，動(dòng)不了。

首先要注意征收的土地性質(zhì)，如果土地性質(zhì)是集體土地，這類房屋產(chǎn)權(quán)屬于村集體，不屬于個(gè)人，村民個(gè)人不能正常買賣或者上市交易。不過(guò)還有例外情形，如果村集體選擇協(xié)議出讓集體土地，補(bǔ)繳土地出讓金后，土地性質(zhì)就由集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地。這個(gè)時(shí)候回遷房可以辦理房產(chǎn)證，也可以進(jìn)行交易。

其次，如果回遷房的土地性質(zhì)是國(guó)有土地，房屋來(lái)源是棚戶區(qū)改造或者是拆遷，此時(shí)是可以進(jìn)行正常買賣的。如果業(yè)主已取得房產(chǎn)證，就可以按照二手房屋買賣流程，房屋風(fēng)險(xiǎn)和一般二手房屋買賣差不多，在進(jìn)行交易時(shí)，房產(chǎn)證受房管局監(jiān)督，《房產(chǎn)證》的回遷房可以正常過(guò)戶；如果業(yè)主手中只有開(kāi)發(fā)商的回遷協(xié)議，沒(méi)有房產(chǎn)證，則房屋不能馬上過(guò)戶，需要等到開(kāi)發(fā)商通知，才能進(jìn)行過(guò)戶。回遷協(xié)議是業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間的私人商業(yè)協(xié)議，不具備物權(quán)效力?；剡w協(xié)議簽訂和房屋實(shí)際過(guò)戶之間存在的時(shí)間差，可能使買房合同的如期履約有很大風(fēng)險(xiǎn)，要慎重考慮。

最后，還要另外注意，如果是劃撥國(guó)有土地上建設(shè)的回遷房，因?yàn)橄硎芰藝?guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，辦理房產(chǎn)證時(shí)還需補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)。

04、其它購(gòu)房回遷房可能會(huì)面臨的問(wèn)題

一、回遷房質(zhì)量問(wèn)題

一些開(kāi)發(fā)商為了追求利潤(rùn)，降低成本，往往在建筑材料、施工工藝等方面偷工減料。導(dǎo)致回遷房的建筑質(zhì)量、配套設(shè)施等方面與商品房存在較大差距。

二?；剡w房戶型設(shè)計(jì)不合理

很多拆遷戶反映，回遷房的戶型設(shè)計(jì)存在不合理之處。例如，部分戶型采光不足、通風(fēng)不暢，使得居住過(guò)程中，舒適度大打折扣。

三、回遷房物業(yè)管理不到位

回遷房的物業(yè)管理往往不盡如人意。一些物業(yè)公司管理水平低下，服務(wù)不到位，導(dǎo)致小區(qū)環(huán)境臟亂差，安全隱患突出。很多人原本期待住進(jìn)新房后，過(guò)上舒適的生活，但現(xiàn)實(shí)卻是居住環(huán)境越來(lái)越差。

四、回遷房增值空間有限

相較于商品房，回遷房的增值空間有限。一方面，回遷房地理位置偏遠(yuǎn)，交通、教育等配套設(shè)施不完善，影響了其增值潛力；另一方面，回遷房的建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)等方面存在不足，也使得其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較弱。

最后

回遷房是一種特殊的房屋類型，它既有價(jià)格便宜、房源多、位置好等優(yōu)點(diǎn)，也有質(zhì)量差、產(chǎn)權(quán)不清、糾紛多、環(huán)境差等缺點(diǎn)。購(gòu)買回遷房需要注意以下幾個(gè)方面：選擇有房產(chǎn)證的回遷房，查看拆遷安置協(xié)議，調(diào)查房屋質(zhì)量和環(huán)境，留意稅費(fèi)分擔(dān)和面積差異，留下尾款和保證金，要求共有人簽名。只有這樣，才能避免購(gòu)買回遷房時(shí)遇到的各種風(fēng)險(xiǎn)和難題。