關(guān)于對《關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)收費管理的通知（征求意見稿）》

公開征求意見的公告

為貫徹落實省政府“關(guān)于理順物業(yè)管理體制機(jī)制促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展”專題會議部署要求，進(jìn)一步加強物業(yè)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《山西省定價目錄》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，我委牽頭起草了《關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)收費管理的通知（征求意見稿）》，現(xiàn)公開征求社會意見。

歡迎有關(guān)單位和社會各界人士在2024年9月30日前，登錄山西省發(fā)展改革委門戶網(wǎng)站（http://fgw.shanxi.gov.cn/）首頁“通知公告”專欄，就《關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)收費管理的通知（征求意見稿）》提出寶貴意見建議。相關(guān)建議請以電子郵件反饋至sxsfgwsfc@163.com。

感謝您的參與和支持!

山西省發(fā)展和改革委員會

2024年9月24日

附件：

關(guān)于進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)收費管理的通知

（征求意見稿）

為貫徹落實省政府“關(guān)于理順物業(yè)管理體制機(jī)制促進(jìn)物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展”專題會議部署要求，進(jìn)一步加強物業(yè)收費管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我省物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《民法典》《價格法》《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《山西省定價目錄》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，經(jīng)研究，現(xiàn)就進(jìn)一步加強物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)事項通知如下：

一、本通知所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費用。

二、物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由設(shè)區(qū)市人民政府價格主管部門會同住建（房管）部門，根據(jù)各設(shè)區(qū)市住建（房管）部門公布的住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容，以物業(yè)服務(wù)社會平均成本為依據(jù)，綜合考慮當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和群眾承受能力，提出擬定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度意見，報市人民政府審批。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的等級基準(zhǔn)價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之后的住宅小區(qū)以及非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

三、物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和等級收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況和物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、服務(wù)成本變化情況適時調(diào)整并保持相對穩(wěn)定。制定、調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)開展價格調(diào)查，選取有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展成本監(jiān)審或成本調(diào)查，履行征求社會意見、合法性審查、風(fēng)險評估、集體審議等程序。

四、物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和合理利潤。物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

依法通過專項維修資金列支的住宅共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

五、物業(yè)服務(wù)收費按房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收，預(yù)收期限不得超過12個月。已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算；已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，暫按商品房買賣合同約定的建筑面積計算，在不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，按登記的建筑面積結(jié)算，多退少補。未計入產(chǎn)權(quán)面積的儲藏間（地下室）、車位（庫）面積不得計入物業(yè)服務(wù)費的計費面積之內(nèi)。

六、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納。

七、對已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房，鼓勵各市根據(jù)本地實際，研究制定空置房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和差別化收費政策，明確辦理流程，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

八、電梯運行維護(hù)費屬于物業(yè)服務(wù)收費范圍，在制定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)時可一并考慮，也可單獨制定收費標(biāo)準(zhǔn)，各市可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況具體確定。電梯運行維護(hù)費應(yīng)區(qū)別不同樓層及使用情況，制定合理差價。

九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，對業(yè)主或物業(yè)使用人在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動實施管理，收取的裝飾裝修管理服務(wù)費，屬于物業(yè)服務(wù)收費范圍，實行政府指導(dǎo)價管理，由設(shè)區(qū)市價格主管部門會同市住建（房管）部門提出擬定基準(zhǔn)價和浮動幅度意見，報市人民政府審批。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度在裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議中約定。

十、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停放服務(wù)收費按照《山西省發(fā)展改革和改革委員會山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳山西省交通運輸廳關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動車停放服務(wù)收費管理的通知》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。機(jī)動車停放服務(wù)成本與物業(yè)服務(wù)成本相重疊的部分應(yīng)當(dāng)獨立核算，按比例分擔(dān)，不得重復(fù)計算。

治安、消防、搶險、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)行公務(wù)時應(yīng)當(dāng)免收停車費用。鼓勵各市結(jié)合實際對子女探望父母、父母看望子女以及婚喪嫁娶的臨時停放車輛和為業(yè)主、物業(yè)使用人提供配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時停放車輛，制定免費停放時段等優(yōu)惠政策。

十一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對人員、機(jī)動車實行出入管理的，應(yīng)免費為業(yè)主、物業(yè)使用人配置必要的出入證（卡）。因遺失、損壞需要補辦證（卡）的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)制作成本適當(dāng)收取工本費。

十二、利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，所得收益在扣除合理成本后歸屬業(yè)主共有，應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨列賬，獨立核算，將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。

十三、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。對供水供電供氣供熱企業(yè)暫未直抄到戶的終端用戶，任何單位或個人不得在水電氣暖費用中加收其他費用。物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和配套設(shè)施的運行維護(hù)費用等，應(yīng)通過物業(yè)服務(wù)費、租金或公共收益解決，不得以水電氣暖費用為基數(shù)加收服務(wù)類費用。

十四、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。不得以未交物業(yè)服務(wù)費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖的正常使用。

十五、物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，公示服務(wù)項目、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、計費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)以及投訴舉報電話等，自覺接受業(yè)主監(jiān)督，不得向業(yè)主收取任何未予標(biāo)明和公示的費用。

十六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)遵守國家法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定，履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。不得違反物業(yè)服務(wù)合同減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。不得以任何形式強制服務(wù)并收費或多收費少服務(wù)、只收費不服務(wù)。不得通過分解收費項目、重復(fù)收費、擴(kuò)大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

十七、各級住建（房管）部門應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管，督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定以及有關(guān)規(guī)定，做好物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)管理活動，負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)等級達(dá)標(biāo)情況進(jìn)行核查整治。業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）應(yīng)及時了解業(yè)主（物業(yè)使用人）的意見建議，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益。

十八、各級市場監(jiān)督管理部門應(yīng)對物業(yè)服務(wù)收費過程中存在的超出政府指導(dǎo)價制定價格、不按規(guī)定明碼標(biāo)價、價格欺詐等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處，維護(hù)正常價格秩序。

十九、本通知自 年 月 日起執(zhí)行。山西省物價局、山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費管理的通知》（晉價服字〔2015〕122號）同時廢止。