隨著晉城市房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，住戶對新建住宅小區(qū)的綠化美化等服務性設施的需求不斷增強，市苗木花卉培育站培育的各類優(yōu)良花卉品種受到了各個住宅小區(qū)的歡迎。

房地產(chǎn)業(yè)是為工業(yè)化、城市化提供空間場所的部門，是為人們安居提供物質基礎的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)關系國計民生，是擴大內(nèi)需與改善民生的最佳結合點。加快發(fā)展晉城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定、城市建設都具有十分重要的現(xiàn)實意義。

晉城房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程

1985年實行市管縣體制以來，晉城的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大體經(jīng)歷了三個階段。

起步階段（1985—1991年），國家承認土地使用權的商品屬性，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了基礎。晉城市于建市初期的1985年組建成立了以房地產(chǎn)開發(fā)為主的城市建設綜合開發(fā)公司，開啟了房地產(chǎn)服務業(yè)發(fā)展的新紀元。隨后，澤州縣房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司、廣廈房地產(chǎn)開發(fā)公司、城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司等一批國有房地產(chǎn)開發(fā)公司相繼成立，先后開發(fā)了鳳翔、鳳鳴、鳳臺、鳳苑、鳳城、陵東等多個住宅小區(qū)，解決了大批“南遷”干部職工的住房困難。這個時期的房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)育階段，市場功能還不健全，市場機制還不完善，交易行為還不規(guī)范，市場管理還很薄弱。

穩(wěn)步發(fā)展調整階段（1992—1998年）。1991年，國務院發(fā)布了《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地推進城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》，提出了集資合作建房、出售公房等多種形式推進住房制度改革的思路。1992年，國務院發(fā)出《關于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問題的通知》，首次勾畫出我國房地產(chǎn)市場體系的框架。1994年出臺了《城市房地產(chǎn)業(yè)管理辦法》，并以此制定和完善了相關配套政策，房地產(chǎn)法規(guī)體系得到了健全?！白》可唐坊背蔀楸倦A段城鎮(zhèn)住房制度改革的重點，集資合作建房成為城市住房的主要供應方式。同時，商品房開發(fā)得到穩(wěn)步發(fā)展，7年間的開發(fā)面積達到110余萬平方米。1998年底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展有太行太岳、鳳展、華廈等20家(其中，市區(qū)15家)。1993年，晉城市成立房地產(chǎn)交易中心，房地產(chǎn)買賣、租賃、評估、代理、咨詢等業(yè)務迅速發(fā)展。1995年，晉城市啟動了公房出售工作。1997年，具有明確行政特征的第一個舊城改造項目，即“黃華街改造工程”拉開序幕。

快速發(fā)展階段（1999—2008年）。1998年國務院發(fā)出《關于進一步深化城鎮(zhèn)職工住房制度改革加快住房建設的通知》，要求停止住房實物分配，實行居民住宅貨幣化，將房地產(chǎn)開發(fā)推上了高速發(fā)展的快車道。1999年，《晉城市契稅征收管理辦法》實施，標志著政府開始加強和規(guī)范房地產(chǎn)服務的管理與發(fā)展。2001年，晉城市開放了房地產(chǎn)二級市場，公有住房和經(jīng)濟適用住房開始上市交易。2002年，晉城市政府印發(fā)《關于加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實施意見》，將晉城房地產(chǎn)業(yè)推向新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品住宅大量上市，成為住宅供給的主體。自此，房地產(chǎn)業(yè)進入了以市場為導向、以住宅開發(fā)為主體、以社會資金為依托的綜合開發(fā)階段。2003年，國務院《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，第一次明確了房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。截至2008年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達到102家，比1999年增加82家，開發(fā)企業(yè)建設的房屋占全部房屋增加量的70%以上。10年間，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模持續(xù)擴大，成為拉動固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟快速發(fā)展的重要力量。

晉城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及取得的成果

房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，促進了城市化進程，極大地改善了城市居民居住環(huán)境。城鎮(zhèn)人均住宅居住面積由1998年底的12.32平方米，增加到2007年底的30.8平方米，高于全國平均水平，位居全省前列。

物業(yè)企業(yè)在管面積增長較快。晉城市自1993年第一家物業(yè)服務企業(yè)開始運營，到1997年進入快速發(fā)展期，物業(yè)服務企業(yè)數(shù)、管理規(guī)模均以每年兩位數(shù)的速度遞增，新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理覆蓋率已達100%，管理內(nèi)容由原先的看門、掃地等福利性管理，拓展至設備維修、社區(qū)服務和物業(yè)中介等服務性管理。到2008年底，全市物業(yè)在管面積968.68萬平方米，占城市房屋總面積的50.4%。有條件的住宅小區(qū)組建了業(yè)主管理委員會，建立起業(yè)主自治與物管企業(yè)專業(yè)管理相結合的社會化、專業(yè)化、市場化管理體制。

“保障房”比重日益增加，已成為解決城市低收入家庭住房困難的主要渠道。2007年以來，晉城市不斷加大經(jīng)濟適用住房的建設力度，雖從總量上不會成為市場主角，但其比重日益增加。隨著越來越多經(jīng)濟適用住房的投建、上市和保障覆蓋面的擴大，對平抑房價，調整住房供應結構，滿足低收入家庭住房需求將起到積極的作用。

晉城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的主要問題

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體結構不夠均衡。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)仍占主導地位，而中介服務、物業(yè)管理水平還比較滯后，其機構規(guī)模小、執(zhí)業(yè)水平低。物業(yè)公司贏利企業(yè)僅占31.25%。相關管理部門對房地產(chǎn)中介缺乏有效的監(jiān)管。

房地產(chǎn)開發(fā)投資不足，住房供應結構不合理。晉城房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資增速快，但比重低于全國、全省水平。目前的住房供應結構與實際需求存在一定的差距。綜合成本低的大戶型受到開發(fā)商的推崇，但市場并不買賬，從而出現(xiàn)大戶型商品房滯銷問題。相反，120平方米以下的中、小戶型市場供應明顯不足，出現(xiàn)了無房可買的情況。

房價收入比不夠合理，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2008年我國房價收入比為6.78，超出國際房價收入比3—6的合理區(qū)間。按人均住房面積水平來計算房價收入比，晉城為8.61，遠高于全國平均水平，晉城市的房價也高于周邊城市的房價。晉城市區(qū)的房價不盡合理，過高的房價，雖能促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，但會抑制需求而影響房地產(chǎn)市場健康運行。

地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理不到位。晉城市涉及房地產(chǎn)業(yè)行政管理部門包括發(fā)改委、建設、規(guī)劃、土地、稅務、金融、工商等，但部門之間各自為政，對房地產(chǎn)市場的管理缺乏統(tǒng)一的協(xié)調機制，貫徹實施政策滯后，缺乏必要的溝通，甚至出現(xiàn)執(zhí)行政策不一致的情況。這對房地產(chǎn)市場的健康、持續(xù)發(fā)展極為不利。

晉城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢及目標預測

（一）發(fā)展趨勢

近年來，晉城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)調整特征，應該看到這既是經(jīng)濟回落的影響，也是受市場供求關系調節(jié)影響的結果。但快速發(fā)展，仍然是未來幾年房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要趨勢。這是因為：

首先，加快房地產(chǎn)發(fā)展是建設宜居城市和全市經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀要求?！稌x城市城市總體規(guī)劃2008—2020》的批準實施，使晉城步入“六區(qū)聯(lián)動”組團式結構發(fā)展的新階段。根據(jù)總體規(guī)劃，市區(qū)人口將由現(xiàn)在的42.7萬人達到70萬人，建成區(qū)由現(xiàn)在的48.9平方公里增加到76.2平方公里。不論從擴大城市規(guī)模，還是人口擴張，無疑為房地產(chǎn)業(yè)帶來廣闊的發(fā)展前景，加快發(fā)展已屬必然。

其次，加快主城區(qū)城中村改造建設步伐，必然要加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。晉城主城區(qū)的城市規(guī)劃用地內(nèi)，涉及59個城中村，城中村居民生活環(huán)境和景觀風貌與城市其他地區(qū)形成了強烈反差，遠不適應宜居城市、園林城市建設的要求。按照宜居城市、園林城市建設的要求，對城中村進行城市化改造已勢在必行。因此，晉城主城區(qū)改造、新片區(qū)建設，必將推動房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。

再次，要保持區(qū)域經(jīng)濟一定的增長速度，必須繼續(xù)加大房地產(chǎn)投資。同時，晉城工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的任務還很重，房地產(chǎn)的市場空間十分廣闊。還有一個原因是，加快保障性住房建設，鼓勵住房合理消費，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展等一系列配套政策的出臺，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了政策保障，將促進房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展軌道。

（二）目標預測

房地產(chǎn)開發(fā)目標。依據(jù)《晉城市住房發(fā)展規(guī)劃》（2008—2012）、《晉城市城市總體規(guī)劃》（2008—2020）要求，全市5年內(nèi)每年要有80萬平方米的住房供應量，加上拆遷安置房的建設，每年要形成100萬平方米住房供應量。2012年以后，每年要形成120萬平方米住房供應量。到2020年累計完成約1200萬平方米的住房面積。

物業(yè)服務目標。要提高物業(yè)服務覆蓋率。新建住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務覆蓋率要達到100%。2012年以前，物業(yè)服務覆蓋率達到60%。2020年，物業(yè)服務覆蓋率力爭達到70%。

房地產(chǎn)中介服務業(yè)目標。房地產(chǎn)中介服務業(yè)是住房市場乃至房地產(chǎn)市場的“助力器”，其發(fā)展水平是衡量整個房地產(chǎn)市場的“晴雨表”因此，必須強化對房地產(chǎn)中介市場的調控，下力氣培育和發(fā)展房地產(chǎn)中介服務業(yè)。建立一支符合“六化”要求的中介隊伍，即:實現(xiàn)中介服務職業(yè)化、正規(guī)化、社會化、系統(tǒng)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化目標。

加快晉城房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的對策建議

建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的協(xié)調機制，加強房地產(chǎn)業(yè)課題研究。房地產(chǎn)市場的管理是系統(tǒng)工程，應該建立協(xié)調機制。建設、發(fā)改、規(guī)劃、國土、物價、國稅、地稅、金融等部門要定期召開聯(lián)席會議，協(xié)調解決房地產(chǎn)發(fā)展中的重要問題，尤其是涉及多個部門共同負責的共性問題；研究制定房地產(chǎn)業(yè)到2020年的中長期發(fā)展規(guī)劃；落實國家的宏觀政策并研究出臺符合當?shù)貙嶋H的政策規(guī)定；強化對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

加強對本地房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的研究是促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要前提。晉城市目前沒有明確由哪個單位承擔此項職責，這與城市的發(fā)展極不相稱?？捎蓵x城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會承擔這方面工作，選定課題，對房地產(chǎn)業(yè)的方方面面進行綜合研究，尤其是對未來發(fā)展重點的物業(yè)、中介行業(yè)狀況進行專題研究，為政府決策提供依據(jù)。

調整住房供給結構，加快住房保障體系建設。調整住房供應結構，使廉租房、租賃房、經(jīng)濟適用住房、商品房有計劃、按比例發(fā)展，以滿足不同層次消費者的住房需求。晉城市的保障性住房建設剛剛起步，商品房供應量不充足，結構也不合理。因此，調整住房供給結構，加快住房保障體制建設是晉城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要任務。一是不斷加大廉租房、租賃房建設，充分體現(xiàn)政府對城市低收入家庭的保障職能。二是適度建設經(jīng)濟適用住房，滿足低收入家庭的住房需求。三是啟動限價商品房建設，滿足中等收入家庭的住房需求。四是要加大小戶型商品房的供應。

采取“一嚴兩松”的行業(yè)準入政策，強化行業(yè)監(jiān)管。在準入政策上，采取“一嚴兩松”的政策，一是從現(xiàn)階段晉城實際出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準入標準要從嚴。這樣有利于資源配置，擴大經(jīng)營規(guī)模，獲取規(guī)模效益；有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高服務質量，樹立服務品牌，發(fā)揮品牌效應；有利于房地產(chǎn)企業(yè)擴大業(yè)務量，提高市場占用率，增強競爭力。二是放寬物業(yè)、中介的準入標準?？筛鶕?jù)實際情況，適當放寬準入標準，促進物業(yè)及中介服務業(yè)的發(fā)展。在行業(yè)監(jiān)督上，要強化監(jiān)管措施。

加快建立行業(yè)誠信機制，評選樹立一批優(yōu)秀示范項目。要積極出臺并實施各項自律規(guī)則、投訴處理辦法，倡導各個企業(yè)貫徹落實自律準則和行規(guī)行約，定期向社會公布企業(yè)誠信檔案，從而起到“規(guī)范行業(yè)行為，遵守職業(yè)道德”的作用。積極開展評優(yōu)獎先活動，促進行業(yè)整體水平的提高。每年評選一批綜合和單項優(yōu)秀示范項目，包括最佳戶型、最佳綠化、最佳景觀、最佳規(guī)劃、最佳節(jié)能房地產(chǎn)項目及最佳安全、最佳服務、最佳保潔物業(yè)小區(qū)等獎項。

積極推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模經(jīng)營，向集團化發(fā)展。受房地產(chǎn)業(yè)利潤誘惑，社會資本尤其是民營資本快速轉向房地產(chǎn)業(yè)，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增長迅速。今后要以做大做強為目標，積極引導企業(yè)向集團化規(guī)模經(jīng)營發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有賴于優(yōu)勢骨干企業(yè)的支撐和帶動。要鼓勵兼并重組，向集團化邁進，壯大企業(yè)經(jīng)濟實力，實行規(guī)模經(jīng)營，培育優(yōu)勢骨干企業(yè)。要推進產(chǎn)品創(chuàng)新，滿足人民群眾不斷提高的多樣化住房需求。要引入先進的開發(fā)理念和新的管理模式，避免“千房一面”現(xiàn)象，從而失去了建筑藝術性和城市名片的承載力。要誠信經(jīng)營，實施品牌戰(zhàn)略，擔負起應有的社會責任，創(chuàng)建房地產(chǎn)業(yè)的名牌。