各市、縣人民政府，省人民政府各委、辦、廳、局：

為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），結(jié)合我省實(shí)際，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見。

一、統(tǒng)一認(rèn)識，明確目標(biāo)

（一）充分認(rèn)識培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義。住房租賃市場是我國住房供應(yīng)體系的重要組成部分。實(shí)行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。對于完善住房供應(yīng)和保障體系、解決不同需求居民住房問題，對于盤活存量房源、化解房地產(chǎn)庫存，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和促進(jìn)人口有序流動，對于加強(qiáng)和改進(jìn)社會管理都具有十分重要的意義。各地、各部門要高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全機(jī)制，明確目標(biāo)、落實(shí)責(zé)任，確保各項工作有序推進(jìn)。

（二）目標(biāo)要求。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；尽⒋俟?、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

二、培育供應(yīng)主體，拓寬供給渠道

（三）發(fā)展住房租賃企業(yè)。支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，向規(guī)模化、集約化、專業(yè)化方向發(fā)展，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。鼓勵煤炭、鋼鐵等企業(yè)成立房屋租賃公司，利用其擁有產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的房屋發(fā)展租賃業(yè)務(wù)。按照《山西省加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的實(shí)施方案》（晉政辦發(fā)〔2016〕53號）有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。

（四）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營理念，由單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品住房項目中長期持有部分房源用于向市場租賃；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的庫存商品住房投放到租賃市場。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新銷售模式，允許消費(fèi)者先租后買商品住房，支付的租金可抵扣房款。

（五）規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)作用，規(guī)范住房居間服務(wù)行為，提升從業(yè)人員素質(zhì)，提高中介服務(wù)質(zhì)量。完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人信用信息系統(tǒng)，建立懲戒工作機(jī)制，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)備案管理，促進(jìn)中介機(jī)構(gòu)加強(qiáng)品牌建設(shè)，依法經(jīng)營、誠實(shí)守信、公平交易。鼓勵中介機(jī)構(gòu)兼并重組、做大做強(qiáng)，提高中介服務(wù)能力和水平。

（六）支持和規(guī)范個人出租住房。落實(shí)鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。引導(dǎo)個人出租住房當(dāng)事人簽訂住房租賃合同，規(guī)范租賃行為。支持個人委托住房租賃企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)出租住房。

（七）支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃經(jīng)營。充分發(fā)揮物業(yè)服務(wù)企業(yè)在住房租賃信息采集和租賃服務(wù)方面的作用，有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依法開展住房租賃經(jīng)營。對違規(guī)裝修、違規(guī)合租等行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)及時制止并向房屋管理機(jī)構(gòu)和城市規(guī)劃部門報告。

（八）新建租賃住房。各市、縣應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，將租賃住房建設(shè)納入當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排，有序開展租賃住房建設(shè)。

（九）允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后水、電、氣價格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家及地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效，符合消防法律法規(guī)及相關(guān)技術(shù)規(guī)范。

三、健全法規(guī)制度，完善支持政策

（十）健全住房租賃法規(guī)制度。加快出臺住房租賃管理地方性法規(guī)，制定完善相關(guān)管理辦法，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。各市、縣要結(jié)合本地實(shí)際，對不得出租的房屋、最小出租單位、單間最多居住人數(shù)、最低人均居住面積、按間出租條件和消防安全等作出明確規(guī)定。

（十一）健全住房租賃合同管理制度。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度。出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂規(guī)范的住房租賃合同，并及時向所在地住房租賃主管部門登記備案。出租人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律法規(guī)和合同履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當(dāng)理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。

（十二）完善公共租賃住房制度。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。推進(jìn)公租房貨幣化，支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵各市、縣采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運(yùn)營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。

（十三）創(chuàng)新融資機(jī)制。鼓勵金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

（十四）完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。

（十五）實(shí)行稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實(shí)營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，激活存量住房租賃市場。對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實(shí)施營改增試點(diǎn)前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，落實(shí)有關(guān)費(fèi)用扣除政策。按照省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步支持小型微型企業(yè)健康發(fā)展的措施》（晉政辦發(fā)〔2015〕70號）規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受小型微型企業(yè)稅收優(yōu)惠政策。

（十六）鼓勵住房租賃消費(fèi)。制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實(shí)提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，依法依規(guī)享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。

四、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任

（十七）落實(shí)地方責(zé)任。各市、縣人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理工作負(fù)總責(zé)，要建立完善多部門聯(lián)合監(jiān)管的工作機(jī)制，明確職責(zé)分工，落實(shí)工作責(zé)任；要充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。要加快建立住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，為住房租賃市場供需雙方提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)，并通過平臺提供房屋租賃合同示范文本，實(shí)施合同網(wǎng)上簽約備案。平臺要與征信、稅務(wù)、住房公積金管理、流動人口管理和居住證管理系統(tǒng)對接，實(shí)現(xiàn)信息的互通互享，方便群眾辦事。

（十八）明確部門職責(zé)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)住房租賃市場管理和協(xié)調(diào)工作，要會同有關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入山西省市場主體信用信息公示（共享）系統(tǒng)和山西省信用信息共享平臺，對嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強(qiáng)出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，居民委員會、村民委員會、用人單位、就讀學(xué)校以及房屋出租人應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好出租住房的安全防范和住房租賃當(dāng)事人居住登記，以及居住證的申請、受理、發(fā)放等工作。各有關(guān)部門要按其職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動等行為。

（十九）優(yōu)化政務(wù)環(huán)境。培育和發(fā)展住房租賃市場是一項涉及千家萬戶、關(guān)系國計民生的系統(tǒng)工程。各地、各有關(guān)部門要優(yōu)化辦事流程，提高辦事效率，為培育和發(fā)展住房租賃市場創(chuàng)造良好環(huán)境。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)需要辦理規(guī)劃變更、土地用途調(diào)整、裝修改造等相關(guān)手續(xù)的，要加快辦理進(jìn)度。對住房租賃當(dāng)事人，要簡化流程，按期辦結(jié)。同時，要做好宣傳引導(dǎo)工作，為培育和發(fā)展住房租賃市場營造良好的社會氛圍。

各市人民政府要根據(jù)國辦發(fā)〔2016〕39號和本實(shí)施意見，結(jié)合實(shí)際，制定具體實(shí)施辦法。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳要會同有關(guān)部門對本實(shí)施意見落實(shí)情況進(jìn)行督促檢查。

山西省人民政府辦公廳

2016年11月30日