8月26日，中華人民共和國(guó)主席令（第三十二號(hào)）發(fā)布，宣布最新版本的《中華人民共和國(guó)土地管理法》，將于明年1月1日起正式實(shí)施。至此，這部實(shí)施于1987年，運(yùn)行了30多年的法律，終于迎來(lái)了修改。毫不夸張的說(shuō)，本次修改將惠及8億農(nóng)民，也將深度影響農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、康養(yǎng)、房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域。

1、內(nèi)容：4方面重大調(diào)整

本次土地管理法主要有4方面的重大調(diào)整：

一、土地征收費(fèi)用加碼

原來(lái)，政府征地時(shí)只給農(nóng)民土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物三項(xiàng)。修改后，在以上三項(xiàng)基礎(chǔ)上增加了兩項(xiàng)：農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償和社會(huì)保障費(fèi)。

據(jù)自然資源部法規(guī)司司長(zhǎng)魏莉華說(shuō)：“基本原則是保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。這樣一個(gè)規(guī)定就改變了過(guò)去我們是以土地征收的原用途來(lái)確定土地補(bǔ)償，以年產(chǎn)值倍數(shù)法來(lái)確定土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的做法，以區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的土地年產(chǎn)值倍數(shù)法”。

二、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市合法化

原來(lái)的土地管理法第43條規(guī)定：“任何單位或個(gè)人需要使用土地的必須使用國(guó)有土地的規(guī)定?！边@條被刪除了！

這絕對(duì)是重大制度創(chuàng)新。原來(lái)，你想用地必須找政府，以后你想用地可以找村里，以前找政府買(mǎi)地，以后可以去村里買(mǎi)（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┗蜃狻?/p>

這次新修改的土地管理法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的法律障礙。規(guī)定農(nóng)村集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃、依法登記，并經(jīng)三分之二以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員同意的情況下，可以通過(guò)出讓、出租等方式交由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人直接使用，同時(shí)使用者在取得農(nóng)村集體建設(shè)用地之后還可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓、互換、抵押的方式進(jìn)行再次轉(zhuǎn)讓。

也就是說(shuō)，村里可以享受到更多“賣(mài)地”的收益。而作為民宿、鄉(xiāng)村旅游等投資者，你在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中用到建地的時(shí)候，可以不再去政府調(diào)指標(biāo)，直接去村里，花更少的錢(qián)，更方便的拿到土地，這將大大的推動(dòng)鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，也會(huì)把發(fā)展中的實(shí)惠更多的讓農(nóng)民所有。

三、允許農(nóng)民宅基地自愿有償退出

農(nóng)民進(jìn)城落戶，最惦記的還是家里那處宅子。這下好了，允許進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出的規(guī)定讓他們少了這個(gè)后顧之憂。

中國(guó)70多萬(wàn)個(gè)村莊，在城市化的過(guò)程中，很多村莊逐漸空心化，“自愿有償退出”一方面為進(jìn)城落戶的農(nóng)民更多收益，另一方面，大量的建設(shè)用地被釋放，促進(jìn)了旅游、康養(yǎng)、民宿等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、基本農(nóng)田全部改為永久基本農(nóng)田

本次修改，將把所有“基本農(nóng)田”的字眼改為“永久基本農(nóng)田”，突出了對(duì)耕地的保護(hù)。不僅如此，國(guó)務(wù)院會(huì)根據(jù)各省、自治區(qū)、直轄市等規(guī)定一個(gè)比例，相當(dāng)于任務(wù)，按比例把耕地劃入永久基本農(nóng)田，執(zhí)行最高級(jí)別的保護(hù)政策。

在第35條明確規(guī)定永久基本農(nóng)田經(jīng)依法劃定后任何單位和個(gè)人不得擅自占用或者改變用途，要求永久基本農(nóng)田必須落實(shí)到地塊，納入數(shù)據(jù)庫(kù)嚴(yán)格管理?！?/p>

看來(lái)，在糧食安全面前，一切商業(yè)項(xiàng)目都將繞道而行。我們?cè)诎l(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、民宿等項(xiàng)目時(shí)，一定要注意避開(kāi)基本農(nóng)田，如果確實(shí)需要用到建設(shè)的部分，也一定在國(guó)家鼓勵(lì)的“集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地”甚至在“國(guó)有建設(shè)用地”上進(jìn)行。

2、房地產(chǎn)：機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，新修訂的《土地管理法》將會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)更多的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

首先，集體用地將成為開(kāi)發(fā)商拿地的新途徑。要知道，目前的土地歸屬，有兩種，一種是農(nóng)村土地歸集體所有，另一種則是城市建設(shè)用地歸國(guó)家所有。而集體所有的土地此前是無(wú)法上市交易的。比如土地最稀缺的市中心，仍有大量的城中村，這部分用地，只有通過(guò)政府征收或舊改等形式，將集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，才可以流通。新修訂的《土地管理法》明確了集體用地入市條件，為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行集體用地開(kāi)發(fā)打下了基礎(chǔ)。

一方面，開(kāi)發(fā)商通過(guò)多種方式與集體用地的所有者合作，由于不需要經(jīng)過(guò)集體土地變?yōu)閲?guó)有土地這個(gè)環(huán)節(jié)，同時(shí)地價(jià)款的支付時(shí)間也可以與村集體商議確定，這都會(huì)在一定程度上降低成本，形成共贏。

另一方面，由于集體用地在市場(chǎng)上可能會(huì)與城市政府土地管理部門(mén)的招拍掛土地形成一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)有利于平抑過(guò)熱的土地市場(chǎng)價(jià)格。

其次，提高征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可能會(huì)大大提高開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本。新修訂的《土地管理法》集中修改現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度，刪除征地補(bǔ)償“30倍上限”等內(nèi)容，要求“保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障”。這意味著以后征地，補(bǔ)償成本不僅可能會(huì)大大超過(guò)過(guò)去規(guī)定的“30倍上限”，而且還會(huì)出現(xiàn)很多不可控成本，這在一定程度上也增加了拿地的難度。
其三，村集體有可能會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的生力軍。在新修訂的《土地管理法》對(duì)集體用地開(kāi)了閘門(mén)后，這些村集體可以合法利用這些土地，有可能成為一支不可忽略的生力軍。

隨著新修訂的《土地管理法》在2020年正式施行，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。 ?

3、房?jī)r(jià)：或抑制租金上漲

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市影響著城市建設(shè)用地的供應(yīng)，因此對(duì)各方的影響一直備受關(guān)注。對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，有利于增加農(nóng)民收入，保障農(nóng)民權(quán)益。對(duì)于政府來(lái)說(shuō)，改變了地方政府單一地通過(guò)土地財(cái)政增收的方式。政府不再是唯一的土地供給者。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，集體經(jīng)營(yíng)性土地的入市也為部分房企創(chuàng)造了加速擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，按照規(guī)定，集體經(jīng)營(yíng)性用地入市，只能用于經(jīng)營(yíng)性用途，因此，一些布局商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)的房企可以低成本拿地。