“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部公布的一項新規(guī)征求意見稿顯示，房地產(chǎn)交易將正式告別“公攤面積”，近一年來輿論密切關(guān)注的“買100平米房子只得70平米”現(xiàn)象有望終結(jié)。

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于“城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范”等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。在這38項強制性工程建設(shè)規(guī)范中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/p>

這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

《住宅項目規(guī)范》指出，這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項目建設(shè)、使用和維護必須遵守本規(guī)范。

分析人士表示，此次出臺這一規(guī)定主要是因為：本條是居民關(guān)注的焦點問題，關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

住建部此次組織中國城市建設(shè)研究院有限公司等單位起草了《城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范》等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范住宅項目規(guī)范，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門及有關(guān)單位意見的同時，向社會公開征求意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。

以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易

《住宅項目規(guī)范》第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。分析人士表示，此次出臺這一規(guī)定主要是因為：本條是居民關(guān)注的焦點問題，關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

事實上，對于我國大部分省市來說，目前購買的房屋面積包括兩個部分：即：套內(nèi)面積+公攤面積。

根據(jù)2000年8月1日實施的《房產(chǎn)測量規(guī)范》GB/T 17986.1-2000（以下簡稱《測量規(guī)范》）國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：

房屋套內(nèi)建筑面積由房屋套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。

c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井所占面積。

d.內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。

而目前我們買房的建筑面積，除了房屋套內(nèi)建筑面積之外，還包括了其他公攤面積。

2018年，有關(guān)住房公攤面積曾經(jīng)引發(fā)廣泛討論。

2018年7月，“瞭望智庫”微信公號發(fā)表文章談到：提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房！

文章里提到：“公攤”的內(nèi)容，包括以下兩大部分：

第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；

第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

對普通的購房者來說，光是弄明白這些概念已經(jīng)夠頭大的，更別提自己動手測量了。這個復(fù)雜的“公攤面積”，于是造成了各種各樣的問題。

文中指出：直到今天，關(guān)于“公攤面積”都無法律和行政法規(guī)加以約束，現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)中甚至還沒有“公攤建筑面積”和“公攤系數(shù)”這兩個術(shù)語，只有住建部，包括其前身建設(shè)部（2008年國務(wù)院機構(gòu)改革方案中將建設(shè)部改為住建部）的行政規(guī)章和地方政府的部門文件做出了原則性的規(guī)定。

目前該領(lǐng)域可適用的主要規(guī)定有：建設(shè)部1995年頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（建房1995【517】號）、2002年頒布的《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》。上述《測量規(guī)范》附錄B3“共有建筑面積分?jǐn)偂币还?jié)中，又詳細(xì)規(guī)定了共有建筑面積的內(nèi)容、計算方法和分?jǐn)偡椒ā?/p>

雖然《測量規(guī)范》沒有明確指出分?jǐn)偤蟮墓灿薪ㄖ娣e就是“公攤建筑面積”，但在商品住宅的交易和確權(quán)實踐中已得到廣泛的使用。

“公攤面積”讓我們很受傷！

2018年8月，新華社對此發(fā)表評論《買100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷！》指出，誠然，公攤面積問題不是一個新鮮話題，但長期存在并不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺，購房者遭遇到的問題還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。

2018年9月14日，新華社發(fā)表調(diào)查文章《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》指出，在當(dāng)前全國房價企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70方米”，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者采訪了解到，公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場“最不透明的一項指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買賣糾紛及服務(wù)收費爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計價體系。

新華社文章指出，調(diào)研顯示：國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國內(nèi)對此雖無統(tǒng)一規(guī)定，實際操作中卻普遍采用建筑面積計價。但時至今日，都無法律法規(guī)對“公攤面積”做出明確約束。

取消公攤：重慶已經(jīng)執(zhí)行17年

易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，嚴(yán)格來說，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從更長遠(yuǎn)的觀點看，未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，會否增加公攤面積，如何緩解社會矛盾，都值得深思。

除了官方，一些業(yè)內(nèi)人士也開始呼吁按套內(nèi)面積計算。

2月22日，據(jù)中山日報報道，廣東省中山市政協(xié)委員鐘國平建議，對商品住房銷售進(jìn)行立法，制定具體的操作細(xì)則。明確商品住房按套內(nèi)面積進(jìn)行銷售，并將此規(guī)定納入住房銷售合同。

實際上，早在2002年，重慶市人大常委會就以地方法規(guī)的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。

談及重慶為何要做強制改革商品房計價方式的“先驅(qū)”，時任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護購房者的合法權(quán)益。”

四層樓以上應(yīng)安裝電梯

除了按套內(nèi)計算面積之外，《住宅項目規(guī)范》還對未來的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，《住宅項目規(guī)范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

具體而言，每個設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。

2018年6月13日，北京蓮花池西里6號院4棟老樓裝電梯平層入戶。

十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺。

對于既有住宅建筑，要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克，轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.80米。

新建住宅要全裝修交付

《住宅項目規(guī)范》提出，城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)?、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

同時，住宅交付時應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)?、暖氣等條件，配套設(shè)施具備交付使用條件，安全防護設(shè)施驗收合格。

同時，《住宅項目規(guī)范》對房屋驗收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。如對放水工程要求，防水墻、地面無滲漏、無積水；抹灰頂面的要求則是，粘結(jié)牢固，無空鼓，表面平整、潔凈，無裂縫，無爆灰等等。