房地產(chǎn)一直是一個(gè)政策導(dǎo)向極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，政策的大手一揮，就能夠讓多少地產(chǎn)人生不如死、死而復(fù)生。讓多少買房人買不停手或猶豫不前。2016年的地產(chǎn)政策不再一刀切，開(kāi)始分城施策，而無(wú)論是全國(guó)性的還是地方性的政策都或多或少影響了買房人。

2016年全國(guó)性的政策有：

一、“全面二孩”政策刺激樓市

從2016年1月1日開(kāi)始實(shí)行的全面二孩政策，可謂是2016年房地產(chǎn)界迎來(lái)的第一個(gè)利好政策。雖然人口的增長(zhǎng)對(duì)住宅銷售的影響需要較長(zhǎng)的時(shí)間才能顯現(xiàn)出來(lái)，但市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始針對(duì)這一政策做出諸多調(diào)整。

1.全面放開(kāi)二孩帶來(lái)的新增購(gòu)房需求，有可能在持有一套房或二套房的基礎(chǔ)上直接購(gòu)買大戶型產(chǎn)品，這樣會(huì)造成持有多套房產(chǎn)比重增大。此外，這部分新增購(gòu)房需求也有可能以‘先買后賣’的置換形式進(jìn)行多次換房，這樣會(huì)促進(jìn)換房次數(shù)的增加。

2.在全面放開(kāi)二孩政策實(shí)施后，四居、五居將會(huì)成為市場(chǎng)上的主流戶型。

3.推動(dòng)房地產(chǎn)需求總量增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)到2040年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口將超過(guò)10億人，較2015年增加2.5億以上，這部分人口增長(zhǎng)帶來(lái)的需求，將成為推進(jìn)白銀時(shí)代房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的重要助力。

4.有利于三四線去庫(kù)存。從需求總量變化來(lái)看，未來(lái)三四線城市中二孩家庭對(duì)空間需求將更大，其需求總量也將更為突出。

二、不再建設(shè)封閉小區(qū)利好存量房？

今年2月20日，國(guó)務(wù)院印發(fā)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》，提出，我國(guó)新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問(wèn)題，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

三、營(yíng)改增是減稅，但考驗(yàn)管理水平

國(guó)務(wù)院總理李 克強(qiáng)在第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)第四次會(huì)議上宣布，今年將全面實(shí)施營(yíng)改增，從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，二手房交易營(yíng)改增落定未滿兩年按5%全額征收，實(shí)際稅負(fù)負(fù)擔(dān)減少。

營(yíng)改增實(shí)施也已經(jīng)有半年了，大家甘苦自知。之前大家最大的幾個(gè)擔(dān)心都沒(méi)有發(fā)生，最終的政策，利好比較多：1、地價(jià)可以扣除；2、在建工程可以抵扣；3、個(gè)人二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策平移到增值稅而沒(méi)有增加；4、資產(chǎn)重組中，土地滿足條件可以免稅。

四、不限購(gòu)城市購(gòu)房首付比例降至兩成

2月2日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)公布通知，對(duì)個(gè)人住房貸款首付比例進(jìn)行調(diào)整。通知規(guī)定，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，家庭首套房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，二套房再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對(duì)于實(shí)施限購(gòu)措施的城市，個(gè)人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。

五、調(diào)整住房公積金存款利率

2016年2月21日起，職工住房公積金賬戶存款利率將統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行上調(diào)。由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按一年期定期存款基準(zhǔn)利率提升至1.50%執(zhí)行。

六、調(diào)整營(yíng)業(yè)稅、契稅稅率

對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

七、土地性質(zhì)、項(xiàng)目性質(zhì)都能改，利好去庫(kù)存

6月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），《意見(jiàn)》中列出18條詳細(xì)意見(jiàn)，從六大方面對(duì)住房租賃市場(chǎng)給出具體發(fā)展要求，其中最受關(guān)注的是第十二條關(guān)于“商業(yè)用房可改為租賃住房”的意見(jiàn)，并且商改住后，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

在樓市“去庫(kù)存”的大環(huán)境下，該政策被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為將成為推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)“去庫(kù)存”的重要武器。尤其是將商業(yè)用房改建租賃住房，有望讓不少空置的房屋進(jìn)一步盤活，尤其是一些城市空置的商業(yè)空間可以被靈活運(yùn)用，使其具備住宿功能，增加居住用房的供應(yīng)，滿足租賃消費(fèi)的同時(shí)有望抑制租賃價(jià)格快速上行。

八、特色小鎮(zhèn)大利房企轉(zhuǎn)型

7月21日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于開(kāi)展特色小城鎮(zhèn)培育工作的通知》[2016]147號(hào)，提出即日起在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展特色小城鎮(zhèn)培育工作，到2020年?duì)幦∨嘤?000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動(dòng)全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)牢固樹(shù)立并貫徹落實(shí)創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享的發(fā)展理念，因地制宜、突出特色，充分發(fā)揮市場(chǎng)主體作用，創(chuàng)新建設(shè)理念，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，探索小城鎮(zhèn)建設(shè)健康發(fā)展之路。

當(dāng)前國(guó)內(nèi)不缺普通住宅，缺的是有特色的房子、有特色的小鎮(zhèn)，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如果把特色小鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)理念運(yùn)用到舊城改造中去，或許就解決了轉(zhuǎn)型過(guò)程中帶來(lái)的很多問(wèn)題。

九、房貸利息有望“抵扣”個(gè)稅

房貸抵扣個(gè)稅還沒(méi)有開(kāi)始實(shí)施，但已經(jīng)開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生影響。

根據(jù)全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康的說(shuō)法，個(gè)人所得稅可抵扣房貸已明確，可以確定該方案會(huì)在全國(guó)推廣。

房貸利息抵扣個(gè)稅是個(gè)簡(jiǎn)單的說(shuō)法，準(zhǔn)確的說(shuō)法應(yīng)該是：工資薪金的應(yīng)納稅所得額可以減去房貸的利息部分再計(jì)算個(gè)稅，這樣可以少交部分個(gè)稅，減輕了個(gè)人負(fù)擔(dān)。

目前市場(chǎng)猜測(cè)，最有先放開(kāi)的可能是首套房，個(gè)人只有一套住房的房貸利息將用來(lái)抵扣個(gè)稅。

當(dāng)然，一旦政策開(kāi)始實(shí)施，能“抵扣”個(gè)稅的可能不止房貸利息，養(yǎng)老、二孩、房貸利息等家庭負(fù)擔(dān)也有望納入抵扣。

十、住建部嚴(yán)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)九種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為

為凈化房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，依法查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)九種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為，根據(jù)情節(jié)輕重給予不同處理措施。一類是誤導(dǎo)、欺詐、炒作行為，包括發(fā)布虛假信息和廣告、捏造或者散布謠言等；另一類是違法違規(guī)銷售行為，包括未取得預(yù)售許可證銷售商品房、變相收取定金預(yù)訂款、捂盤惜售、暗中加價(jià)收費(fèi)、捆綁搭售、“一房多賣”等。

如果對(duì)全國(guó)性的政策感受不深，本地的一些政策或許深刻的影響了地產(chǎn)界和買房人的行為。關(guān)于晉城本地的樓市政策有：

一、山西省政府發(fā)文加快化解房地產(chǎn)庫(kù)

2016年是房地產(chǎn)去庫(kù)存大戰(zhàn)的一年，6月12日，山西省政府正式出臺(tái)“關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見(jiàn)”，從各個(gè)方面積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)加快去庫(kù)存進(jìn)程，晉城積極響應(yīng)做出相應(yīng)措施加快庫(kù)存消化。

二、晉城市住建局開(kāi)展房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治工作

為加強(qiáng)房地產(chǎn)中介行業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，建立公平競(jìng)爭(zhēng)、誠(chéng)實(shí)信用、運(yùn)作規(guī)范的市場(chǎng)秩序，全市范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治工作。

三、關(guān)于印發(fā)政府購(gòu)買棚戶區(qū)改造服務(wù)的實(shí)施意見(jiàn)

2016年9月19日，晉城市政府出臺(tái)《關(guān)于印發(fā)政府購(gòu)買棚戶區(qū)改造服務(wù)的實(shí)施意見(jiàn)》意見(jiàn)中主要從購(gòu)買內(nèi)容、購(gòu)買主體、承接主體、購(gòu)買程序、資金管理等方面進(jìn)行細(xì)化，對(duì)加快服務(wù)業(yè)發(fā)展、引導(dǎo)有效需求的重要途徑，對(duì)深化社會(huì)領(lǐng)域改革、激發(fā)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活力、增加公共服務(wù)供給、提高公共服務(wù)水平和效率具有重要意義。

四、晉城市不動(dòng)產(chǎn)等記正式實(shí)施

9月26日隨著晉城首批不動(dòng)產(chǎn)證書的頒發(fā)，以及不動(dòng)產(chǎn)登記交易中心的成立，晉城市實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿證、登記依據(jù)和信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”，提高了政府治理效率和水平，方便企業(yè)、方便群眾。這是晉城市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作落地實(shí)施的重大成果，標(biāo)志著晉城市不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作翻開(kāi)了全新的一頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)等記的正式實(shí)施為晉城人更好的維護(hù)自身不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益提供了保障。

五、“十三五”期間，晉城將建成百平方公里百萬(wàn)人口的大市區(qū)

“十三五”期間，堅(jiān)持以中心城區(qū)為龍頭，優(yōu)化中心城市功能為核心，依托“拓展、改造、提質(zhì)”總要求，進(jìn)行科學(xué)區(qū)劃，全力打造區(qū)域中心城市。啟動(dòng)城市總規(guī)修編，拉大城區(qū)基礎(chǔ)框架。打造以主城區(qū)為中心，以晉煤新區(qū)、富士康新區(qū)、金村新區(qū)、高鐵新區(qū)、空港新區(qū)為框架的六區(qū)聯(lián)動(dòng)、組團(tuán)發(fā)展的中心城市框架。

以建設(shè)國(guó)家智慧城市為契機(jī)，綜合運(yùn)用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等現(xiàn)代信息技術(shù)，推進(jìn)城市管理和城市服務(wù)“雙提升”。到“十三五”末，努力把中心城區(qū)建成百平方公里、百萬(wàn)人口“雙百”規(guī)模的大市區(qū)，把大市區(qū)打造成吸引中原財(cái)富智慧的聚集地。

城市格局的變化也會(huì)影響買房人對(duì)于地段的選擇，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的選擇。

六、關(guān)于印發(fā)《晉城市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為專項(xiàng)檢查工作方案》的通知

10月底針對(duì)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，住建局開(kāi)展全面檢查，對(duì)群眾投訴舉報(bào)多的房地產(chǎn)項(xiàng)目、中介機(jī)構(gòu)要重點(diǎn)檢查，依據(jù)法律法規(guī)和和視情節(jié)輕重，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取書面警示、約談企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、公開(kāi)通報(bào)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為、列入嚴(yán)重違法失信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單、在資質(zhì)審查中重點(diǎn)審核等措施。

七、山西省政府發(fā)文鼓勵(lì)加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

實(shí)行購(gòu)租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。對(duì)于完善住房供應(yīng)和保障體系、解決不同需求居民住房問(wèn)題，對(duì)于盤活存量房源、化解房地產(chǎn)庫(kù)存，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和促進(jìn)人口有序流動(dòng)，對(duì)于加強(qiáng)和改進(jìn)社會(huì)管理都具有十分重要的意義。

八、晉城市政府發(fā)布“十三五”規(guī)劃綱要 ?未來(lái)晉城更美好

11月17日，晉城市政府印發(fā)《晉城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》，明確了未來(lái)五年晉城經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)。主要任務(wù)和重大舉措。在住房領(lǐng)域是誰(shuí)住房安居工程、加大保障性住房供給，完善城鄉(xiāng)住房保障體系，有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存，多措并舉，讓更多的晉城人住有所居。