晉城市人民政府

關于促進中心城市城中村改造工作的

實 施 意 見

城區(qū)人民政府、澤州縣人民政府，開發(fā)區(qū)管委會，市人民政府各有關委、辦、局：

為進一步完善和規(guī)范城中村改造行為，促進中心城市城中村改造工作，根據國家有關法律法規(guī)，結合城市建設發(fā)展的實際，提出以下意見：

一、改造范圍

晉城市中心城市城中村改造的范圍包括經市政府批準的城市控制性詳細規(guī)劃范圍內的村（社區(qū)）以及與規(guī)劃城市建設用地相鄰，且城市基礎設施可以延伸配套的村（社區(qū)）。

二、改造模式

新批城中村改造項目原則上由縣（區(qū)）政府（管委會）主導實施改造。市政府批準項目收益方案后，縣（區(qū)）政府（管委會）可對項目打包，推行政府購買服務模式實施改造。

三、基本原則

1.政府主導，購買服務，創(chuàng)新機制，政策連續(xù)；

2.統(tǒng)一規(guī)劃，連片改造，整村拆除，貨幣安置；

3.民主決策，公開透明，積極穩(wěn)妥，提高效率；

4.確保被拆遷戶合法利益不受侵害，確保集體資產不流失，確保社會穩(wěn)定，確保工程質量和安全。

四、改造程序

（一）民主決策，制定方案

1.開展居民點用地調查。擬啟動改造的村（社區(qū)），由所屬鎮(zhèn)政府（街道辦事處）向區(qū)（縣）城改辦提出居民點用地調查申請，區(qū)（縣）城改辦發(fā)函區(qū)（縣）國土資源部門組織進行居民點用地現(xiàn)狀調查，調查范圍包括與居民點交織在一起的零散國有土地，并提出用地規(guī)模意見，出具相關報告。

2.組織編制改造方案。鎮(zhèn)政府（街道辦事處）組織編制《城中村改造方案》。基本內容包括：①城中村（社區(qū)）基本情況。②舊村（社區(qū)）拆遷改造的范圍、時序、時限。③拆遷補償安置方案（含集體經濟補償方案），要明確拆遷標準、補償方式（包括貨幣補償、原址安置，采取多種方式安置的明確比例）。④項目資金初步測算，包括拆遷補償安置成本測算、項目收入測算等。⑤監(jiān)督保障機制

3.行使民主表決程序。《城中村改造方案》經村（社區(qū)）兩委集體研究通過后，提交黨員大會、村（居）民會議或村（居）民代表會議進行表決，村（社區(qū)）兩委要形成決議。表決結果和《城中村改造方案》要進行公示。

（二）提出申請，審核上報

1.組織社會穩(wěn)定風險評估。經表決同意進行改造的項目，由所屬鎮(zhèn)政府（街道辦事處）組織社會穩(wěn)定風險評估后,上報區(qū)（縣）城改辦，上報的資料包括《城中村改造方案》、民主程序資料、表決結果等。

2.區(qū)（縣）城改辦審核上報。區(qū)（縣）城改辦進行全面審查，重點是對改造方案（特別是安置補償方案）進行把關，明確舊村（社區(qū)）拆遷安置時限等,提出審查意見報所屬區(qū)（縣）政府（管委會）研究批準后，上報市城改辦。

3.市城改辦組織復審。市城改辦對申請資料復審后，函告市規(guī)劃局、市國土資源局結合城市控規(guī)和土地利用總體規(guī)劃，對項目是否可行等提出初步意見并復函市城改辦。

4.市城改領導組提出審核意見。根據年度工作安排計劃，市城改辦提交市城改領導組研究。市城改領導組對改造方案研究同意后，由市城改辦分別函告市規(guī)劃局、市國土資源局啟動相關工作。

（三）修規(guī)編制，政府批準

1.核定城中村改造用地規(guī)模。國土部門根據村（社區(qū)）人口及實際建設用地情況，核定城中村改造用地規(guī)模（交織在一起的零散國有土地一并納入），要求明確城中村改造用地、超出改造用地由市政府收回的建設用地等情況。

2.出具初步選址意見。市規(guī)劃局根據國土部門核定的城中村改造用地規(guī)模，出具初步選址意見，加蓋公章后函告國土部門。由國土資源部門核實城中村改造用地是否符合土地利用總體規(guī)劃、占用耕地等情況，并函告市規(guī)劃局。

3.提出地塊規(guī)劃條件。市規(guī)劃局根據控制性詳細規(guī)劃要求，提出地塊規(guī)劃條件。

4.城中村改造規(guī)劃方案設計。鎮(zhèn)政府（街道辦事處）依據選址意見及規(guī)劃條件，委托具有相應資質的規(guī)劃編制單位，進行《城中村改造規(guī)劃方案》的設計，要明確改造用地地塊的編號、位置、時序、面積、功能、容積率等規(guī)劃內容。

5.編制土地利用方案。國土部門依據規(guī)劃部門出具的城中村改造規(guī)劃初步意見或規(guī)劃圖件（蓋市規(guī)劃局公章），編制土地利用方案，提出城中村改造用地處置意見。

6.改造規(guī)劃方案論證、審核。方案符合要求后（符合用地規(guī)模、土地利用方案、規(guī)劃條件及方案報審深度要求），報市規(guī)劃局論證、審核。

7.編制項目收益方案。區(qū)（縣）政府（管委會）城改辦根據《城中村改造規(guī)劃方案》和土地利用方案，編制項目收益方案，努力實現(xiàn)項目資金收支平衡。收益方案要包括改造成本測算、項目收益測算、資金籌措計劃等。成本測算可委托有相應資質的工程咨詢單位進行，財政部門要出具審核意見。成本測算范圍限定在政府應承擔的棚戶區(qū)改造征地拆遷服務以及安置住房籌集、公益性基礎設施建設等方面。

8.市政府常務會議研究審查。由市城改辦牽頭組織將上述《城中村改造規(guī)劃方案》、土地利用方案、項目收益方案等一并提交市政府常務會議研究審查。審查通過后，《城中村改造規(guī)劃方案》由市規(guī)劃局履行審定程序。

（四）優(yōu)選模式，確定主體

1.優(yōu)選城中村改造模式。區(qū)（縣）政府（管委會）根據項目實際情況、財政承受能力、市場形勢等因素，確定城中村改造模式?？梢酝ㄟ^成立項目部直接組織實施，也可以采取政府購買服務模式實施。

2.確定項目實施主體。采取政府購買服務模式項目，區(qū)（縣）政府（管委會）要按晉市政辦〔2016〕73號文件程序要求確定項目實施主體。實行“省級統(tǒng)貸、市縣采購”方式籌集改造資金的城中村項目，采取單一來源采購方式，確定省城投公司為承接主體。

（五）履行合同，實施改造

1.鼓勵貨幣化安置。實施主體依據與政府簽訂的改造合同，保質保量完成改造任務。貨幣化安置是今后城中村改造工作的一項主要渠道，通過收購房源安置、政府搭建平臺提供居民選購商品住房安置、居民自由支配補償款三種方式，加大貨幣化安置力度。

2.原址新建安置房?！冻侵写甯脑煲?guī)劃方案》中的安置房地塊采取“限房價、競地價”方式出讓，安置房、集體用房的建設標準、面積、價格等作為土地出讓前置條件，招標確定的開發(fā)企業(yè)要與項目實施主體簽訂購買（監(jiān)管）協(xié)議，確保拆遷居民和集體利益。

五、支持政策

（一）規(guī)劃政策

1.城中村改造規(guī)劃要在符合城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃和其它相關城鄉(xiāng)規(guī)劃，堅持連片規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套同步原則，統(tǒng)籌考慮村民安置、勞動就業(yè)、就近入學、城市景觀和經濟社會發(fā)展等因素，既要嚴格控制容積率，又要兼顧項目平衡因素，充分利用現(xiàn)有建設用地，努力提高土地節(jié)約集約利用水平。

2.打破村（社區(qū)）與村（社區(qū)）、集體土地與國有土地的界限，按照城市規(guī)劃，以城市路網、街區(qū)為界，整體設計，連片規(guī)劃，地塊要按組團、街區(qū)道路進行切割，規(guī)劃部門在審定《城中村改造規(guī)劃方案》時，一并核發(fā)各地塊規(guī)劃條件，國土部門可按規(guī)劃條件分期分塊供地。

3.城中村改造有空地或易拆遷的土地，編制規(guī)劃時要優(yōu)先考慮中小學、幼兒園、醫(yī)療、便民市場等公共服務設施。缺乏綠地、廣場、停車場、菜市場、體育活動場地等基礎配套的老舊小區(qū)及現(xiàn)狀建筑密集、用地緊張的城中村，暫未啟動改造的，區(qū)域內的現(xiàn)有空地或易拆遷的集體土地，原則上為城中村改造項目預留，不予房地產開發(fā)。

4.城中村改造項目按照有關規(guī)范要求，合理配建幼兒園、中小學、便民市場、社區(qū)醫(yī)療服務中心、文化活動中心、體育活動中心、社區(qū)辦公場所、社區(qū)警務室等公共服務設施和水暖電氣訊、公廁、垃圾收集等市政基礎設施，與村民安置房同步建設、同步投入使用。鼓勵城中村改造項目規(guī)劃建設多功能、高效率的城市綜合體，發(fā)展商業(yè)、辦公、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等服務業(yè)。

5.涉及重要文物保護、大遺址保護、大景區(qū)保護及園區(qū)規(guī)劃范圍內的村莊，采取異地改造安置。涉及一般文物保護的，規(guī)劃編制要提前與文物部門溝通，符合文物保護相關要求。

6.城中村改造項目因特殊原因確需調整主要規(guī)劃指標的(如用地規(guī)模、容積率等)，應首先由所在區(qū)(縣)政府（管委會）進行認真核實提出意見，并制定具體調整方案報市城改辦。市城改領導組研究同意后，規(guī)劃、國土部門按照有關規(guī)定履行調整程序。調整后的土地規(guī)模和規(guī)劃方案要及時抄報市城改辦備案存檔。

（二）土地政策

1.區(qū)（縣）國土部門結合戶籍主管部門認定的本村（居）委人口數據和居民點調查確定的相關數據，按人均120平方米核定用地規(guī)模；改造范圍內的零散國有土地，按實際占地面積一并納入改造?，F(xiàn)有建設用地不足用地規(guī)模的，按實有建設用地面積核定；現(xiàn)有建設用地超出用地規(guī)模的，按確定的用地規(guī)模核定，剩余建設用地由改造主體負責將附著物拆除，由政府征為國有并收購儲備，按城市規(guī)劃用途安排使用。

2.城中村改造范圍內的集體土地全部征為國有，涉及農用地轉用的，國土資源部門要優(yōu)先安排用地指標，優(yōu)先辦理報批手續(xù)。改造范圍內的原國有土地，一并納入改造范圍進行處置。

3.改造范圍內住宅用地及商業(yè)服務業(yè)設施用地，全部采用公開出讓方案供應，競買申請人達到三家及以上的，以公開拍賣方式供應，不達三家以掛牌方案供應

4.城中村改造要嚴格按照先安置后開發(fā)的基本原則，確保被拆遷人及早回遷入住。土地供應要優(yōu)先保證回遷安置用地；安置地塊以外的建設用地，統(tǒng)籌考慮房地產市場形勢、城市建設需要等因素科學供應。

5.城中村改造范圍內的土地按規(guī)定征為國有并按規(guī)劃完成建設后，由國土資源部門進行確權登記，依法辦理不動產登記手續(xù)。

（三）資金政策

1.城中村改造資金由區(qū)（縣）政府（管委會）籌集，根據改造進度予以審核撥付。區(qū)（縣）政府（管委會）要加強管理，制定具體辦法，對資金的專款專用、安全使用負總責。

2.城中村改造納入城市棚戶區(qū)改造范圍，積極爭取中央、省棚戶區(qū)改造補助資金、中央預算內資金和國家政策性貸款資金支持，享受棚戶區(qū)改造相關審批下放及稅費優(yōu)惠政策。已批準城中村改造項目具備申請國家政策性貸款資金條件的，區(qū)（縣）政府（管委會）要積極推進。

3.區(qū)（縣）政府（管委會）要依法依規(guī)控制改造成本，科學規(guī)劃城中村改造用地，推進產業(yè)發(fā)展，努力實現(xiàn)改造資金收支平衡。城中村改造用地的出讓收入計提相關資（基）金后，由區(qū)（縣）政府（管委會）安排使用，優(yōu)先用于城中村改造，并確保按合同約定及時償還開發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行等金融機構的貸款。

4.現(xiàn)有建設用地超出確定用地規(guī)模的建設用地，除市政府明確規(guī)定的區(qū)域外，仍由市政府收回國土收益，統(tǒng)籌用于市政配套基礎設施建設。

5.鼓勵銀行業(yè)金融機構按照風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，創(chuàng)新金融產品，改善金融服務，向符合條件的城中村改造項目提供貸款支持。

（四）拆遷補償政策

1.批準實施的《城中村改造方案》中要明確舊村拆除計劃和村民安置房建設計劃。舊村拆除原則上實行一次性整村拆除（6個月內），確實難度較大的村（社區(qū)），經區(qū)（縣）政府（管委會）審核同意后，可分兩期拆完（期限最長不超過1年）；安置房必須在兩期建設計劃內全部完成，第一期村民安置房面積不得少于安置房總面積的60%。

2.鎮(zhèn)政府（街道辦事處）要根據區(qū)域差別自行制定拆遷安置補償方案，拆遷安置補償方案應載明拆遷住宅房屋的具體補償方式和標準，供被拆遷人選擇。鼓勵村民以安置房置換商業(yè)經營性用房。

3.對歷史原因形成的違法建筑、超期臨時建筑，原則上不予安置補償；本意見下發(fā)之日后違法新建、改建、擴建的建筑要嚴肅查處，一律不予安置補償。

4.在制定安置補償方案過程中，區(qū)（縣）政府（管委會）要及時進行合理引導，杜絕漫天要價。安置補償方案應先由區(qū)（縣）城改辦把關后，再經民主程序確定，由區(qū)（縣）政府（管委會）發(fā)布實施，且不得再隨意調整。各區(qū)（縣）可將批準的方案面向社會公布，接受群眾監(jiān)督，形成正確導向。

（五）其他政策

1.城中村改造項目核準、環(huán)評審批等權限按照省政府晉政發(fā)〔2014〕22號和市政府晉市政發(fā)〔2014〕15號文件執(zhí)行，并根據今后行政審批權限的進一步取消和下放及時進行調整。西北片整體開發(fā)改造區(qū)域、巴公區(qū)、北石店區(qū)等已經明確下放審批權限的區(qū)域，由所在區(qū)（縣）政府批準啟動城中村改造，規(guī)劃、國土等行政部門按照下放權限的具體規(guī)定執(zhí)行。

2.鼓勵和支持村（社區(qū)）集體經濟組織改制成立股份制公司承接城中村改造任務。

3.市直各職能部門、各區(qū)（縣）政府（管委會）要按照創(chuàng)新社會管理的原則，在“有形改造”的同時，同步加快戶籍制度、管理體制、社會保障、經濟組織形式等的“無形改造”，積極探索推行“五轉”，即：農民轉市民、集體轉公司、村民轉股民、村委轉居委、村莊轉社區(qū)，逐步實現(xiàn)與城市居民同等待遇。市直各職能部門要按照加快推進新型城鎮(zhèn)化的相關要求，盡快制定出臺具體的村改居、農轉非、集體經濟組織改制、社會保險、教育醫(yī)療、就業(yè)扶持等政策，并積極推進實施

4.啟動整村拆除的城中村所涉及的市政基礎設施，屬于市政府建設的，優(yōu)先列入城市年度建設計劃，優(yōu)先安排建設資金。因項目改造新增的就業(yè)崗位，要優(yōu)先安排城中村改造村（社區(qū)）村（居）民。改造后的市政公用設施維護和市容環(huán)衛(wèi)管理，及時納入城市管理范疇。

5.針對改造后居民戶籍地址發(fā)生改變，由屬地公安機關戶政管理部門統(tǒng)籌做好新舊址的變更確認和管理登記工作。

6.新批準實施的城中村改造項目安置房地塊不配建公共租賃住房。

7.在晉城市中心城市范圍內承接城中村改造的房地產開發(fā)企業(yè)，在舊項目完工前不得承接新項目。

六、保障措施

（一）明確職責、強化監(jiān)管。市城改領導組負責領導、部署中心城市的城中村改造工作，制定城中村改造的政策措施、規(guī)劃、計劃，批準啟動城中村改造，督促、協(xié)調、考核各區(qū)（縣）和市直各有關職能部門城中村改造工作，研究解決城中村改造中的重大問題。市城改辦作為市城改領導組的日常辦公機構，負責具體的管理工作，對中心城市城中村改造項目進行統(tǒng)一管理，年初根據區(qū)（縣）城改辦上報的具備改造條件名單確定年度城中村改造計劃，平時協(xié)調、監(jiān)督各區(qū)（縣）城中村改造進展，及時調研、匯總相關情況，指導各區(qū)（縣）城改辦的工作；市規(guī)劃、國土、住建、發(fā)改、環(huán)保、財政、園林、人防、消防、地震等行政管理部門應當責成專人，具體負責辦理城中村改造的相關審批工作；市民政、公安、農業(yè)、人社、教育、衛(wèi)生等部門應當按照各自職責，協(xié)同做好城中村改造管理的相關工作。城區(qū)政府、澤州縣政府、開發(fā)區(qū)管委會是各轄區(qū)城中村改造的責任主體，對本轄區(qū)城中村改造工作負總責。各區(qū)（縣）要把城中村改造作為開放招商的重要載體，從發(fā)展策劃、規(guī)劃設計、商業(yè)開發(fā)、連片改造等方面著手，力求引進先進的理念、團隊、品牌、資本、設計，全面提高我市城中村改造和城市建設的水平。

（二）加快啟動、明確時限。市城改辦依據區(qū)（縣）申報的意見，及時制定公布市政府城中村改造年度計劃名單。凡列入年度計劃名單的項目，在市規(guī)劃局出具基本意見后，即可委托具有相應資質的編制單位提前開展城中村改造規(guī)劃方案的編制工作。在編制《城中村改造方案》中，要重點明確改造時限，包括舊村拆遷安置時序和建設時序；在完成啟動程序、確定實施后，各實施主體在服務合同中必須明確項目具體的開工、完工時間及具體進度計劃。在市政府批準實施改造后一年之內沒有開工建設的，或者不能按預定計劃推進改造的，區(qū)（縣）城改辦要及時報請區(qū)（縣）政府（管委會）和市城改辦進行研究處理，必要時可作廢相關手續(xù)。?

（三）簡化程序、限時辦結。區(qū)（縣）政府（管委會）、市城改辦、區(qū)（縣）城改辦在受理各類常規(guī)申請后應在7個工作日內做出答復處理，比較復雜的審核類申請應在15個工作日內做出答復處理。規(guī)劃部門根據市城改領導組批準啟動改造的意見，在接到項目單位編制的修建性詳細規(guī)劃后，應在一個月內論證、審核完畢，上報市政府常務會審查，并在接到村（社區(qū)）組織規(guī)劃編制單位按市政府常務會審查意見修改的規(guī)劃后，7個工作日內履行完成審定程序。國土部門在出讓土地具備相應條件后，應在一個月內安排出讓；其它辦理各類審批手續(xù)的時限都要按規(guī)定的最低時限執(zhí)行。市發(fā)改、財政、住建、國土、規(guī)劃、環(huán)保、園林、人防、消防、地震等相關職能部門都要積極主動履責，進一步優(yōu)化、簡化城中村改造項目的審批程序，公布具體流程，開辟綠色通道，實行并聯(lián)審批，加強部門聯(lián)動，即報即辦，限時辦結，嚴禁推諉扯皮、敷衍拖拉。

（四）嚴格指標、規(guī)范推進。城中村改造項目要嚴格按照國土部門批復（準）的城中村改造土地利用方案和規(guī)劃部門審定的城中村改造修建性詳細規(guī)劃及建筑設計方案進行施工建設，不得擅自變更。對因特殊客觀原因確需調整相關指標的，要首先由所在區(qū)（縣）政府（管委會）深入現(xiàn)場進行認真核實提出意見，報規(guī)劃、國土部門按照有關規(guī)定履行程序，制定具體調整方案，報市政府研究批準。

（五）落實責任、加強考核。市政府對城中村改造推進情況實行目標責任制，按改造年度工作計劃，對各區(qū)（縣）計劃落實情況進行考核。各區(qū)（縣）都要成立城中村改造工作領導組和領導組辦公室，明確機構和人員，加強對改造推進工作的日常管理，定期匯總進展情況，按季度向市城改辦報送書面報告。市城改辦要及時匯總，定期通報相關情況。

本意見下發(fā)前已經市政府常務會議審查同意啟動實施的城中村改造項目，仍未實質性實施的需重新批準；市政府同意啟動前期工作，但仍未開始編制修建性規(guī)劃的不再實施；已實質性實施的城中村改造項目，仍可按晉市政發(fā)〔2009〕17號文件執(zhí)行。本意見自下發(fā)之日起施行，過去規(guī)定中與本意見有沖突的，按本意見執(zhí)行。

晉城市人民政府

2017年8月4日