近年來，“人口紅利”一詞屢屢見諸報端，作為經(jīng)濟社會運行的最基礎(chǔ)元素。人口資源對于城市發(fā)展的重要性日益凸顯。不少人表示，未來人口發(fā)展趨勢和預(yù)測區(qū)域房價具有啟發(fā)意義，5月20日，晉城市統(tǒng)計局發(fā)布了題為《我市人口增長趨緩，城鎮(zhèn)化水平穩(wěn)步提升》統(tǒng)計報告，今天就借著這個直觀的數(shù)據(jù)，來和大家聊一聊這個事兒。

晉城市人口發(fā)展與區(qū)域房價發(fā)展不匹配

2018年人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，全市常住人口為234.31萬人，比上年末增加1.01萬人；比2010年的228.03萬人增加6.28萬人，增長2.75%，年均增加0.78萬人，增速0.34%。常住人口總量位居全省第九位，高于朔州市（178.12萬人）、陽泉市（141.44萬人）（見圖1）。

圖1 2018年全省各市常住總?cè)丝跀?shù)（單位：萬人）

2019年，山西省各大城最新房價出爐，數(shù)據(jù)表明，晉城2019年以來房價處于6500元/㎡左右的平均值，晉城房價一直在穩(wěn)步上升中，作為一個普普通通的五線城市，在山西大部分城市房價中排到了第三。（見圖2）

圖2 2019山西最新房價排名

是什么原因致使晉城房價在全省范圍內(nèi)居高不下呢？

一、晉城市城區(qū)人口發(fā)展逐步增長

在全市各縣（市、區(qū)）人口總數(shù)中，城區(qū)常住總?cè)丝跀?shù)最高，達50.08萬人（見圖3），人口出生率達11.78‰，人口自然增長率達9.14‰，創(chuàng)近十年新高（見圖4）。人口自然增長率遠遠高于沁水縣（4.75‰）、高平市（3.67‰）、澤州縣（2.65‰）、陵川縣（2.45‰）、陽城縣（1.96‰）（見圖5）。

晉城市城區(qū)人口的不斷增加促使對房屋需求量增加，目前晉城房地產(chǎn)市場商品房庫存量已不足以滿足人口需求，從而推動了近年來晉城房價的上升。

圖3 ?晉城市2018年分縣（市、區(qū)）常住總?cè)丝跀?shù)（單位：萬人）

圖4 晉城市城區(qū)近十年人口出生率與自然增長率變化情況（單位：‰）

圖5 ?2018年全市各縣（市、區(qū)）人口自然增長率情況（單位：‰）

二、城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步推進，晉城市城鎮(zhèn)化水平不斷提高

城鎮(zhèn)化伴隨工業(yè)化發(fā)展，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)集聚、農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集中的自然歷史過程，是人類社會發(fā)展的客觀趨勢，是國家現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。在經(jīng)濟社會穩(wěn)步發(fā)展的帶動下，以人為核心的城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步推進，城鎮(zhèn)化水平逐年提升。2018年末，晉城市居住在城鎮(zhèn)的人口140.32萬人，居住在鄉(xiāng)村的人口93.99萬人，城鎮(zhèn)化率達59.88%，同比提高0.84個百分點，高于全國（59.58%）0.3個百分點，高于全?。?8.41%）1.47個百分點，居全省第四位。從2010年至2018年，城鎮(zhèn)人口由116.39萬人增加至140.32萬人，增幅達20.55%，城鎮(zhèn)人口比重由51.04%上升至59.88%，提高8.84個百分點，年平均提高1.11個百分點。

不僅如此，省政府分別于2018年10月17日和2019年1月23日批復(fù)同意設(shè)立沁水經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和陽城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，這一政策將不斷增強城市聚集和輻射功能，加快晉城市城鎮(zhèn)化發(fā)展進程，從而推動晉城的房價也在不斷攀升。

三、晉城市中心城市棚戶區(qū)（城中村）不斷推進

2019年，按照晉城市中心城市棚戶區(qū)（城中村）總體規(guī)劃，涉及城區(qū)的棚戶區(qū)（城中村）共有100個，總占地面積約7397公頃，涉及總?cè)丝?55729人，總建設(shè)用地約1928公頃，總建筑面積約1234萬平方米；老城更新與保護工程的改造涉及范圍為澤州路以西、景西路以東、新市街以北、書院街以南，占地面積1.7平方公里，涉及東街、西街和北街三個辦事處14個社區(qū)，常住人口25809人（8117戶）；2019年晉城城區(qū)確定的省、市、區(qū)重點工程81項（新建46項，續(xù)建35項），總投資610.85億元，年度計劃投資73.65億元。

可以說，不論從投資規(guī)模，還是項目涉及范圍來看，這是自1997年黃華街改造以來，晉城市城區(qū)對城中村改造輻射范圍最大的一次。但近年來，為了解決晉城房地產(chǎn)市場存量問題，政府土地供應(yīng)節(jié)奏放緩，以及城中村改造矛盾仍然未解決，致使建設(shè)過程中出現(xiàn)拆遷成本高，開發(fā)成本加大，從而推動了晉城房價有一定上升。

出生人口階段性觸頂，樓市風(fēng)險應(yīng)重視

近年來，隨著我國人口年齡結(jié)構(gòu)的變化，已婚育齡婦女人數(shù)呈現(xiàn)逐年減少趨勢。根據(jù)晉城市衛(wèi)生健康委員會提供的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全市已婚育齡婦女人數(shù)近幾年呈逐年下降趨勢（見圖6）。受全面二孩政策效應(yīng)減退和已婚育齡婦女規(guī)模持續(xù)下降等因素影響，2018年，全市出生人口22513人，出生率為9.63‰，人口自然增長率為4.31‰，較去年分別降低了0.63和0.92個千分點，增長速度趨緩，呈現(xiàn)出出生人口階段性觸頂現(xiàn)象（見圖7）。

上述數(shù)據(jù)表明，目前來說，晉城市逐漸出現(xiàn)了商品房價格攀升快，人口增長速度趨緩的現(xiàn)狀，如果晉城房地產(chǎn)市場一味追求趕超其他城市經(jīng)濟發(fā)展的勢頭，不注意供求關(guān)系的平衡發(fā)展，那么當(dāng)人口基數(shù)與商品房庫存量出現(xiàn)供大于求時，很難保證樓市在未來不出現(xiàn)騎虎難下的局面。

圖6 ?晉城市近幾年已婚育齡婦女人數(shù)（單位：人）

圖7 ?晉城市2010年-2018年人口出生率變化情況（單位：‰）