安家立業(yè)，自古以來(lái)，“安家”二字總是被人放在首位。因此，一直以來(lái)對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)買(mǎi)房都是一代人或者幾代人的人生大事，無(wú)論是誰(shuí)都想買(mǎi)個(gè)好的房子，一輩子?安穩(wěn)、有所居，所以我們總是在談?wù)撛趺促I(mǎi)房：《不怕房漲價(jià)，就怕買(mǎi)錯(cuò)房！那些買(mǎi)錯(cuò)房的人不是因?yàn)椴欢?，而?....》；什么房能買(mǎi)，什么房不推薦買(mǎi)：《房?jī)r(jià)再貴，也不推薦你買(mǎi)這幾種房子》；用什么樣的思維買(mǎi)：《在買(mǎi)房路上，你是窮人思維還是富人思維？》；在哪里買(mǎi)房：《晉城東北片區(qū)成購(gòu)房首選大熱門(mén)？是為何故？》現(xiàn)在房?jī)r(jià)如何，敢不敢買(mǎi)：《晉城房?jī)r(jià)不是想漲就能漲的，理性看“價(jià)”，常態(tài)論“市”》

近幾年隨著各種政策的出臺(tái)，晉城的買(mǎi)房熱潮再次興起，近兩年由于入市樓盤(pán)量較少，市場(chǎng)庫(kù)存短缺，甚至在某些樓盤(pán)還出現(xiàn)了得靠找關(guān)系走后門(mén)才能搶上合適房源的現(xiàn)象。

往往忽略了，我們蜂擁而至追捧的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的是“伊甸園"，我們買(mǎi)了房真的可以一勞永逸嗎？其實(shí)不然，很多時(shí)候?qū)τ谠S多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)了房，交了定金，交了首付也許才是噩夢(mèng)的開(kāi)始。

小編最近看到這樣一則對(duì)話：

這是真實(shí)發(fā)生在小編身邊的事，想退錢(qián)得三個(gè)月左右的時(shí)間，而且必須得死皮賴臉，怎么個(gè)死皮賴臉?lè)?？我想?yīng)該是諸如西安奔馳女車(chē)主那樣吧，放棄所有所謂的矜持，用"潑婦式"的維權(quán)方式，唯有你態(tài)度強(qiáng)硬了，豁得出去了，開(kāi)發(fā)商態(tài)度才能軟下來(lái)！

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)買(mǎi)房容易，退房難好像漸漸的成了一個(gè)普遍存在的現(xiàn)象。在晉城這樣略顯畸形的房地產(chǎn)市場(chǎng)，買(mǎi)房不易已經(jīng)成為很多人的共識(shí)，所以，對(duì)于退房這件很多人都不愿多提，但是當(dāng)真正碰到時(shí)，它又成為了讓人困擾不已的話題。很多時(shí)候，在房產(chǎn)商看似“平等”的合同下，購(gòu)房者往往成為了弱勢(shì)群體。無(wú)論房產(chǎn)市場(chǎng)處于買(mǎi)方市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)，我們買(mǎi)房的時(shí)候都得保護(hù)好自己的權(quán)益。

曾經(jīng)一個(gè)有十年售房經(jīng)驗(yàn)的老銷(xiāo)售對(duì)小編這樣說(shuō)過(guò)，要判斷一個(gè)客戶是否可以成為你手里的成交準(zhǔn)客戶，就看他有沒(méi)有在最后問(wèn)，遇到xx情況能不能退錢(qián)。因?yàn)閷?duì)于大多來(lái)咨詢的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)買(mǎi)到的房子大小，地理位置，甚至是投資價(jià)值都是他們購(gòu)房的普遍標(biāo)準(zhǔn)，但是對(duì)于一個(gè)真正想掏錢(qián)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，他其實(shí)最關(guān)心的是他的最基本利益能不能得到保障。

但是在現(xiàn)實(shí)生活中，我們發(fā)現(xiàn)即使在購(gòu)房過(guò)程中，我們仔細(xì)詢問(wèn)售樓員或者中介人員種種未來(lái)可能出現(xiàn)的問(wèn)題，諸如交定金之后首付的交付時(shí)間？不購(gòu)買(mǎi)是否需要承擔(dān)違約金？在什么條件下退房不會(huì)承擔(dān)損失？等等……但當(dāng)真正需要退房的時(shí)候才會(huì)明白，退房卻不是想象中的那樣簡(jiǎn)單。

退房的前提是現(xiàn)買(mǎi)房，因此我們先來(lái)看一下買(mǎi)房流程吧！

在上述流程中，我們看見(jiàn)出現(xiàn)了“訂金”(大部分可退）；“定金”（簽訂協(xié)議，基本不可退），他倆有著本質(zhì)區(qū)別，所以在購(gòu)房過(guò)程中一定要將二者區(qū)分開(kāi)來(lái)：

訂金，“訂”有訂立，預(yù)定之意，是一習(xí)慣用語(yǔ)，僅具有預(yù)付款性質(zhì)，不具有擔(dān)保合同簽訂和合同履行的功能。“訂金”不履行義務(wù)也可要求返還。

定金則不同，定金是一個(gè)法律概念，在法律上有比較嚴(yán)格的界定，“定金”在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任的形式之一，它的基本法律性質(zhì)是違約定金，并具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)。“定金”的作用有兩種情形：一是當(dāng)合同正常履行時(shí)，定金充作價(jià)款。二是合同不能正常履行時(shí)，定金則作為罰則。如果是給付方違約，那么給付方無(wú)權(quán)收回這筆錢(qián)。如果是收受方違約，則收受方應(yīng)該雙倍返還。

所以不少購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中聽(tīng)到置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，這是dingjin，可以退，一定要分清是哪個(gè)ding，是否是真的可以退。

從上述看，一般交了定金即使暫時(shí)未交首付也相當(dāng)于買(mǎi)賣(mài)雙方的交易已經(jīng)確立，退定金即意味著退房。一般情況下這個(gè)購(gòu)房合同的簽訂一樣，是不可以退的！

但很多朋友認(rèn)為購(gòu)房合同簽完了，或者交了訂金之后房子是不能退的，其實(shí)是錯(cuò)誤的認(rèn)知。其實(shí)，房屋也是商品，所以只要滿足了退房的條件，購(gòu)房者都可以要求開(kāi)發(fā)商退房的。

從目前的法律規(guī)定與法院審判實(shí)踐來(lái)看，可以退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。

約定條件主要是說(shuō)購(gòu)房者在與開(kāi)發(fā)商簽訂合同的時(shí)候，在合同中約定的可以退房的條件，如開(kāi)發(fā)商延遲交房超過(guò)一定期限，購(gòu)房人可以要求退房。

而法定條件則是根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者可以退房的條件。綜合起來(lái)主要包括以下幾項(xiàng)：

一、法定退房條件

購(gòu)房合同無(wú)效

根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同無(wú)效的直接結(jié)果就是由于合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)予返還。具體到買(mǎi)房中，也就是指購(gòu)房者退還房屋，而開(kāi)發(fā)商退還房款。

從實(shí)踐來(lái)看，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有：

1、開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)

也就是說(shuō)目前開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有達(dá)到可以出售房屋的要求，主要有：

（1）開(kāi)發(fā)商在未取得預(yù)售許可的前提下就銷(xiāo)售房屋；

（2）該房屋權(quán)屬目前尚有爭(zhēng)議，司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房屋權(quán)利；

（3）該房屋所在土地目前正在抵押狀態(tài)，無(wú)法進(jìn)行出售等等

2、開(kāi)發(fā)商存在欺詐情形

這主要是指在當(dāng)初購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商口頭承諾了很多事項(xiàng)，但到真正交房時(shí)并沒(méi)有兌現(xiàn)。雖然經(jīng)常有購(gòu)房者以此項(xiàng)理由請(qǐng)求退房，但實(shí)際中法院支持的并不多，主要是購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商存在欺詐故意與欺詐事實(shí)舉證困難所致。

所以為了防止此種情形的出現(xiàn)，購(gòu)房者應(yīng)盡量要求開(kāi)發(fā)商將其每一項(xiàng)承諾落實(shí)為文字并予以簽字認(rèn)可。

二、套型誤差導(dǎo)致退房

根據(jù)相關(guān)法律的規(guī)定，如果說(shuō)您的房屋是按照套（單元）來(lái)計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，等到真正交房的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)戶型與當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)看的設(shè)計(jì)圖紙不一致，或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，而在購(gòu)房合同中并沒(méi)有對(duì)此做出約定的，購(gòu)房人可以要求退房。

三、面積誤差導(dǎo)致退房

即合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差達(dá)到一定比例。若合同中未約定具體的比例，按照有關(guān)規(guī)定，誤差比絕對(duì)值超出3％時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)退房。

四、變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房

如果是您已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了預(yù)售的房屋，而開(kāi)發(fā)商在預(yù)售后有想要變更當(dāng)時(shí)的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，從而導(dǎo)致購(gòu)房者的戶型發(fā)生變化的，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有及時(shí)的通知購(gòu)房者，那么購(gòu)房者有權(quán)要求退房。

五、質(zhì)量不合格導(dǎo)致退房

商品房交付使用后，購(gòu)房者認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房者有權(quán)退房。

六、延遲交房

假設(shè)說(shuō)好這個(gè)月5號(hào)交房的，到了時(shí)間開(kāi)發(fā)商出來(lái)兩手一攤，交不出還沒(méi)好。

簡(jiǎn)單的一句話會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者一系列問(wèn)題堆積，比如裝修擱置、現(xiàn)階段租房續(xù)租等等，這時(shí)候他們就構(gòu)成了根本違約。根據(jù)合同，到達(dá)了合同約定的退房日期（一般合同上會(huì)給予一定延展期，60日或90日）可以要求退房。

七、開(kāi)發(fā)商證件不齊

證件一般是指五證（《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》）。

?開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行預(yù)售的時(shí)候必須五證齊全，如果證件不全，就屬于違法操作。這時(shí)候能輕松退房，因?yàn)槿魏魏贤瑮l款都不能凌駕于法律。

八、房子被拿去做了二次抵押

這種情況比較少，有的開(kāi)發(fā)商在施工期間缺少資金，將一部分已經(jīng)建好的房子拿去銀行做抵押。拿到貸款后，又將這部分房子賣(mài)給了購(gòu)房者，而購(gòu)房者并不清楚房子已被抵押過(guò)一次。

購(gòu)房者一旦發(fā)現(xiàn)這個(gè)問(wèn)題可以立即要求退房，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商支付雙倍的賠償。

上述這些方面就是購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商退房的具體情形，不過(guò)建議大家在與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同時(shí)，注意約定相關(guān)事項(xiàng)，當(dāng)因開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致退房時(shí)，開(kāi)發(fā)商除返還房款外還應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任的條款，如此才能真正達(dá)到制約開(kāi)發(fā)商的目的。

退房流程

1、首先，退房要出一個(gè)“商品房退房協(xié)議”，如果能協(xié)商讓雙方達(dá)成一致，則可以簽訂退房協(xié)議，正式退房。

2、開(kāi)發(fā)商收到相關(guān)協(xié)議后的15日內(nèi)負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房人與貸款銀行解除或者終止合同全部手續(xù)，將全部購(gòu)房款返還給購(gòu)房人，最后辦理停止向公積金管理機(jī)構(gòu)或者貸款機(jī)構(gòu)還款的手續(xù)。

3、協(xié)商不成功的情況下，購(gòu)房者可選擇訴訟或者仲裁。根據(jù)《合同法》規(guī)定，既然雙方當(dāng)事人已約定好退房的具體條件，且購(gòu)房者又有證據(jù)證明該條件成立，即使開(kāi)發(fā)商耍賴，購(gòu)房者也會(huì)得到法院的支持。

如何退款

1、一次性付款的購(gòu)房者：開(kāi)發(fā)商退還所付款和相應(yīng)利息。

2、按揭貸款、公積金貸款購(gòu)房人退款包含三個(gè)部分：

開(kāi)發(fā)商應(yīng)將首付款退還給買(mǎi)家、銀行借款交還給銀行，即終止購(gòu)房合同；開(kāi)發(fā)商所退還首付款利息；如果按揭貸款進(jìn)入月供階段，開(kāi)發(fā)商則還應(yīng)該歸還購(gòu)房人月供及利息支出。

正如小編開(kāi)文所述，買(mǎi)房對(duì)于很多家庭來(lái)說(shuō)都是至關(guān)重要的事情，我們買(mǎi)房的目的是為了住，而不是退。所以，小編相對(duì)各位已經(jīng)買(mǎi)房、打算買(mǎi)房或者正走在買(mǎi)房路上的購(gòu)房者說(shuō)，買(mǎi)房需謹(jǐn)慎，切勿沖動(dòng)入坑，被迫走上維權(quán)道路！