各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會，市人民政府各委、辦、局：

為進一步加快推進中心城區(qū)城中村改造步伐，確保城中村改造規(guī)范、有序、快速推進，根據(jù)國家相關政策，結合中心城區(qū)城中村改造實際，提出本意見。

一、總體要求

全面貫徹市委七屆六次全會暨經(jīng)濟工作會議精神，以改善居民住房條件作為出發(fā)點和落腳點，注重規(guī)劃引導和政府主導，堅持把城中村改造與城市功能布局、基礎設施建設、生態(tài)環(huán)境重建、產(chǎn)城融合相統(tǒng)一，按照新型城鎮(zhèn)化發(fā)展和城市擴容提質(zhì)要求，強化組織領導，完善政策措施，力爭到2020年底，城中村改造取得顯著成效，居民住房條件有效改善，基礎設施和公共服務設施更加完善。

二、實施方式

城區(qū)、澤州縣政府通過申請地方棚戶區(qū)改造專項債券資金等方式籌措資金，主導實施中心城區(qū)范圍內(nèi)的城中村改造。同時，鼓勵和引導社會資本合作主體參與城中村改造。

三、基本原則

（一）堅持政府主導與市場化運作相結合。城中村改造政策性強、公益性強，既要發(fā)揮政府在征收拆遷、補償安置、規(guī)劃編制、投融資、土地運作等方面的主導和引領作用，又要發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，多渠道籌措改造資金，提高社會資本參與城中村改造工作的積極性。

（二）堅持新盤啟動與舊盤清理相結合。城區(qū)、澤州縣政府要重視謀劃新項目，更要突出盤活老項目，允許新老項目抱團取暖，確保在新一輪項目推進中逐步消化問題樓盤，對批復后三年以上仍未開工或開工后進展緩慢的城中村改造項目，推動原開發(fā)商有序退出。

（三）堅持村域改造與片區(qū)更新相結合。城中村改造按照先易后難、突出重點的思路，抓住棚改支持政策窗口期，結合中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃，成熟一個、實施一個。同時，要以城市路網(wǎng)、街區(qū)為界連片規(guī)劃，整體設計，推進片區(qū)化、單元化改造，杜絕碎片化改造和零星開發(fā)。

（四）堅持居民自愿和依法改造相結合。城中村改造涉及利益錯綜復雜，必須充分尊重村（社區(qū)）和村民（居民）意愿，95%以上家庭同意改造方可實施改造。改造過程必須嚴格程序、明確標準、透明化運作，依法依規(guī)實施改造，使城中村改造經(jīng)得起歷史和人民的檢驗。

（五）堅持項目平衡和區(qū)域平衡相結合。城區(qū)、澤州縣政府要依法依規(guī)控制改造成本，科學規(guī)劃城中村改造用地，推進產(chǎn)業(yè)發(fā)展，努力實現(xiàn)改造資金收支平衡。無法平衡的項目，可以在區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)平衡。

（六）堅持開發(fā)建設與生態(tài)立市相結合。城中村改造要在符合城市總體規(guī)劃和土地利用方案的前提下，科學規(guī)劃、合理布局，貫徹城市功能修補、生態(tài)修復和文化頤養(yǎng)新理念，實現(xiàn)高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)開發(fā)、高品位生態(tài)環(huán)境、現(xiàn)代化城市建設統(tǒng)籌考慮，實現(xiàn)居住條件有改善、長遠生計有保障、城市發(fā)展有載體。

四、主要措施

（一）鼓勵社會資本合作方參與城中村改造。鼓勵和引導社會資本合作主體通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造。社會資本合作主體要按照改造成本繳納拆遷安置資金，實行專戶管理，用于征地拆遷、過渡安置費及項目有關后續(xù)費用的支出。改造成本由城區(qū)、澤州縣政府委托第三方機構確定，成本測算范圍限定在政府應承擔的征地拆遷以及安置房籌集、安置區(qū)域內(nèi)基礎設施、公共服務設施等方面。

（二）完善集體土地上房屋拆遷補償機制。中心城市范圍內(nèi)的城中村改造拆遷安置工作由城區(qū)、澤州縣政府主導、村集體具體實施。完善宅基地上房屋拆遷安置的原則和標準，規(guī)范中心城區(qū)范圍內(nèi)集體土地房屋的拆遷工作。城中村改造項目實行預征收機制，滿足“3個95%以上”的項目，方可正式啟動改造工作，“3個95%以上”，即：同意改造率95%以上、拆遷方案同意率95%以上、拆遷協(xié)議預簽約戶數(shù)95%以上。城區(qū)、澤州縣政府要加大城中村“雙違”建筑的查處力度，凡違反規(guī)劃的建筑，堅決予以拆除，保證城中村改造順利實施。建立聯(lián)動機制，理順訴訟程序，堅決遏制漫天要價、惡意阻撓拆遷和公職人員影響項目推進的行為。

（三）加快已批城中村改造項目清理。城區(qū)、澤州縣政府要采取有效措施，加快推進已批準實施城中村改造項目。改造進度較快的項目，重新約定安置房建設時限，確保安置房按時交付；改造進度緩慢的，現(xiàn)有社會資金合作主體需要按照未實施內(nèi)容的費用繳納拆遷安置資金，并重新約定整村拆除、安置房建設等工作內(nèi)容的完成時限，確保按期完成改造工作。無法按重新簽訂合同履約或未足額繳納征收安置資金的項目，由城區(qū)、澤州縣政府主導實施清算，原社會資金合作主體退出。

（四）加大土地供應支持力度。城中村改造項目用地（含安置住房建設用地、配套公建及基礎設施建設用地、騰空開發(fā)用地）納入年度土地收儲和供應計劃，優(yōu)先安排?！按鍨橹黧w”實施的城中村改造項目，回遷安置房建設用地供應由城區(qū)、澤州縣政府負責審批，以劃撥方式供應；以劃撥方式供應的回遷安置用地范圍內(nèi)的商業(yè)等用房，需向社會出售的，要按規(guī)定要求留足社區(qū)綜合服務面積后，方可按市場價辦理有償使用手續(xù)，以后不得再申請社區(qū)服務用房等?！按鍨橹黧w”實施城中村改造項目的平衡用地以公開出讓方式供地。新批城中村改造項目履行“3個95%以上”規(guī)定，城區(qū)、澤州縣政府給予信訪穩(wěn)定風險承諾和拆遷時限承諾后，即可辦理安置用地供應手續(xù)。

（五）合理確定改造開發(fā)強度。規(guī)劃和自然資源部門要按照“政府讓利于民、社會資本合作主體降低利潤”的原則，根據(jù)現(xiàn)狀條件、補償標準、控規(guī)要求等核算城中村改造項目投資成本和收益情況，科學確定城中村改造項目的開發(fā)強度等規(guī)劃條件。涉及配套養(yǎng)老設施、科教文衛(wèi)設施的，還應明確配建的設施種類、比例、面積、設施條件，以及建成后交付政府或政府收購的條件等要求，作為土地供應的條件。堅決避免高強度、高密度開發(fā)建設，努力打造舒適宜居的居住環(huán)境，把發(fā)展的空間、建設的空間、創(chuàng)造的空間留在當前、留給后人。

（六）加大財政資金支持力度。城區(qū)、澤州縣政府要切實加大爭取棚戶區(qū)改造專項債券資金力度。城中村改造項目納入國家棚戶區(qū)改造計劃，爭取中央、省棚改財政補助資金。城中村改造項目經(jīng)營性建設用地配建的公共租賃住房，可單獨申請中央、省財政補助資金。城中村改造用地的出讓收入計提相關資（基）金后，由城區(qū)、澤州縣政府安排使用，優(yōu)先用于城中村改造。

（七）保證社會資本合作方利益。對社會資本合作主體參與實施的城中村改造項目，規(guī)劃和自然資源部門按照不低于棚改項目安置費用、拆遷費用、回遷安置住房建安成本、征地成本和國家規(guī)定應計提資金費用等幾項之和的原則核定征收拆遷成本，并委托第三方機構對出讓土地價值進行評估，將征收拆遷成本和土地評估價值一并報批，確定出讓起始價和底價。土地招拍掛結束后，如社會資本合作主體競得土地，根據(jù)社會資本合作主體申請，可以申請拆遷安置資金支付；社會資本合作主體未競得土地，城區(qū)、澤州縣政府將社會資本合作主體繳納的拆遷安置資金全額返還，并按基準利率支付資金使用期間的利息。同時，按宗地出讓溢價凈收益的一定比例給予社會資本合作主體補償，城區(qū)、澤州縣政府安排財政部門從土地出讓金中列支。

（八）落實開工審批承諾制。城中村改造項目的回遷安置房建設實行審批承諾制。城中村改造項目回遷安置用地完成房屋拆遷和立項手續(xù)后，依項目建設單位申請，出具完成前期手續(xù)期限承諾后，行政審批部門出具預開工通知書，相關部門具此辦理通水、通電、通路、污水接入、垃圾準運等手續(xù)，先期實施三通一平、土方清運整理、地質(zhì)勘探、采空區(qū)治理等工作；回遷安置房施工圖審查合格，建設單位出具規(guī)劃方案不再調(diào)整承諾后，即可辦理招標（或施工企業(yè)備案）手續(xù)，確定施工企業(yè)后即可開工建設，相關部門進場履行質(zhì)量、安全監(jiān)督程序。

（九）完善配套基礎設施建設。棚戶區(qū)（城中村）改造安置住房小區(qū)內(nèi)的道路、供排水、供電、供氣、供暖、綠化、照明、圍墻、物業(yè)服務等基礎設施和教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務設施，可以單獨辦理立項手續(xù)，申請中央預算內(nèi)投資補助資金。新啟動棚戶區(qū)（城中村）改造安置住房配套設施，由住建部門牽頭，與安置住房同步規(guī)劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。

（十）加快解決歷史遺留問題。2018年底前開工建設的城中村改造項目，經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門認定，改造用地范圍內(nèi)的建筑符合法定條件的，予以補辦相關手續(xù)，其中：安置房可免于處罰（或從輕處罰），按相關規(guī)定給予補辦相關手續(xù)；商品房依照相關規(guī)定予以處罰后補辦相關手續(xù)。不符合規(guī)劃條件的，按照“一例一議”原則，能夠拆除的違章建筑、存在消防等安全隱患的違章建筑堅決予以拆除，不能夠拆除的進行整改調(diào)整、從重處罰后，給予補辦相關手續(xù)。本意見下發(fā)后仍違規(guī)建設的城中村改造項目，從重處罰，堅決遏制違規(guī)增量。對歷史原因形成的安置房對外銷售、商品房回遷安置問題，由村（社區(qū)）、開發(fā)商提出置換申請，明確置換房源，城區(qū)、澤州縣政府批準，市規(guī)劃和自然資源局按“多不退少要補”原則辦理土地出讓金補繳清算手續(xù)，結清土地出讓金后辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。理順劃撥上建設回遷安置房辦理不動產(chǎn)權登記手續(xù)通道。

五、工作機制

（一）加強組織領導。棚戶區(qū)（城中村）改造是復雜的系統(tǒng)工程，市、縣兩級既要協(xié)作配合又要各負其責，市級主要負責棚改的制度設計、規(guī)劃管控、土地運作等方面的決策和協(xié)調(diào)；縣級是棚改項目的實施主體，重點抓好征收拆遷、補償安置和項目推動等方面工作。市政府成立棚戶區(qū)（城中村）改造指揮部，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進中心城區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造工作，市長任指揮長，分管副市長任副指揮長，城區(qū)、澤州縣政府和市政府相關職能部門主要負責人為成員。從住建、規(guī)劃和自然資源、財政、城市管理等部門抽調(diào)人員，組建市級棚戶區(qū)（城中村）改造辦公室，市政府分管秘書長兼辦公室主任，下設政策法規(guī)、聯(lián)審聯(lián)批、督導考核、效能監(jiān)察等工作機構。城區(qū)、澤州縣政府成立棚戶區(qū)（城中村）工作組，負責中心城區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造項目實施工作，由城改、住建、自然資源、財政、司法、公安、審計、辦事處（鎮(zhèn)政府）等部門組成，下設資金籌措、招商引資、項目清算等工作小組。

（二）明確責任清單。市規(guī)劃和自然資源局負責出具改造項目規(guī)劃條件，確定改造地塊的范圍和用地邊界，指導編制項目規(guī)劃方案，制定改造項目地塊出讓方案（在出讓條件中應明確對潛在競拍人的資質(zhì)準入條件，保障改造項目順利實施），按計劃完成土地供應，做好城改用地區(qū)域平衡調(diào)劑供應工作。市住建局要按照項目審批承諾制要求，提前安排招投標工作，對完成招標項目提前介入跟進質(zhì)量、安全監(jiān)管工作。市財政局負責指導城區(qū)、澤州縣投融資、項目清算，確定土地出讓金計提清單，并對征收補償資金的撥付、使用情況進行監(jiān)管。指揮部各成員單位要結合自身職責創(chuàng)新工作，著力破解改造項目推進瓶頸問題，全力服務（支持）城中村改造工作，切實讓百姓早日住上安全、舒適、高質(zhì)量的住房。

（三）落實監(jiān)管要求。城區(qū)、澤州縣政府要落實整村拆除監(jiān)管機制要求，舊村拆除原則上一次性整村拆除，規(guī)模較大的可分兩期拆完。城中村改造用地安置用地、經(jīng)營性用地分批供應，安置房用地未供應，經(jīng)營性用地不得出讓。建立城中村改造項目開發(fā)商的擇優(yōu)錄取機制，嚴把開發(fā)企業(yè)市場準入關。建立參與城中村改造企業(yè)信用評估機制，定期對合同履約情況、開發(fā)進度、項目品質(zhì)、工程質(zhì)量、交付使用和社會穩(wěn)定等方面開展評估。完善曝光機制，將開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)有嚴重違法違規(guī)行為的企業(yè)列入重點監(jiān)控對象，情節(jié)嚴重的，給予競買土地限制和資質(zhì)降級、注銷等處理。

（四）加大輿論宣傳。宣傳部門要組織電視、報紙、網(wǎng)絡等各新聞媒體，大力宣傳城中村改造的重大意義、優(yōu)惠政策和實施辦法，充分調(diào)動城中村居民理解、支持參與城中村改造工作的積極性。

（五）強化督導檢查。市政府將城中村改造工作納入政府目標管理責任考核。市棚戶區(qū)（城中村）改造辦公室要準確掌握工作動態(tài)，及時協(xié)調(diào)各項工作有序推進，督促各責任單位按期完成目標任務。

本意見自下發(fā)之日起施行，本市過去有關城中村改造的政策規(guī)定與本意見不一致的，按本意見執(zhí)行。

晉城市人民政府

2019年6月26日