地塊背景：8日30日，晉城市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布了（2019）第8號(hào)出讓公告，公告涉及晉城市共5幅地塊，其中5幅為商住地塊，1幅醫(yī)療用地，出讓總面積達(dá)251.36畝。該批地塊競(jìng)拍報(bào)名截止時(shí)間為二0一九年九月十九日下午五時(shí)。本次我們將實(shí)探西南片區(qū)2019-18號(hào)、2019-19號(hào)地塊，對(duì)該片區(qū)地塊進(jìn)行初步可行性研究分析。

1、地塊主體分析

2019-18號(hào)宗地：位于規(guī)劃景西路西，規(guī)劃白水街南

地塊信息：總用地面積約70407㎡，出讓面積66920㎡，用地性質(zhì)為商住用地，綜合容積率3.61，建筑高度為H≤100m，競(jìng)買保證金8100萬(wàn)元。

2019-19號(hào)宗地：位于規(guī)劃景西路東，規(guī)劃白水街南

地塊信息：總用地面積約12780㎡，出讓面積12780㎡，用地性質(zhì)為商住用地，綜合容積率3.06，建筑高度為H≤100m，競(jìng)買保證金1750萬(wàn)元。

板塊分析：2019-18號(hào)，2019-19號(hào)地塊位處晉城西南片區(qū)，屬于中原街社區(qū)城中村改造項(xiàng)目，距離核心市區(qū)較近，商業(yè)教育配套等都具優(yōu)勢(shì)，交通便捷。近年來(lái)西北片區(qū)規(guī)劃詳盡，逐漸正在往功能齊全的重要板塊發(fā)展，其中包括山西自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)晉城園區(qū)、富士康新區(qū)、山西晉煤集團(tuán)金鼎煤機(jī)礦業(yè)有限責(zé)任公司煤機(jī)制造、金匠污水處理廠一期工程等等。

該片區(qū)的規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅為創(chuàng)業(yè)者提供了優(yōu)惠政策，也將會(huì)帶來(lái)大量就業(yè)崗位，刺激大量人才的涌入，在大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新和提供更多就業(yè)機(jī)會(huì)、解決就業(yè)方面將是重大利好。屆時(shí)，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將有新的契機(jī)。

教育配套：地塊周邊片的學(xué)校有匯仟小學(xué)、鳳城中學(xué)、晉城三中等多所學(xué)校，滿足區(qū)域內(nèi)居民的上學(xué)需求，教育資源配套日趨完善。

交通配套：該地塊周邊多條道路工程在城南密集建設(shè)，景西路南延絡(luò)樺路、中原街改造，金鼎路互通工程、金匠街、白水街西延、黃華街、鳳東路、順安街、佑安街等多條道路工程已通車或在如火如荼的建設(shè)中

生態(tài)資源：地塊周邊環(huán)繞趙樹(shù)理公園和時(shí)家?guī)X森林公園等多所公園，是區(qū)域內(nèi)居民日常休閑娛樂(lè)的好去處

2、市場(chǎng)競(jìng)品分析

土地市場(chǎng)

據(jù)晉城房產(chǎn)網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，從2019年至今已出讓土地近20宗，可見(jiàn)晉城市土拍供地節(jié)奏并未放慢，從2019年上半年來(lái)看，晉城市區(qū)及周邊部分區(qū)域出讓涉及住宅部分土地7宗，共出讓土地面積229.59畝，成交金額達(dá)47080萬(wàn)元，由此可見(jiàn)競(jìng)拍熱度絲毫未減。

對(duì)于西南片區(qū)來(lái)說(shuō)，從開(kāi)年至今已有多宗土地入市，其中包括了三月份出讓的五星置業(yè)取得的2019-2號(hào)宗地以及華洋置業(yè)取得的2019-3號(hào)宗地等等，一直以來(lái)土地供應(yīng)不斷。

上圖是晉城規(guī)劃局的土地用途分析，可以很明顯看出，居住用地多集中于南邊，而西南片的居住用地更是呈塊狀分布，城中村改造和即將新建項(xiàng)目密集分布。

商品房市場(chǎng)

隨著晉城經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（一區(qū)四園）總體規(guī)劃?（2018-2035）構(gòu)建科技創(chuàng)新發(fā)展新區(qū)的提出，從2018年以來(lái)，商品住宅的價(jià)格一路飆升。該片區(qū)的教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套也在逐步推進(jìn)中。近年來(lái)，晉城市各個(gè)地塊的類型規(guī)劃都為其所在區(qū)域帶來(lái)了全方面的均衡發(fā)展，在住宅品質(zhì)提升的同時(shí)，相對(duì)應(yīng)的配套規(guī)劃也在逐漸完善，西南片區(qū)也是如此。由此，晉城隨著住宅供應(yīng)量的逐步增加，核心區(qū)板塊已比較稀缺，我們不得不面對(duì)的是，隨著規(guī)劃建設(shè)逐步落地，現(xiàn)在，晉城各個(gè)片區(qū)商品房?jī)r(jià)格的走勢(shì)或?qū)⒊醪节叿€(wěn)。

住宅競(jìng)品

目前，西南片區(qū)內(nèi)已經(jīng)交房入住的項(xiàng)目有瑞基龍度華府、瑞基瀾鳳華府、銘基鳳凰城、紫竹源、宏廈澤苑等項(xiàng)目，今年入市或即將入市的項(xiàng)目有華悅郡府、德源綠洲、銘基鳳凰城四期、瑞基觀瀾墅、華街左岸、梧桐苑、錦天玉龍府、南書(shū)房、學(xué)府世家等項(xiàng)目，此外，還有多個(gè)城改項(xiàng)目處于已開(kāi)發(fā)或待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，如：茶元社區(qū)城改等項(xiàng)目也在穩(wěn)步推進(jìn)中。

2019-18號(hào)、2019-19號(hào)地塊均屬于中原街社區(qū)是晉城市城中村改造重點(diǎn)項(xiàng)目，目前該社區(qū)現(xiàn)有戶數(shù)565戶，總?cè)丝?847人。居民點(diǎn)建設(shè)用地面積342.9畝，建筑總面積160094.02㎡，其中居民住宅用地161.07畝，建筑面積147661.02㎡。按照批復(fù)，市級(jí)規(guī)劃改造用地342.9畝，其中改造回遷用地114.64畝，平衡用地228.26畝。規(guī)劃總建筑面積674159㎡，共有樓座38棟，其中回遷安置9棟，幼兒園1棟，商住樓24棟，商業(yè)辦公樓4棟。規(guī)劃回遷面積191323.76㎡?？梢?jiàn)其未來(lái)該社區(qū)入市量較大，存在一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力！對(duì)未來(lái)西北片區(qū)的發(fā)展也將起著至關(guān)重要的推動(dòng)作用！

3、區(qū)域客群分析

集中來(lái)源區(qū)域：地緣性客戶較多，以自住為主，投資為輔。剛需客戶主要看中區(qū)域內(nèi)目前的市場(chǎng)性價(jià)比，投資客群則更看重以板塊內(nèi)重大規(guī)劃利好。

4、土地初步預(yù)判

目前西南片區(qū)已有瑞基地產(chǎn)、金建旗下的錦天地產(chǎn)、華洋地產(chǎn)等品牌開(kāi)發(fā)商入駐，片區(qū)形象較佳。板塊以剛需、剛改置業(yè)為主，是晉城市區(qū)內(nèi)熱度較高板塊，市場(chǎng)需求量較大。但該地區(qū)目前仍屬于規(guī)劃建設(shè)階段，醫(yī)療商業(yè)等配套還未成熟。預(yù)計(jì)未來(lái)售價(jià)方面與西北、東北等片區(qū)相比相對(duì)無(wú)明顯優(yōu)勢(shì)。