現(xiàn)狀——打造城市新格局

今年以來，市委市政府提出“一體兩翼、協(xié)同發(fā)展”（或者叫“一老一新、協(xié)同發(fā)展”）的城市發(fā)展新格局?！耙焕稀笔侵赋鞘薪ǔ蓞^(qū)（或者叫老城區(qū)），“一新”指丹河新城。

關(guān)于老城區(qū)

對于晉城來說，“村中之城”就是這所城市的城改底子，小、散、亂、雜也是這所城市過去的縮影。作為老城區(qū)，交通擁堵、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，建筑破舊、產(chǎn)業(yè)類型單一，歷史風(fēng)貌蠶食嚴重，已經(jīng)影響到居民日常生活和整個城市的健康發(fā)展。因此，老城改造工程勢在必行。

2019年。按照晉城市中心城市棚戶區(qū)（城中村）總體規(guī)劃，涉及城區(qū)的棚戶區(qū)（城中村）共有100個，總占地面積約7397公頃，涉及總?cè)丝?55729人，總建設(shè)用地約1928公頃，總建筑面積約1234萬平方米；老城更新與保護工程的改造涉及范圍為澤州路以西、景西路以東、新市街以北、書院街以南，占地面積1.7平方公里，涉及東街、西街和北街三個辦事處14個社區(qū)，常住人口25809人（8117戶）；2019年晉城城區(qū)確定的省、市、區(qū)重點工程81項（新建46項，續(xù)建35項），總投資610.85億元，年度計劃投資73.65億元。

有關(guān)人士分析認為，不論從投資規(guī)模，還是項目涉及范圍來看，這是自1997年黃華街改造以來，晉城市城區(qū)對城中村改造輻射范圍最大的一次。

關(guān)于丹河新城

丹河新城是2019年，市委市政府提出的新的城市發(fā)展戰(zhàn)略，目的在于提升城市品質(zhì)、完善城市功能、改善城市面貌、坐實城市定位。包括金村（高鐵）新區(qū)、柳泉（雙創(chuàng)）片區(qū)、空港片區(qū)，總規(guī)劃面積52.5平方公里。

丹河新城未來將優(yōu)先于教育、康養(yǎng)、文化、雙創(chuàng)等高端服務(wù)型產(chǎn)業(yè)和研發(fā)機構(gòu)。目前，首批建設(shè)項目規(guī)劃已交付，公園、綠地、水系等都已經(jīng)在進行之中。預(yù)計3年左右的時間讓金村起步區(qū)建設(shè)初具規(guī)模。5到10年時間把美麗的丹河新城展現(xiàn)到大家眼前。

為了推進丹河新城的建設(shè)，市委市政府6月28日注冊成立了丹河新城建設(shè)投資有限公司，注冊資本50億元。其主要職責(zé)是對丹河新城建設(shè)進行投資融資，開發(fā)建設(shè)和運營管理。丹河新城建成后公司將對新城承擔(dān)運營管理職能。

從2000年開始，經(jīng)過近20年的發(fā)展，晉城市城市化改造的進程已步入快車道，這座年輕城市初步有了現(xiàn)代化的雛形，高層住宅漸成主流。進入2019年以來，我們的城市建設(shè)更是在如火如荼的進行中，隨著城市的不斷發(fā)展，“一體兩翼”的提出，晉城的房價一路水漲船高，由最開始每平米1000多，到現(xiàn)在每平米6000甚至7000多，晉城的房地產(chǎn)發(fā)展到今天，和城市建設(shè)可謂是息息相關(guān)。

可以說，晉城發(fā)展30年至今，擁堵的道路、高企的房價、惡劣的環(huán)境、稀缺的產(chǎn)業(yè)、狹小的城市……以上種種“城市病”都可以和晉城聯(lián)系起來，新的規(guī)劃政策的提出會給晉城帶來一定的轉(zhuǎn)變，至于晉城的房地產(chǎn)市場接下來會怎么走？特別是房價走向，其實誰也不知道。

房價短期看政策，中長期看人口

關(guān)于人口

對于房地產(chǎn)市場來說，短期政策有許多，貨幣政策，調(diào)控政策，信貸政策等等……但是，房價的中長期走勢，關(guān)鍵還是看人口。人的存在，讓一座城市有了靈魂。一個人口不斷涌入的城市，都去分享相對固定的資源，市場的天然調(diào)節(jié)機制，自然會反映到價格層面的上漲。人口，對房地產(chǎn)行業(yè)來說，更是存之根基，增之源泉。你的人口增長了，你的人口流入多了，住房需求自然上升了，當(dāng)?shù)胤績r就能托得住，就能漲得起來。反之亦然。

對于晉城來說，從2012年開始到2017年的幾年間，晉城市常住人口的增漲極其緩慢，六年時間僅增加4萬余人（2012年常住人口229.14萬，2017年常住人口233.3萬），每年平均新增人口不足1萬人。

原因何在？對于晉城來說，經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，以傳統(tǒng)煤炭、加工制造業(yè)為主，現(xiàn)在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不行了，所以更多的人都涌向了一二線大城市去謀生，畢竟，大城市有現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對就業(yè)人口的容納空間更大。

照上述數(shù)據(jù)推斷，再過十年，晉城市的常住人口也很難超過243萬。所以對于晉城房地產(chǎn)來說，人口增速緩慢，但是房價卻急劇攀升，目前如果一味冒進，在未來將會出現(xiàn)騎虎難下的局面。

關(guān)于政策?

近期，央行可謂政策不斷，先是發(fā)布首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率公告，后是全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，無論是哪個都讓房地產(chǎn)市場的水波動了一番。

2019年8月26日，央行官網(wǎng)就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜進行公告。公告表示，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準(zhǔn)加點形成。按照8月20日的LPR，全國范圍內(nèi)新發(fā)放的首套個人住房貸款利率不得低于4.85%，二套房貸款利率不得低于5.45%。

2019年9月6日，央行發(fā)布消息，為支持實體經(jīng)濟發(fā)展，降低社會融資實際成本，中國人民銀行決定于2019年9月16日全面下調(diào)金融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點（不含財務(wù)公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。

中央明確，不靠房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟，銀保監(jiān)會禁止銀行資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，一切資金要保證實業(yè)發(fā)展，保障高科技轉(zhuǎn)型。經(jīng)濟發(fā)展也由高速向高質(zhì)進行轉(zhuǎn)變。毫不夸張的說，無論對于購房者還是開發(fā)商，觀望成了目前的普遍常態(tài)。購房者——“買了怕跌，不買怕漲”；開發(fā)商——拿地怕賠，漲價怕砸。

問題來了：怎么辦？

相信很多人看了文章更迷茫了，如何決策，房子買還是不買？建議從以下三個方面考慮。

一、剛需型，不得不買。例如，需要立即買房子來解決婚房，需要買房子來解決小孩入學(xué)問題，這類需求屬于真正的剛需，不得不買。可以根據(jù)自已工作地址，在合適交通范圍內(nèi)選擇住宅。有品牌保障的新房，二手房都可選擇。

二、改善投資型。主要是有房想換房或者為子女提前置夠房產(chǎn)的70后及80后資金相對富裕的人群，這類人群經(jīng)濟條件較好，對住房品質(zhì)有一定要求。擔(dān)心房價按現(xiàn)有的節(jié)奏上漲，以后小孩可能在結(jié)婚時買不起。所以，提前買一套在那里擱著。對于現(xiàn)在不是特別穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場來說，其實按現(xiàn)在樓市氛圍，這類需求可以緩一緩，觀望下后續(xù)樓市走向。

三、純粹投資型。目前房地產(chǎn)的金融屬性正在轉(zhuǎn)為居住屬性，房子的增值空間除少量核心城市外，已經(jīng)失去。即使房價上漲了一點，對于晉城后續(xù)層出不窮的樓盤，后續(xù)出手也存在一定的困難，雖然近幾年隨著晉城市場新房市場的去化，二手房市場有一定回暖的跡象，但是有價無市也是我們不得不面對的二手房樓市的真實寫照。

最后小編想再一次提醒各位，“ 房子，是用來住的，不是用來炒的”，所以買房要隨行入市，認清自己的需求，謹慎出手！