各縣（市、區(qū)）地方稅務局、市局各直屬單位：

為了進一步加強土地增值稅稅收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》和土地增值稅相關政策文件，市局制定了《晉城市地方稅務局土地增值稅管理辦法（試行）》，現(xiàn)印發(fā)給你們，并就有關問題通知如下，請一并依照執(zhí)行。

一、各單位要認真貫徹落實《管理辦法》的精神，以土地增值稅項目登記為基礎，以稅款預征工作為把手，以清算工作為重點，做好我市土地增值稅各項管理工作。

二、各單位在貫徹落實《管理辦法》的過程中，如果遇到新的問題，請及時向市局反映。

?二00八年十一月二十四日

晉城市地方稅務局土地增值稅管理辦法(試行)

第一章?? 總則

第一條? 為規(guī)范土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下稱《稅收征收管理法》）及其《實施細則》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下稱《暫行條例》）及其《實施細則》等有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，制定本辦法。

第二條?? 凡在我市行政區(qū)域內(nèi)發(fā)生土地增值稅應稅行為的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依法繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅實行“項目登記、按月預繳、竣工清算、多退少補”的征收管理辦法。

第二章?? 納稅申報

第三條?? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在其開發(fā)項目審核批準后30日內(nèi)到項目所在地主管地方稅務機關進行登記，填報《土地增值稅項目登記表》，同時提供以下資料（復印件）：

（一）土地使用權受讓合同或批準文件；

（二）立項報告；

（三）項目的預、概算；

（四）主管地方稅務機關要求提供的其他資料。

第四條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人每月取得的預收房地產(chǎn)收入，應于每個月份終了后10日內(nèi)向主管地方稅務機關如實填報《土地增值稅預繳申報表》，申報預繳稅款。

納稅人應于房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工結算并轉讓完畢后10日內(nèi)，向主管地方稅務機關填報《土地增值稅納稅申報表》，進行納稅申報。

第五條 非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，應自轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)進行納稅申報。

納稅人轉讓舊房及建筑物，分期取得轉讓收入的，應在取得房地產(chǎn)轉讓收入7日內(nèi)進行納稅申報。

第六條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在辦理納稅申報時應提供下列資料：

（一）財務會計報表；

（二）主管地方稅務機關要求提供的其他資料。

第七條 納稅人轉讓符合清算條件的房地產(chǎn)，在辦理納稅申報時除提供第六條所規(guī)定的資料外，還應提供下列資料：

（一）政府計劃主管部門下達的投資計劃文件；

（二）土地使用權受讓合同；

（三）房地產(chǎn)銷售（預售）合同；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目的建安合同和結算資料；

（五）與轉讓房地產(chǎn)有關稅金的完稅憑證；

（六）主管地方稅務機關要求提供的其他資料。

第八條 納稅人因特殊情況，不能按期辦理納稅申報的，應在規(guī)定的申報期內(nèi)，向主管地方稅務機關申請延期申報。

經(jīng)批準延期申報的，納稅人應當在納稅期限內(nèi)按照上期實際繳納的稅款或者地方稅務機關核定的稅款預繳土地增值稅。

第三章?? 稅款征收

第九條? 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的預收款收入，按規(guī)定預征率預征土地增值稅。

我市土地增值稅預征率根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目性質確定：

普通標準住宅預征率為0.5％；

非普通標準住宅預征率為1％；

商業(yè)用房等非住宅預征率為2％；

土地增值稅預征稅款=預收款×預征率

預收款包括預售款、定金，實物及其他經(jīng)濟利益。

第十條?? 非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人土地增值稅征收管理按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》等有關法律法規(guī)和政策規(guī)定執(zhí)行。

第十一條?? 納稅人開發(fā)經(jīng)濟適用房，同時符合以下兩個條件的，由納稅人提出書面申請，經(jīng)主管地方稅務機關核準后，暫不預征土地增值稅。

1、經(jīng)政府計劃主管部門批準為經(jīng)濟適用住房；

2、房屋售價不高于政府價格主管部門核定的銷售價格。

第十二條?? 納稅人轉讓舊房及建筑物，能夠取得評估價格的，經(jīng)主管地方稅務機關確認，按下列方法征收土地增值稅：

增值額=轉讓收入－評估價格－銷售稅金

應納土地增值稅=增值額×適用稅率

其中，轉讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定。評估價格是指轉讓舊房及建筑物時，經(jīng)省以上房地產(chǎn)管理部門確認的房地產(chǎn)評估機構評定重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)主管地方稅務機關確認。

第十三條?? 對轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，根據(jù)《稅收征收管理法》第35條規(guī)定，實行核定征收。

第十四條? 對財務制度不健全，不能準確核算收入和成本的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，根據(jù)《稅收征收管理法》第35條規(guī)定，實行核定征收。

第十五條? 核定征收可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

第四章?? 納稅清算

第十六條? 土地增值稅的清算條件

（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2、整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3、直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4、省地方稅務局規(guī)定的其它情況。

第十七條?? 納稅清算以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算

開發(fā)項目中同時包括普通住宅、非普通住宅以及商業(yè)用房的，應分別計算增值額。

第十八條?? 納稅人辦理土地增值稅納稅清算時，應準確提供房地產(chǎn)核算項目的銷售收入和扣除項目金額，并提供合法有效的憑證。

第十九條?? 納稅人建造出售的住房同時符合下列標準的為普通標準住房：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在144平方米以下；

（三）實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格（住房平均交易價格是指報告期內(nèi)同級別土地上住房交易平均價格，經(jīng)加權平均后開成的住房綜合平均價格）1.2倍。

第二十條?? 符合第十六條第（一）項規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)；符合第十六條第（二）項規(guī)定的納稅人，須在主管地稅機關限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。并報送以下證明資料：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請，土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料；

（三）主管地方稅務機關要求報送的其他資料。

第二十一條?? 納稅人可以自行申請土地增值稅清算，也可以委托中介機構代理進行。

第二十二條?? 主管地方稅務機關應在接到納稅人的清算申請后10日內(nèi)做出是否清算的決定。

第二十三條?? 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

第五章?? 附則

第二十四條?? 以前土地增值稅征收管理規(guī)定與本辦法相抵觸的，一律以本辦法為準。

第二十五條?? 本辦法由晉城市地方稅務局負責解釋。

第二十六條?? 本辦法自2009年1月1日起執(zhí)行。