無論看多少營銷號，都在說在三四線城市買房有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)橐欢€城市無論是工作機(jī)會，還是教育、醫(yī)療其他配套，都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)勝于三四線城市，所以大家對于小城市來說并不懷有期待！但是果真如此嗎？

晉城發(fā)展局勢

現(xiàn)在大城市化的發(fā)展模式已經(jīng)被中央明確，城市分化的局勢在樓市下半場將非常明顯。在此局勢下，很多城市的房產(chǎn)只有居住價(jià)值而沒有投資價(jià)值。很多三四線城市，隨著老城改造，棚戶區(qū)拆改，使得過去的房價(jià)在一路上漲。

回望過去10年，樓市已經(jīng)漲了10倍，有的人在觀望和等待中，錯(cuò)過了一次又一次的買房機(jī)會，然后又一次次問下一次抄底買房的時(shí)機(jī)在哪里？當(dāng)下該不該買房？但是隨著猶豫和觀望，三四線城市的房價(jià)也使得很多人望塵莫及，比如晉城。

雖然中國現(xiàn)在人均住房面積已高達(dá)40.8平方米，套戶比高達(dá)1.13，中國人住房短缺時(shí)代早已宣告結(jié)束了，大家都進(jìn)入有房時(shí)代。但是隨著城市化的推進(jìn)，晉城周邊越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣城的人口更傾向往較大城區(qū)遷入，來尋找新的就業(yè)機(jī)遇和生活，這也是為什么我們總說，房子那么多，已經(jīng)夠住了，但晉城房地產(chǎn)市場上還是會出現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況。

目前晉城的房價(jià)卻已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)，我們算過一筆賬，100㎡的房子，按目前晉城城區(qū)平均市場價(jià)，一平米7500左右算，一套房75萬，一對年輕夫妻雙方薪資為7000左右，一年為84000元，一個(gè)家庭不吃不喝要在9年才能買得起這套房子，當(dāng)我們算出這個(gè)結(jié)果來說，身邊同事說，如果9年能攢夠一套這還是好的，但事實(shí)是很多家庭10年也湊不夠首付，因?yàn)槌朔孔?，大家更重要的還有柴米油鹽醬醋茶的生活！這還是在晉城，這個(gè)五線城市！

很多人都在說照目前晉城房價(jià)收入比，晉城樓市已經(jīng)積累一定的風(fēng)險(xiǎn)和泡沫！但房價(jià)收入比是不能直接用來衡量一個(gè)城市房價(jià)是否有泡沫的全部參考。從城市發(fā)展快來看，2018年年末晉城人口城鎮(zhèn)化水平達(dá)到59.88%，今年預(yù)計(jì)將突破60%，已達(dá)到快速發(fā)展期；從城市人口來看，晉城市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的新人口數(shù)據(jù)表明，全市常住人口為234.31萬人，在全市各個(gè)縣區(qū)中，城區(qū)人口最多，為50.08萬人，與2000年相比，城區(qū)人口增加了19.66萬，增長率高達(dá)64.6%。

我們不得不承認(rèn)，近年來，晉城樓市在這樣在強(qiáng)烈的供需矛盾下開啟了樓市回暖，但2020年是否還會承接這些趨勢我們不得而知，對于晉城房地產(chǎn)市場來說，2020年會是很關(guān)鍵的1年，但也會是形勢復(fù)雜的1年！

客觀看待丹河新區(qū)的發(fā)展

隨著大量人口的涌入，以及晉城的城鎮(zhèn)化發(fā)展，當(dāng)下的晉城，老城區(qū)的發(fā)展容量和配套設(shè)施其實(shí)是已經(jīng)不能支撐城市的發(fā)展，所以很多城市不可避免的就要向外擴(kuò)張，發(fā)展新區(qū)。

2019年，晉城市市委市政府順勢提出的新的城市發(fā)展戰(zhàn)略——丹河新區(qū)，丹河新城規(guī)劃總面積52.5平方公里（包括金村（高鐵）新區(qū)、柳泉（雙創(chuàng)）片區(qū)、空港片區(qū)），金村起步區(qū)位于金村新區(qū)中部，規(guī)劃總面積13平方公里，規(guī)劃起步區(qū)人口容量為10萬人左右，定位為集行政辦公、教育科研、文化創(chuàng)意、康養(yǎng)休閑、旅游度假、物流商貿(mào)及配套服務(wù)等功能為一體的低碳示范區(qū)。

在中國960萬平方公里的土地上，每年都會有這樣那樣的新區(qū)被推出，按照這些新區(qū)的人口規(guī)劃相加，最終會得出一個(gè)數(shù)字——34億人口。這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于全世界一半的人口，恐怖么？很明顯，有很多城市的新區(qū)未來是發(fā)展不起來，甚至要淪為這場城市化進(jìn)程的炮灰的。

但是可以肯定的是，在中國城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的最后10年里，有一部分新區(qū)，一定是能夠發(fā)展起來，超越老城區(qū)成為這個(gè)城市未來的中心，新的主宰，成為這個(gè)城市房價(jià)漲幅最高的區(qū)域。上海浦東新區(qū)就是過去上海城鎮(zhèn)化發(fā)展的一個(gè)最典型的案例。

無論是對于地產(chǎn)商，還是對于購房者，新區(qū)建設(shè)是一把雙刃劍，如果一旦選錯(cuò)，未來房價(jià)漲幅不大不說，甚至后期連基本的配套都跟不上、補(bǔ)不齊，連住都住得不方便，甚至淪為鬼城。作為剛剛建設(shè)，還沒完全成型的丹河新區(qū)來說，正處于這樣一個(gè)非常尷尬的態(tài)勢。對于購房者來說，買房又不方便，但是不去買房又怕錯(cuò)過機(jī)會，確實(shí)難搞！

就目前來說，丹河新城戰(zhàn)略自提出到現(xiàn)在也在穩(wěn)步發(fā)展中，由于國慶節(jié)前金村新區(qū)建設(shè)才要全面啟動(dòng)，所以到目前為止，晉城基本處在建設(shè)邏輯的前期階段。

從核心景觀來說，不論是晉城第一次向東興建的澤州公園，還是近些年東南新區(qū)的帶狀公園，核心景觀是這一片新開發(fā)地區(qū)的圓心，作為金村新區(qū)的核心景觀，目前丹河濕地公園一期已經(jīng)建成，二期、三期在推進(jìn)之中。

從交通路網(wǎng)的建設(shè)來說，新城的路網(wǎng)建設(shè)除了承擔(dān)區(qū)域內(nèi)一般通勤需求外，還承擔(dān)著與傳統(tǒng)市區(qū)快速連接任務(wù)。當(dāng)前金村新區(qū)五條主要道路已經(jīng)動(dòng)工，太焦高鐵也將于明年年底通車。

從教育方面來說，新區(qū)引入名校分校是吸引人口的利器。官方媒體一句“金村新區(qū)將建設(shè)晉城一中新校區(qū)”惹人遐想，不僅如此，在高校方面，金村新區(qū)現(xiàn)已有太原科技大學(xué)晉城校區(qū)（2021年后或許是晉城本土高校）、晉城中專（在建），再加上晉城職業(yè)技術(shù)學(xué)院、山西大學(xué)、太原理工設(shè)立的研究生院，大學(xué)城三個(gè)字也正式出現(xiàn)在了規(guī)劃圖紙之上。

對于城市來說，這樣新老中心輪換帶來的城運(yùn)是無限的，其實(shí)在中國這種“政府”集中力量辦大事的體制中，政府往哪里走，城市的錢往哪里流動(dòng)，照目前的態(tài)勢來說，2020年，丹河新區(qū)將會有全新的變化，但是至于后續(xù)發(fā)展如何，讓我們拭目以待！