注意：3月1日起，也就是從明天開始，所有人的商業(yè)貸款房貸利率可以重新選擇了。

去年12月，央行發(fā)布房貸利率機制重新調(diào)整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內(nèi)，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

就在剛剛，我了解到，郵政儲蓄銀行、工行、中行、建行、招行、農(nóng)行發(fā)布最新通知，關于存量浮動利率個人貸款定價基準轉(zhuǎn)換方法，終于姍姍來遲：

以建設銀行發(fā)布的公告為例：

根據(jù)公告：建設銀行將于2020年3月1日起開始，受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉(zhuǎn)換業(yè)務。

轉(zhuǎn)換范圍：2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的，參考貸款基準利率定價的浮動利率個人住房貸款（包括公積金組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款，不包括公積金個人住房貸款）。2020年12月31日前到期的貸款可不轉(zhuǎn)換。

轉(zhuǎn)換原則：1.經(jīng)借貸雙方協(xié)商，可將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率，或轉(zhuǎn)換為固定利率；

2.定價基準只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換；

3.等價轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換時點利率水平保持不變；

4.借款人有多筆房貸的，需要逐筆辦理轉(zhuǎn)換；

5.原借款合同有兩個（含）以上借款人，需所有借款人意見一致且辦理完成，才可完成轉(zhuǎn)換。

轉(zhuǎn)換方法：

1.轉(zhuǎn)換為LPR加點形成的浮動利率

（1）加點數(shù)值的計算加點數(shù)值=原合同當前的執(zhí)行利率水平-2019年12月發(fā)布的相應期限LPR；加點數(shù)值可為負值；加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

（2）原合同借款期限在5年及以下的，參考1年期LPR；原合同借款期限在5年以上的，參考5年期以上LPR。

（3）在轉(zhuǎn)換后的每個利率調(diào)整日，利率水平等于利率調(diào)整日前一日的LPR與轉(zhuǎn)換時點確定的加點數(shù)值之和。

（4）經(jīng)借貸雙方協(xié)商，可約定利率調(diào)整日為每年的1月1日或貸款發(fā)放日在每年的對月對日。

2.轉(zhuǎn)換為固定利率轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

結合上述多家銀行公告，此次貸款的轉(zhuǎn)換范圍、轉(zhuǎn)換規(guī)則等與央行此前通知保持一致。即，除公積金貸款外，包括個人住房貸款、個人消費貸款、個人商用房貸款、經(jīng)營用途個人金融資產(chǎn)質(zhì)押貸款、經(jīng)營用途個人房產(chǎn)抵押消費與經(jīng)營組合貸款等均需要轉(zhuǎn)換。

有必要科普下：對于買房人來說，此次轉(zhuǎn)換，僅有一次機會，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。買房人商業(yè)貸款轉(zhuǎn)換有兩種方式：

固定利率、LPR+基點，二選一，選哪個劃算？固定利率：即原合同規(guī)定利率，無論是之前打折的４.８％、基準的４.９％、還是上浮之后的５.８８％等，原來怎么定保持不變，那么你的月供也不變；

LPR+基點：LPR是按照報價有浮動的，基點呢？就是“原利率-２０１９年１２月LPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那么你的月供就會隨著變動，不固定。

需要說明一下，不管你選擇何種轉(zhuǎn)換方式，今年的貸款利率是不會變得，變化從明年開始才能顯現(xiàn)出來。因為根據(jù)銀行公告，商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值，等于原合同最近執(zhí)行利率水平與上一年12月發(fā)布的相應期限LPR的差值。

也就是說，從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個重定價日，你的利率水平等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。重定價周期均為一年，你現(xiàn)在選擇了，明年才可以重新定價。

我們來計算一下哪一種轉(zhuǎn)換方式更加劃算：

第一種情況：假如你買房時利率是打８折：

如果你選擇按固定利率轉(zhuǎn)換，你以后的還貸利率都是4.9％×0.8＝3.92％；

如果你選擇按浮動利率轉(zhuǎn)換，2019年12月發(fā)布的５年期LPR是4.8％，那么你的加點就是3.92％－4.8％＝-88bp（bp就是基點），那么利率就是＂LPR－88bp＂；

2020年２月份５年期LPR已經(jīng)降至4.75％，按照這個態(tài)勢，2021年開始執(zhí)行時LPR大概率直降不增，即便按照4.75％-88bp＝3.87％

按此計算，你的房貸利率由3.92％變成3.87％，很明顯，利率降了，月供也會變少。

第二種情況：假如你買房時利率上浮20%：

如果你選擇按固定利率轉(zhuǎn)換，你以后的還貸利率都是4.9％×1.2＝5.88％；

如果你選擇按浮動利率轉(zhuǎn)換，2019年12月發(fā)布的５年期LPR是4.8％，那么你的加點就是5.88％－4.8％＝108bp（bp就是基點），那么利率就是＂LPR－108bp＂；

2020年２月份５年期LPR已經(jīng)降至4.75％，按照這個態(tài)勢，2021年開始執(zhí)行時LPR大概率直降不增，即便按照4.75％+108bp＝5.83％

按此計算，你的房貸利率由5.88％變成5.83％，也降了一點。

對于當前的買房人來說，LPR是繼續(xù)下調(diào)的趨勢，如果你選擇“LPR+基點”的利率機制，未來的房貸利率、月供逐漸減少，當然便宜不了多少錢，但總歸是更劃算。