房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的重要行業(yè)，在不斷滿足與改善居民住房需求，拉動(dòng)內(nèi)需和帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮著重要作用。2019年，在棚戶區(qū)（城中村）改造項(xiàng)目的強(qiáng)力拉動(dòng)下，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，新開(kāi)工項(xiàng)目大幅增加，企業(yè)實(shí)際到位資金與購(gòu)置土地面積指標(biāo)均大幅增長(zhǎng)。但因商品房供需結(jié)構(gòu)性失衡等因素，銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額等指標(biāo)呈下降趨勢(shì)，需繼續(xù)深化房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，促進(jìn)全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行情況

（一）投資總量持續(xù)增長(zhǎng)，投資增速有所回落

2019年，在棚戶區(qū)（城中村）改造和老城更新與保護(hù)項(xiàng)目的強(qiáng)力拉動(dòng)下，全區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額穩(wěn)步增長(zhǎng)，累計(jì)完成投資51.2億元，同比增長(zhǎng)4.4%，占全區(qū)固定資產(chǎn)投資額比重達(dá)到42.7%，城中村（棚戶區(qū)）改造和老城更新與保護(hù)項(xiàng)目累計(jì)完成投資30.4億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比重為59%。一季度，在老城更新與保護(hù)項(xiàng)目的拉動(dòng)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速以156.6%高點(diǎn)開(kāi)局，之后增速逐漸下降，理性回歸。四季度，受京津冀“2+26”城市環(huán)保行動(dòng)影響，工地停工期延長(zhǎng)，12月份增速降至4.4%，增速較去年同期回落5.1個(gè)百分點(diǎn)。

圖1：2019年城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資和增速圖

分用途看，住宅開(kāi)發(fā)投資39.7億元，同比增長(zhǎng)4.7%，占房地產(chǎn)投資比重為77.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資3.1億元，同比下降11.8%，占房地產(chǎn)投資比重為6%。

（二）房屋施工面積、竣工面積同步增長(zhǎng)

2019年，棚戶區(qū)（城中村）改造和老城更新有序推進(jìn)，新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目24個(gè)，同比增長(zhǎng)60%，推動(dòng)房屋施工面積穩(wěn)步上升，相較于2018年，房屋施工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正。商業(yè)營(yíng)業(yè)類(lèi)用房受銷(xiāo)售不暢影響，企業(yè)投資修建意愿較低，施工面積和竣工面積均呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。

全區(qū)房屋施工面積546.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.1%，增速較去年同期提高10.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積401.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.1%，占房屋施工面積比重達(dá)到73.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積29.6萬(wàn)平方米，同比下降18.1%，占房屋施工面積比重為5.4%。

圖2：全區(qū)房屋施工面積累計(jì)增速（%）

全區(qū)房屋竣工面積143.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.6%，增速較2018年提高27.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積105.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積8.3萬(wàn)平方米，同比下降44.6%。

（三）商品房銷(xiāo)售面積大幅下降，中小戶型受市場(chǎng)青睞

2019年，全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積整體下降，四、五月份因德源綠洲等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積大幅增加，增速達(dá)到全年最高。商品房銷(xiāo)售面積35.3萬(wàn)平方米，同比下降25.5%，期房銷(xiāo)售面積31.9萬(wàn)平方米，占商品房銷(xiāo)售面積比重為90%；全區(qū)商品房銷(xiāo)售額21億元，同比下降18.9%。2019年，全區(qū)商品房銷(xiāo)售額降幅小于商品房銷(xiāo)售面積降幅，房?jī)r(jià)呈上漲態(tài)勢(shì)。

圖3：全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)增速（%）

分用途看，住宅銷(xiāo)售面積34.4萬(wàn)平方米，同比下降19.1%，占商品房銷(xiāo)售面積的97.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積0.8萬(wàn)平方米，同比下降67.7%，占商品房銷(xiāo)售面積的2.2%。中小戶型的住宅更受市場(chǎng)青睞，90-144平方米住宅銷(xiāo)售面積25.8萬(wàn)平方米，占住宅銷(xiāo)售面積的比重達(dá)到75%。

表1：分用途商品房銷(xiāo)售面積結(jié)構(gòu)

（四）商品房待售面積小幅增加，中小戶型待售面積下降

2019年，全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)受供需結(jié)構(gòu)性失衡及房屋竣工面積小幅增加影響，商品房待售面積為27.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.5%，其中由2018年轉(zhuǎn)入的待售面積有20.6萬(wàn)平方米，占全年商品房待售面積的73.8%。

住宅待售面積17.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.6%，分戶型看，144平方米以上住宅待售面積10.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.6%，占住宅待售總面積的比重為57.5%；90平方米及以下住宅待售面積1.3萬(wàn)平方米，與上年持平；90-144平方米住宅待售面積6.3萬(wàn)平方米，同比下降13.7%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積7.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32%。

表2：分用途商品房待售面積結(jié)構(gòu)

（五）房地產(chǎn)到位資金、土地購(gòu)置面積大幅增長(zhǎng)

2019年全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)到位資金60.2億元，同比增長(zhǎng)57.1%。其中定金及預(yù)收款項(xiàng)27.4億元，同比增長(zhǎng)132.7%，占企業(yè)到位資金比重為45.5%；房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金18.9億元，同比增長(zhǎng)119.4%，占企業(yè)到位資金比重為31.3%；個(gè)人按揭貸款5.1億元，同比下降38.9%，占企業(yè)到位資金比重為8.5%。

表3：企業(yè)到位資金構(gòu)成情況

隨著棚戶區(qū)（城中村）改造不斷推進(jìn)，全區(qū)土地購(gòu)置面積及成交價(jià)款成倍增長(zhǎng)。2019年，房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積57.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)263.6%；土地成交價(jià)款20.1億元，同比增長(zhǎng)256.7%。

（六）房地產(chǎn)業(yè)增加值增速由負(fù)轉(zhuǎn)正

2019年，房地產(chǎn)業(yè)增加值實(shí)現(xiàn)22.8億元，增長(zhǎng)0.5%，占GDP比重為6.6%，占服務(wù)業(yè)增加值比重為9.6%。增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，較前三季度提高12.8個(gè)百分點(diǎn)，較上年同期提高2.7個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為0.5%，貢獻(xiàn)稅收4.9億元，增長(zhǎng)11.0%，占服務(wù)業(yè)全部稅收的比重為12.0%。

表4：房地產(chǎn)業(yè)增加值分季度情況

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)走勢(shì)分析

（一）商品房供需不匹配導(dǎo)致銷(xiāo)售情況下滑

從供給角度看，2019年全區(qū)加快棚戶區(qū)（城中村）改造進(jìn)度，新開(kāi)工房地產(chǎn)項(xiàng)目24個(gè)，同比增長(zhǎng)60%，但截止2019年底，可上市銷(xiāo)售的新項(xiàng)目?jī)H有9個(gè)。新開(kāi)工項(xiàng)目個(gè)數(shù)較去年大幅增加，但取得銷(xiāo)售資質(zhì)的項(xiàng)目較少，難以滿足市場(chǎng)需求。

從銷(xiāo)售角度看，改善人文居住環(huán)境，建設(shè)新時(shí)代美麗晉城會(huì)客廳是城區(qū)工作重點(diǎn)之一，住宅銷(xiāo)售是現(xiàn)在以及未來(lái)幾年城區(qū)商品房銷(xiāo)售支柱。隨著二胎政策放開(kāi)，家庭結(jié)構(gòu)變化使90-144平方米的小三室或三室兩衛(wèi)戶型成為銷(xiāo)售主流，此類(lèi)戶型全年銷(xiāo)售面積25.8萬(wàn)平方米，占住宅銷(xiāo)售面積的75%，但同類(lèi)戶型庫(kù)存面積僅為6.3萬(wàn)平方米，占住宅待售面積的35.8%。全區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積下降，商品房供需結(jié)構(gòu)性失衡問(wèn)題日益凸顯。

圖4：住宅銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)圖

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圖5：住宅待售結(jié)構(gòu)圖

（二）商品房庫(kù)存保持在合理區(qū)間，但結(jié)構(gòu)構(gòu)成不合理

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)深化，全區(qū)商品房庫(kù)存雖然有所增加，但待售面積消化周期僅為9.4個(gè)月，根據(jù)自然資源部對(duì)城市供地的類(lèi)別劃分標(biāo)準(zhǔn)：“消化周期屬于12個(gè)月至6個(gè)月范圍，應(yīng)增加土地供給”，全區(qū)商品房庫(kù)存仍保持在合理區(qū)間。值得注意的是，商品房庫(kù)存總體消化周期較低，但結(jié)構(gòu)構(gòu)成不合理，庫(kù)存結(jié)構(gòu)性短缺與過(guò)剩并存。

表5：分用途商品房待售面積及消化周期表

從結(jié)構(gòu)構(gòu)成來(lái)看，住宅庫(kù)存占全部商品房庫(kù)存的比重超過(guò)六成，但消化周期僅為6.2個(gè)月，尤其是90平方米及以下戶型和90-144平方米戶型的消化周期僅為4.2個(gè)月和2.9個(gè)月，中等戶型普通住房供應(yīng)比例偏低，難以滿足中低收入家庭剛性需求以及改善性住房需求，應(yīng)增加此類(lèi)住宅供地；城市東邊高檔住宅不斷涌現(xiàn)，拉高了中心城區(qū)的房?jī)r(jià)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他房屋的消化周期高達(dá)123.4個(gè)月和234.2個(gè)月，商鋪、車(chē)庫(kù)等房屋銷(xiāo)售不暢、庫(kù)存積壓嚴(yán)重，去庫(kù)存壓力較大，究其原因主要是因?yàn)槌菂^(qū)商業(yè)過(guò)度集中于人民廣場(chǎng)商業(yè)圈，邊緣地區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)程度較低，加上實(shí)體商業(yè)受電商沖擊較大，客戶對(duì)商鋪未來(lái)運(yùn)營(yíng)狀況信心不足，導(dǎo)致商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售受阻。隨著萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、華誼兄弟星劇場(chǎng)等重點(diǎn)項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè)，預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房將迎來(lái)去庫(kù)存良機(jī)。

（三）房貸難度進(jìn)一步增大，未來(lái)商品房銷(xiāo)售受影響

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)以來(lái)，各級(jí)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格遵循“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，認(rèn)真落實(shí)差別化住房信貸政策，嚴(yán)格控制投資性房貸，有效管控個(gè)人貸款購(gòu)房。全區(qū)房地產(chǎn)資金來(lái)源中，個(gè)人購(gòu)房按揭貸款持續(xù)呈下降的態(tài)勢(shì)，全區(qū)個(gè)人按揭貸款5.1億元，較去年同期下降38.9%，占企業(yè)本年到位資金的比重由上年同期的22%下降為8.6%，縮減13.4個(gè)百分點(diǎn)。2019年山西銀保監(jiān)局《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范個(gè)人住房按揭貸款管理的通知》要求，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)全區(qū)個(gè)人按揭貸款難度加大，商品房銷(xiāo)售難度進(jìn)一步增加。同時(shí)，定金及預(yù)收款項(xiàng)占房地產(chǎn)企業(yè)資金比重近一半，住房貸款難度增加也對(duì)企業(yè)未來(lái)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響。

（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)面臨的其他問(wèn)題

隨著全域城市化進(jìn)程加快，全區(qū)城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不斷增加，城市面貌得到改善，居住環(huán)境逐步優(yōu)化。但不得不關(guān)注的是，房地產(chǎn)行業(yè)也面臨著諸多問(wèn)題：一是土地資源緊張。從新市街、黃花街沿線，到鳳臺(tái)街、澤洲路沿線，到文昌街、蘭花路、白水街、景西路沿線，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的腳步體現(xiàn)了城市擴(kuò)張的步伐。然而時(shí)至今日，受地形地勢(shì)限制，中心城區(qū)北、西、南三個(gè)方向發(fā)展空間日趨緊迫，市區(qū)中心可建土地更是少之又少。二是配套設(shè)施不足。住宅房屋在新建道路邊拔地而起，但城市管理、公共交通、教育醫(yī)療等設(shè)施遲遲難以配置到位，居民礙于生活不便難以入住，新區(qū)入住率低。三是城中村、棚戶區(qū)拆遷改造不斷深入，改造難度加大。城區(qū)中心多為密集低矮的老式平房，私搭亂建行為多發(fā)，人員密集，衛(wèi)生較差，設(shè)施不足，交通擁堵，居住不適。部分地區(qū)情況復(fù)雜拆遷改造困難，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)阻力大、成本高、效率低。四是受今年新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間難以確定，企業(yè)員工復(fù)工率低，原材料采購(gòu)受阻，預(yù)計(jì)今年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將受影響。此外，疫情期間房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，可能會(huì)影響企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)，需積極預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展的建議

（一）進(jìn)行土地供給改革，建立多主體供應(yīng)機(jī)制。以市場(chǎng)為導(dǎo)向滿足剛性住房和改善性住房需求，合理增加土地供給，提高住宅用地比例；積極盤(pán)活城中村和近郊農(nóng)村集體土地，允許集體土地以多種形式入市，用以建設(shè)公租房、經(jīng)濟(jì)適用房，緩解房?jī)r(jià)上漲壓力；審慎控制城市邊緣地區(qū)的商業(yè)營(yíng)業(yè)住房土地供給，避免此類(lèi)庫(kù)存進(jìn)一步增加。

（二）加快住宅供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，擴(kuò)大有效供給。加快全區(qū)住宅供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，注重提高商品房的供給質(zhì)量，提高供給結(jié)構(gòu)的適應(yīng)性、靈活性、有效性。放開(kāi)商品住房套型建筑面積比例限制，增加中小戶型住宅的市場(chǎng)供給，滿足居民多層次居住需求，避免待售庫(kù)存進(jìn)一步增加。同時(shí)，要加快完善偏遠(yuǎn)住宅小區(qū)的交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套設(shè)施，增強(qiáng)對(duì)購(gòu)房人群的吸引力。

（三）促進(jìn)人才引進(jìn)常態(tài)化，加快全域城市化進(jìn)程。貫徹落實(shí)晉城市《關(guān)于深化戶籍制度改革助力高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的實(shí)施辦法(試行)》，緊扣晉城戶籍改革“1+17”，加大人才引進(jìn)力度，實(shí)施“學(xué)子歸巢”，吸引高級(jí)人才落戶城區(qū)。同時(shí)，進(jìn)一步加快全域城市化進(jìn)程，提高區(qū)域城鎮(zhèn)化水平，提升城市發(fā)展質(zhì)量、品質(zhì)和形象，增強(qiáng)城市吸引力，有序推進(jìn)棚戶區(qū)（城中村）改造和老城更新與保護(hù)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，提高城區(qū)的人口承載能力，促進(jìn)全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

（四）立足全區(qū)加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，拓展城市發(fā)展空間。立足全區(qū)加強(qiáng)整體規(guī)劃，加快推進(jìn)老城更新與保護(hù)和棚戶區(qū)（城中村）改造建設(shè)，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，加快補(bǔ)齊民生短板，提高城區(qū)居民幸福指數(shù)。同時(shí)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，重點(diǎn)破解交通瓶頸，放大城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。在建成區(qū)提高路網(wǎng)密度，暢通微循環(huán)，解決中心區(qū)域交通擁堵問(wèn)題；推進(jìn)主城區(qū)與南村鎮(zhèn)的交通道路建設(shè)，拓展城區(qū)發(fā)展空間，逐步引導(dǎo)開(kāi)發(fā)南村鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，緩解城區(qū)土地緊張，進(jìn)一步擴(kuò)大城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展空間。