買房，是現(xiàn)今80、90后不得不面對的現(xiàn)實(shí)問題，結(jié)婚，丈母娘要求有套房；滿足孩子的教育需求，需要一套鄰校房……然而，在晉城想要擁有一套房子，基本都需要進(jìn)行按揭，但是2、30年的房貸也讓許多人心中一寒，可是又不得不面對現(xiàn)實(shí)！這時(shí)候，了解一些房貸知識就顯得尤為重要了。畢竟，對于動(dòng)輒幾十萬、上百萬的房子來說，哪怕能省下1%，也是成千上萬元。

今天，咱們就來聊一聊房貸還款問題，巧選房貸還款方式，讓自己少奮斗10年！

LPR+基點(diǎn) or 固定利率

3月1日開始，我國延續(xù)多年的浮動(dòng)利率房貸正式成為歷史。央行此前發(fā)布公告，宣布從3月1日開始，推動(dòng)存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，從貸款基準(zhǔn)利率向貸款市場報(bào)價(jià)利率LPR轉(zhuǎn)換，原則上這一轉(zhuǎn)換應(yīng)于2020年8月31日前完成。

那么，什么是貸款基準(zhǔn)利率，什么是LPR呢？

貸款基準(zhǔn)利率是央行發(fā)布給商業(yè)銀行的貸款指導(dǎo)性利率，是央行用于調(diào)節(jié)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和金融體系運(yùn)轉(zhuǎn)的貨幣政策之一。根據(jù)人民銀行官方網(wǎng)站顯示，從2015年10月24日起，人民幣現(xiàn)行利率調(diào)整為: 一年以內(nèi)(含一 年) 4.35%，一至五年(含五年) 4.75%， 五年以上4.90%。

貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)由各報(bào)價(jià)行按公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點(diǎn)形成的方式報(bào)價(jià)，由全國銀行間同業(yè)拆借中心計(jì)算得出，為銀行貸款提供定價(jià)參考。目前，LPR包括1年期和5年期以上兩個(gè)品種。

了解什么是基準(zhǔn)利率和LPR利率之后，對于購房族，最關(guān)心的就是到底是選擇固定利率不變，還是選擇LPR利率+基點(diǎn)？

首先，我們來看個(gè)例子。小明曾于2018年購房，當(dāng)時(shí)在基準(zhǔn)利率4.9%的基礎(chǔ)上還上浮了20%。

Ⅰ、如果選擇固定利率：4.9%X（1+20%）=5.88%，而這5.88%將是小明未來恒古不變的執(zhí)行貸款利率。

Ⅱ、如果選擇LPR+基點(diǎn)：小明的基點(diǎn)為5.88%-4.8%=1.08%（基點(diǎn)為108）如此換算下，小明的最終執(zhí)行貸款利率為4.8%+1.08%=5.88%。但小明以后固定的基點(diǎn)值將被鎖定為108點(diǎn)。

如此看來，似乎兩者轉(zhuǎn)換之后好像并沒有差別。

但不要忘了，這只是由于2020年執(zhí)行固定LPR4.8%的原由，從2021年1月1日起，這一固定的LPR將成為變量，并從近6個(gè)月的LPR值走勢來看，是在走下行通道（2020年2月20日，央行公布的5年期LPR為4.75%，相比前期下降了5個(gè)基點(diǎn)）

假設(shè)我們按照2020年2月20日最新公布的LPR值4.75%計(jì)算，同樣以小明為例，以“LPR+基點(diǎn)”計(jì)算，最終執(zhí)行貸款利率為4.75%+1.08%=5.83%

?

如此看來，選擇“LPR+基點(diǎn)”相比于選擇“固定利率”會(huì)少0.05%，如100萬的房貸就會(huì)少了31元，以此類推......這也是為何在選擇“LPR+基點(diǎn)”這一浮動(dòng)方式時(shí)，會(huì)出現(xiàn)“更劃算”這一說法。

總的來看，其實(shí)不論你選擇“固定利率”還是“LPR+基點(diǎn)”，最終多還和少還的金額區(qū)別并不大。未來幾十年中能否像今年一樣享受到這部分優(yōu)惠的關(guān)鍵更在于，對未來LPR利率周期走勢的一種預(yù)判。通俗點(diǎn)來講，就是“賭”未來利率仍將有下行的空間，那么選擇隨LPR浮動(dòng)更劃算；反之亦然，如果后市中LPR值上行，則選擇固定利率更劃算。

等額本金or等額本息

在辦理房貸還款業(yè)務(wù)時(shí)，銀行會(huì)給你提供兩種還款方式，一種等額本息，另外一種是等額本金，有人不明白這二者有何區(qū)別，往往糾結(jié)于其中。

對于購房者來說，兩種方式的不同會(huì)產(chǎn)生非常不一樣的結(jié)果。等額本金還款，可以迅速降低還款壓力，減少購房者花在利息上的錢，但是前期的還款非常痛苦，所以更多人選擇等額本息。

假設(shè)我們貸款一百萬買房，然后計(jì)劃20年還清，等額本息和等額本金在還款上有什么區(qū)別呢？我們先來看一張圖：

這張圖上紅色的部分是還款的利息，藍(lán)色的部分是還款的本金?？梢钥吹?，在等額本息還款的方式下，隨著貸款剩余的本金的逐漸減少，利息的比例逐漸減少。而等額本金還款的方式里面，每月還款的本金數(shù)目一直不變，但是利息逐漸變少，每月還款的數(shù)額就越來越少。

等額本息法最重要的一個(gè)特點(diǎn)是每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時(shí)期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小。

注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會(huì)隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

等額本金法最大的特點(diǎn)是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多 ，然后逐月減少，越還越少。

注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

綜上，等額本金還款法適合高收入人群。這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕，但由于利息是遞減的，開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會(huì)很大。等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計(jì)劃的家庭，特別是年輕人，隨著在職經(jīng)歷的增加，青年人升職加薪的機(jī)會(huì)比較大，等額本息可以緩解貸款壓力，提高生活質(zhì)量。

提前還貸or不提前還貸

有不少網(wǎng)友留言說：最初買房時(shí)是節(jié)衣縮食，但是在工作一段時(shí)間后，后續(xù)有所發(fā)展，手里資金充裕，那么是用來投資，還是把省下的房貸給還了呢？

其實(shí)在小編看來，這個(gè)問題無需糾結(jié)，主要是看你自己的理財(cái)收益能不能超過房貸利率，如果遠(yuǎn)超房貸利率，就不用提前還款，如果沒有超過，還是還房貸比較好。

比如，有的人在銀行買了一些3-4%的理財(cái)產(chǎn)品，但是要還4.9%的房貸，這就好比，你把自己的錢按照4%的收益借給了銀行，但是銀行去用4.9%的利息又轉(zhuǎn)借給你了，雖然憑空多掏1%的利息，從短期來看沒什么大影響，但是日積月累，這一個(gè)點(diǎn)也不是小數(shù)目了。

但是如果你每年收益都非常穩(wěn)定，并且在10%以上，而且現(xiàn)金流非常充足，不擔(dān)心還不起房貸，那就完全沒有必要去提前還貸。你可以把這筆錢拿去投資，讓它產(chǎn)生更大的收益和價(jià)值，因?yàn)椴还苣闶裁磿r(shí)候還房貸，你的實(shí)際年利率都是那么多。

很多人貸款時(shí)，一般都是前期還的多；由于前期貸款數(shù)額大、借款時(shí)間長，后面雖然還款后期的利息相對來說較少了，但借款利息還是一樣的。所以要不要提前還款，就看個(gè)人了，如果購房者個(gè)人消費(fèi)觀念比較保守的，只敢把錢存到銀行和支付寶里的，那小編建議可考慮應(yīng)該提前還，相反則不用。

尤其是對于購房者來說，買房一直以來都是人生中的指出大項(xiàng)，對于很多當(dāng)下僅有能力支付首付的工薪一族來說，房貸也不是一筆小錢，數(shù)額比較大，所以在買房過程中除了關(guān)注日益上漲的房價(jià)之外，你也可以在還貸過程中掌握這些技巧，也可以省一筆哦！