買(mǎi)房，繞不開(kāi)的一個(gè)詞匯就是——得房率，因?yàn)榈梅柯适嵌嗌儆绊懙氖悄闶盏椒孔雍罂梢允褂玫拿娣e有多大。

今天，我們就來(lái)聊聊關(guān)于得房率那些事，以及如何避坑。

1、什么是得房率？什么是公攤？

首先，咱們了解一下什么是得房率？什么是公攤？

根據(jù)百度釋義，得房率指的是套內(nèi)可供住戶支配、使用的建筑面積（不包括墻體、管道井等部分面積）與銷(xiāo)售面積（建筑面積）的比率。

一般來(lái)講，建筑面積包含兩個(gè)部分：一個(gè)是室內(nèi)面積，一個(gè)是公攤面積。室內(nèi)面積，粗略的講，就是房間內(nèi)部的使用面積。?公攤面積，就是樓道、電梯廳等公共空間。

公攤面積這個(gè)概念是伴隨商品市場(chǎng)的發(fā)展一同出現(xiàn)的，顧名思義就是大家一起分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e。

TIPS:

一般公攤面積部分包括：大堂、公共門(mén)廳、走廊、過(guò)道、電梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、配電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢房屋服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，還有公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）面積的一半。

舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，就是你買(mǎi)100㎡的房，但并不是真有100㎡，這100㎡里其中一部分是公共走廊之類(lèi)的區(qū)域，你屋里實(shí)際可使用的可能只有7、80㎡。

其中，大家要注意的是，獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)等和為多幢房屋服務(wù)的管理用房、公共用房以及作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有共用建筑面積。

與本幢房屋不相連以及為多幢房屋服務(wù)的變電室、設(shè)備間、水泵房、門(mén)衛(wèi)房等管理用房，也不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。

也就是說(shuō)，如果你選房子的時(shí)候發(fā)現(xiàn)小區(qū)的物業(yè)辦公室在你要選的那棟樓里，不用擔(dān)心，這個(gè)面積是整個(gè)小區(qū)一起去公攤的。

2、公攤和什么有關(guān)？

在上面我們說(shuō)到了公攤面積包括哪些，如今的公攤主要還是以電梯、樓梯、走廊、管井為主，這時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的設(shè)計(jì)就至關(guān)重要了。

一般來(lái)說(shuō)塔樓比板樓的公攤面積要小，因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)特殊，戶型集中向中間聚攏，環(huán)抱中間電梯井，所以公攤要比大部分的板樓公攤小一些。

此外，一般情況下，單元樓里一個(gè)電梯所對(duì)應(yīng)的戶數(shù)越多，公攤可能會(huì)越小。舉個(gè)例子，一棟樓內(nèi)，兩梯三戶，在走廊、步梯、電梯等公共區(qū)域不變的情況下，如果再額外設(shè)計(jì)增加一套房子出來(lái)，公攤面積自然就變少了。

最后，多層和高層公攤也不一樣，雖然沒(méi)有明確的規(guī)定，但是市場(chǎng)上有一個(gè)默認(rèn)的公攤比例，大體情況如下：低層洋房，公攤系數(shù)在7%—13%；帶電梯的小高層住宅，公攤系數(shù)在15%—20%；高層住宅，公攤系數(shù)在20%—25%。

3、購(gòu)房者如何避開(kāi)公攤的坑？

目前，我國(guó)并沒(méi)有明確的法律法規(guī)對(duì)公攤面積規(guī)定上下限以及標(biāo)注。于是許多業(yè)主在收到房后會(huì)發(fā)現(xiàn)，房子怎么變小了？從而引發(fā)一些糾紛。

今天，我們就匯總了一些小技巧，讓大家更好地避免公攤面積的坑。

?一：不要聽(tīng)開(kāi)發(fā)商瞎忽悠的得房率

除了公攤，對(duì)應(yīng)的“得房率”也是買(mǎi)房中頻繁出現(xiàn)的概念。?正常的得房率是指你套內(nèi)面積與建筑面積的比例。一般來(lái)說(shuō)，公攤越高得房率越低，反之得房率越高。

這其中就牽扯到一個(gè)真假得房率的問(wèn)題，不少開(kāi)發(fā)商把不計(jì)面積的飄窗，以及計(jì)半面積的陽(yáng)臺(tái)，按照套內(nèi)實(shí)際面積計(jì)算得房率，甚至，有些拿所謂的露臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)和所謂入戶花園也當(dāng)做套內(nèi)面積，計(jì)算得房率。

這樣的房子，你真的辦房產(chǎn)證時(shí)才發(fā)現(xiàn)，得房率其實(shí)高的驚人。而所謂贈(zèng)送的那些部分，很有可能因?yàn)楹筮叺姆煞ㄒ?guī)的嚴(yán)謹(jǐn)，而無(wú)法使用。

? 二：向開(kāi)發(fā)商索取關(guān)于公攤面積的數(shù)據(jù)

我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)有些樓盤(pán)在戶型圖宣傳頁(yè)上并沒(méi)有標(biāo)注尺寸，所以大家在購(gòu)房時(shí)務(wù)必確切了解到套內(nèi)每間房子的長(zhǎng)寬尺寸，自己計(jì)算套內(nèi)到底有多大，再去決定要不要入手。

在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，讓發(fā)展商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù)，包括整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)，也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積，這樣業(yè)主可以通過(guò)數(shù)據(jù)求出公攤面積，以明確自身的權(quán)益。

?三：索要建筑設(shè)計(jì)圖，讓建筑專(zhuān)業(yè)人士計(jì)算

業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請(qǐng)律師向設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃單位、測(cè)繪部門(mén)等機(jī)構(gòu)查閱所購(gòu)房產(chǎn)的相關(guān)文件，比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測(cè)量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。

?四：在購(gòu)房合同中約定公攤面積

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字，并在附件二"有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說(shuō)明"中，詳細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r，約定得越詳細(xì)，對(duì)購(gòu)房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛，購(gòu)房者就可以以合同約定來(lái)保障自己的利益。

?五：公攤不是越低越好

很多人會(huì)覺(jué)得公攤肯定越低越好，這個(gè)要分條件來(lái)看，假如設(shè)計(jì)師是通過(guò)調(diào)整平層面積來(lái)降低得房率，那自然越低越好，但如果是通過(guò)縮小公關(guān)區(qū)域面積，讓電梯、步梯、管井、前室這些必要設(shè)施的按照下限尺寸來(lái)設(shè)計(jì)，而降低的公攤，反而是壞事。

對(duì)于一個(gè)優(yōu)秀的小區(qū)來(lái)說(shuō)，如果走廊窄到兩個(gè)人并排走困難，入戶大堂小氣的像老小區(qū)，不說(shuō)未來(lái)二手房賣(mài)不上價(jià)格，至少居住體驗(yàn)也會(huì)很差。

4、最后，小編想說(shuō)

一個(gè)好的開(kāi)發(fā)商，一個(gè)好的戶型設(shè)計(jì)可以讓公共區(qū)域不局促的情況下，套內(nèi)面積更大，得房率更高。同時(shí)，好的開(kāi)發(fā)商也會(huì)在公攤和套內(nèi)面積尺寸上更為陽(yáng)光透明，但公攤的頑疾卻不可能因?yàn)橐粋€(gè)或幾個(gè)好的開(kāi)發(fā)商就可以改變。

好在社會(huì)體制在進(jìn)步，在專(zhuān)家學(xué)者相關(guān)部門(mén)的研討和百姓的呼聲中，套內(nèi)面積銷(xiāo)售會(huì)越來(lái)越近。一旦推行套內(nèi)面積計(jì)價(jià)賣(mài)房，黑心開(kāi)發(fā)商在公攤上的貓膩便無(wú)處可藏。

可以說(shuō)，這樣的一個(gè)新政策，不僅僅讓消費(fèi)者更清晰更透明的了解到自己的每一分錢(qián)花到了哪里，屆時(shí)還會(huì)倒逼設(shè)計(jì)水平不高的小開(kāi)發(fā)商小設(shè)計(jì)師提高建筑和戶型設(shè)計(jì)水平，倒逼行業(yè)的升級(jí)，一舉多得。讓我們靜靜期待這一天的到來(lái)。