隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步推動(dòng)，近兩年，晉城這座城市，除了棚改之外，又出現(xiàn)了一個(gè)新的名詞——舊改。

1、棚改未退，舊改已來(lái)

近日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，適合改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶，比去年增加一倍，重點(diǎn)是2000年底建成的住宅區(qū)。

其實(shí)早在去年6月，同樣是國(guó)常會(huì)，也提出過(guò)加快改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等問(wèn)題。不到一年，國(guó)常會(huì)再次重提這項(xiàng)工程，且要求今年的改造規(guī)模翻倍，說(shuō)明政府對(duì)這一領(lǐng)域的格外重視。

從去年開(kāi)始，晉城就在不斷推行老舊小區(qū)改造。在今年的晉城城區(qū)政府第68次常務(wù)會(huì)上也強(qiáng)調(diào)，要加快推進(jìn)老城更新與保護(hù)、老舊小區(qū)改造和“十縱十橫”主次干道品質(zhì)提升工程。

國(guó)家大力推動(dòng)，金融機(jī)構(gòu)踴躍參與，見(jiàn)識(shí)過(guò)棚改的威力之后，很多人認(rèn)為這次舊改獲將迎來(lái)老舊小區(qū)的價(jià)格重估。

可是，情況真的如此嗎？

2、小心！舊改不是棚改

舊改真的來(lái)了，但這一輪的舊改，不可能是棚改的翻版。

為什么呢？原因很簡(jiǎn)單。

與棚改相比，舊改只是小修小補(bǔ)

棚戶區(qū)改造是大拆大建，且背后存在貨幣化補(bǔ)貼的直接刺激，有央行通過(guò)PSL投放基礎(chǔ)貨幣來(lái)進(jìn)行支撐，相當(dāng)于對(duì)三四線棚改城市直接放水，影響可見(jiàn)一斑。

舊改則以房屋外立面翻新、水電氣路改造以及加建停車(chē)場(chǎng)、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施為主，最多加上養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療等公共服務(wù)供給的改善，不涉及拆遷改造，影響與棚改截然不同。

更為關(guān)鍵的點(diǎn)是，棚改有貨幣化補(bǔ)貼支撐，而舊改由財(cái)政資金、居民和社會(huì)資本共同埋單。政府會(huì)給予一定補(bǔ)貼，但比例相對(duì)有限，社會(huì)資本則只是“鼓勵(lì)參與改造運(yùn)營(yíng)”，而如果無(wú)利可圖，社會(huì)資本積極性可能不會(huì)太高。

所以，既非大拆大建，也沒(méi)有來(lái)自央行定向放水的直接支持，舊改與棚改完全不能同日而語(yǔ)，影響同樣大相徑庭。

3、老舊小區(qū)改造，誰(shuí)能從中受益

根據(jù)會(huì)議精神，老舊小區(qū)改造主要以2000年底建成的老舊住宅區(qū)為主，也就是人們所說(shuō)的“老破小”。

在晉城，考慮購(gòu)買(mǎi)老舊小區(qū)的購(gòu)房者，大多是因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)問(wèn)題。

根據(jù)琨仲評(píng)估數(shù)據(jù)顯示，3月晉城市主城區(qū)范圍內(nèi)，監(jiān)測(cè)重點(diǎn)學(xué)區(qū)5個(gè)，分別為—實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)、鳳鳴學(xué)區(qū)、鳳臺(tái)學(xué)區(qū)、星河學(xué)區(qū)及愛(ài)物學(xué)區(qū)，小、中學(xué)同屬相同教學(xué)集團(tuán)中心校共有100個(gè)中高層住宅小區(qū)，學(xué)區(qū)平均基價(jià)為8967元/㎡，環(huán)比下浮0.04%。其中各學(xué)區(qū)具體情況如下：

實(shí)驗(yàn)學(xué)區(qū)：學(xué)區(qū)平均基價(jià)10671元/㎡，代表小區(qū)—鳳翔小區(qū)（12592元/㎡）；鳳鳴學(xué)區(qū)：學(xué)區(qū)平均基價(jià)8870元/㎡，代表小區(qū)—鳳鳴小區(qū)（9834元/㎡）；鳳臺(tái)學(xué)區(qū)：學(xué)區(qū)平均基價(jià)8887元/㎡，代表小區(qū)—鳳臺(tái)小區(qū)（9545元/㎡）；星河學(xué)區(qū)：學(xué)區(qū)平均基價(jià)9104元/㎡，代表小區(qū)—碧春園小區(qū)（9700元/㎡）；愛(ài)物學(xué)區(qū)：學(xué)區(qū)平均基價(jià)7259元/㎡，代表小區(qū)—匯邦現(xiàn)代城（9018元/㎡）。

這一次，老舊小區(qū)改造的到來(lái)，無(wú)論是改造水電煤氣，還是加裝電梯停車(chē)場(chǎng)，都會(huì)明顯提升老舊小區(qū)的外在形象和居住質(zhì)量，自身價(jià)值會(huì)有一定程度的上揚(yáng)。改造后的多數(shù)老舊小區(qū)，價(jià)格大概率依然會(huì)低于周邊的新房或次新房。但具有交通、醫(yī)療乃至學(xué)位優(yōu)勢(shì)的老舊小區(qū)，在舊改的加持之下，其價(jià)格可能會(huì)更為堅(jiān)挺。

此外，伴隨著老舊小區(qū)改造的推進(jìn)，也會(huì)為租房?jī)r(jià)格提供一定支撐。

4、結(jié)語(yǔ)

可以說(shuō)，舊改，在短期利于老破小，很難刺激房?jī)r(jià)大幅上行。

老舊小區(qū)改造，堪稱(chēng)名副其實(shí)的“民生工程”。意在穩(wěn)定投資、提振內(nèi)需和穩(wěn)定民生，而非刺激房?jī)r(jià)。?只要沒(méi)有大范圍的大拆大建，沒(méi)有來(lái)自央行的定向放水，舊改對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就不必高估。