至5月中旬，除港澳臺(tái)外，全國(guó)31個(gè)省區(qū)市省級(jí)“兩會(huì)”終于落下帷幕。各地對(duì)于房地產(chǎn)政策基本延續(xù)了去年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的表述，聚焦在“堅(jiān)持‘房住不炒’定位，全面落實(shí)因城施策，著力“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。具體包括推進(jìn)城市棚戶區(qū)、城中村、危舊住房、老舊小區(qū)改造，大力發(fā)展租賃住房，推進(jìn)保障房建設(shè)等。其中，棚戶區(qū)改造有所弱化，老舊小區(qū)改造被凸顯。

老舊小區(qū)改造咋改造？今天我們來(lái)聊一聊！

老舊小區(qū)改造

老舊小區(qū)改造工作是順應(yīng)人民群眾期待的民心工程，是當(dāng)前形勢(shì)下穩(wěn)投資、拉內(nèi)需的發(fā)展工程，也是改環(huán)境、強(qiáng)基礎(chǔ)、解民憂的穩(wěn)定工程，百姓關(guān)注度高。

據(jù)悉，2019年，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民352萬(wàn)戶。2020年，各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶。

全國(guó)積極推進(jìn)老舊小區(qū)改造

4月14日，國(guó)常會(huì)，李總理親自坐鎮(zhèn)，會(huì)議指示：舊改要成為2020惠民生、擴(kuò)內(nèi)需重要抓手。

1、上海提出，今年將持續(xù)改善市民居住條件，堅(jiān)持留改拆并舉，統(tǒng)籌推進(jìn)歷史風(fēng)貌保護(hù)、城市更新、舊區(qū)改造與大居建設(shè)、住房保障，完成55萬(wàn)平方米、2.8萬(wàn)戶中心城區(qū)成片二級(jí)舊里以下房屋改造，繼續(xù)花大力氣推進(jìn)舊住房綜合改造和里弄房屋修繕保護(hù)，引導(dǎo)支持多層住宅加裝電梯。

2、北京市提出，2020年擴(kuò)大平房直管公房申請(qǐng)式改善、“共生院”改造試點(diǎn)范圍，更大力度實(shí)施危房和簡(jiǎn)易樓改造，繼續(xù)做好棚戶區(qū)改造工作。大力推進(jìn)老舊小區(qū)綜合整治，實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工80個(gè)項(xiàng)目，老樓加裝電梯開(kāi)工400部以上、竣工200部以上。

3、深圳市提出，加快老舊小區(qū)改造，支持有條件的舊住宅區(qū)加裝電梯，完成剩余400個(gè)城中村綜合整治，完善社區(qū)配套和現(xiàn)代物業(yè)管理服務(wù)，不斷改善居住環(huán)境。

4、天津市亦指出，有序推進(jìn)市區(qū)零散棚戶區(qū)改造，做好農(nóng)村困難群眾危房改造工作。提升老舊小區(qū)消防安全水平，在條件成熟的小區(qū)積極開(kāi)展加裝電梯試點(diǎn)工作。優(yōu)化菜市場(chǎng)布局，新建、提升改造一批菜市場(chǎng)。

5、河北省表示，實(shí)施城中村、老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃，加強(qiáng)電梯、管網(wǎng)、消防、停車(chē)場(chǎng)等配套建設(shè)，改造城中村192個(gè)、城市老舊小區(qū)1369個(gè)。湖北省也表示今年完成4.7萬(wàn)套棚戶區(qū)、2737個(gè)老舊小區(qū)改造。

6、浙江省提出，加強(qiáng)城市有機(jī)更新和存量住房改造提升，深化“三改一拆”，推動(dòng)未來(lái)社區(qū)增點(diǎn)擴(kuò)面，培育60個(gè)省級(jí)試點(diǎn)，改造500個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)。

7、4月9日，從山西省發(fā)改委獲悉，省發(fā)改委、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)通知，啟動(dòng)全省老舊小區(qū)改造配套基礎(chǔ)設(shè)施2020年第二批中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃申報(bào)工作，明確山西省建成于2000年前的老舊小區(qū)可進(jìn)行改造申報(bào)。

此外，河南、甘肅、新疆、重慶、安徽等多省(區(qū)、市)均表示，今年將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為重點(diǎn)工作之一。

可以說(shuō)，“舊改”正在接替“棚改”入場(chǎng)。

晉城老舊小區(qū)改造

近年來(lái)，晉城也在積極推動(dòng)老舊小區(qū)改造工作，在2020年城區(qū)經(jīng)濟(jì)工作安排中，將加快推進(jìn)老城更新與保護(hù)、老舊小區(qū)改造和“十縱十橫”主次干道品質(zhì)提升工程等均作為晉城城區(qū)工作重點(diǎn)

晉城老破小改造工作進(jìn)行時(shí)

1、2019年10月，鳳臺(tái)小區(qū)打響了晉城老舊小區(qū)改造“第一槍”，預(yù)計(jì)投資總投資4263.3萬(wàn)元

?2、2020年3月18日，晉城市行政審批服務(wù)管理局審核通過(guò)了鳳慶小區(qū)、鳳鳴小區(qū)的可行性研究報(bào)告

3、2020年3月，南大街社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造工程也因文廟巷于3月7日施工而拉開(kāi)序幕

5、2020年1月1日，晉城市住建局家屬樓首個(gè)老舊小區(qū)加裝電梯完工。

購(gòu)房者是否可入手？

“老破小能不能買(mǎi)”類(lèi)似的問(wèn)題，時(shí)常出現(xiàn)在我們的公眾號(hào)和問(wèn)問(wèn)后臺(tái)中。

自住可以買(mǎi)，甚至它可能還具有一定的保值性；但老破小的增值性和流動(dòng)性普遍比較差，所以如果看重房產(chǎn)的投資屬性和金融屬性，則不建議買(mǎi)。

01、老破小具有居住價(jià)值

老破小由于建成年代較早，大多數(shù)都位于市區(qū)成熟地段，所以不管是交通、商業(yè)還是醫(yī)療、教育配套都比較齊全。

除了生活方便，在晉城，即使是一些非常市中心的位置，這些小區(qū)建筑面積小、公攤低，而且這些老房子往往沒(méi)有物管費(fèi)（即使有也很低），居住成本比新房低不少。此外，由于老房子占據(jù)了市中心的位置，優(yōu)越的地段還賦予了老破小比較好的保值性。

基于以上優(yōu)點(diǎn)，老破小的居住價(jià)值其實(shí)是比較明顯的，雖然增值比不上新房子，但地段比較好的老房子也能實(shí)現(xiàn)保值。所以，對(duì)于滿足自住需求，買(mǎi)一套成熟市區(qū)的老房子安家，是完全可行的。

02、老破小幾乎沒(méi)有投資價(jià)值

如果看重房產(chǎn)的投資屬性和金融屬性，則不建議買(mǎi)。

雖然京滬兩個(gè)一線城市的市區(qū)老破小往往能緊跟整體市場(chǎng)漲幅，交易活躍，價(jià)格也不低。但這并不意味著，作為五線城市的老破小也有如此好命。

在晉城房地產(chǎn)市場(chǎng)有二手房倒逼的現(xiàn)象，一些具有優(yōu)質(zhì)教育資源的老舊小區(qū)在價(jià)格上已經(jīng)占據(jù)了極大的優(yōu)勢(shì)，加之，舊改的到來(lái)，具有交通、醫(yī)療乃至學(xué)位優(yōu)勢(shì)的老破小，在舊改的加持之下，其價(jià)格則會(huì)更為堅(jiān)挺。

因?yàn)榻逃枨笫欠浅４蠓浅傂缘?，所以部分帶?yōu)質(zhì)教育資源的老破小，如果價(jià)格合理，對(duì)不少家庭而言也是有價(jià)值的。

但老破小房子本身并沒(méi)有任何投資價(jià)值，如果房子附帶的學(xué)票價(jià)值被炒得過(guò)高，那么政策風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增高。任何一點(diǎn)點(diǎn)學(xué)區(qū)的變動(dòng)或者多校劃片政策的實(shí)施，都有可能讓這種價(jià)值瞬間歸0。

總結(jié)

能滿足舊改條件的房子基本上都建于上個(gè)世紀(jì)五六十年代到九十年代的老舊小區(qū)，而且多集中于晉城市中心核心地段。更重要的是，有些已經(jīng)影響到晉城的市容市貌。未來(lái)這些小區(qū)將會(huì)發(fā)生脫胎換骨的變化。

準(zhǔn)確的說(shuō)，最大的受益方是老舊小區(qū)的業(yè)主。類(lèi)似的老舊小區(qū)還有很多，水電氣路、光纖、管網(wǎng)的全面改造，給多層加裝電梯，給老社區(qū)配建停車(chē)設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施。

在“房住不炒”的大前提下，“舊改”主要是一項(xiàng)民生工程，改善城市老宅居民的居住條件，同時(shí)拉動(dòng)消費(fèi)。目前來(lái)看，老舊小區(qū)改造，目前走的還是民生工程的路線，一系列動(dòng)作目的是改善老舊小區(qū)環(huán)境，加強(qiáng)住宅居住的舒適度，意在穩(wěn)定投資和提振消費(fèi)，而非刺激房?jī)r(jià)，所以對(duì)于急于買(mǎi)房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，對(duì)于“老破小”，還需理性入手！