2020年政府工作報(bào)告明確了3.9萬個(gè)老舊小區(qū)的改造目標(biāo)，涉及到的居民有近700萬戶。跟2019年相比，今年舊改的目標(biāo)增加了一倍。

后疫情時(shí)代，如何拉動(dòng)內(nèi)需成了繞不開的話題，而老舊小區(qū)改造作為一項(xiàng)民生工程，已成為今后城市化建設(shè)的重要組成部分，其重要性不言而喻。

舊改正在緊鑼密鼓進(jìn)行著，曾經(jīng)改變了三四線城市格局的棚改已如潮水般褪去，而接過接力棒的“舊改”，又會給樓市帶來怎樣的影響呢？位于市中心的老破小，能迎來春天嗎？

晉城舊改如火如荼

老舊小區(qū)改造事關(guān)居民生活品質(zhì)、城市形象，晉城城區(qū)經(jīng)過摸底統(tǒng)計(jì)，綜合各方面情況共統(tǒng)計(jì)出274個(gè)老舊小區(qū)，并從中篩選出10個(gè)小區(qū)進(jìn)行先期改造。

這10個(gè)小區(qū)分別是：鳳臺小區(qū)、鳳鳴小區(qū)、鳳翔小區(qū)、華西小區(qū)、棲鳳小區(qū)、景忠路片區(qū)（華森、鳳源）、南大街小區(qū)、西大街小區(qū)、鳳慶小區(qū)、鳳苑小區(qū)。

目前，以上10個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目正在全力推進(jìn)中，其中3個(gè)已經(jīng)開始施工。相關(guān)部門正在積極爭取各方面政策支持、協(xié)調(diào)各部門工作，加快推進(jìn)改造工程。

目前，晉城的老舊小區(qū)改造工作已在如火如荼的進(jìn)行中，據(jù)悉老舊小區(qū)改造主要涉及四個(gè)方面：

一是基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，包括小區(qū)內(nèi)道路、供排水、供電、供氣、供熱、通信、安防、消防、綠化、照明、圍墻等設(shè)施更新改造；

二是服務(wù)設(shè)施建設(shè)改造，包括小區(qū)內(nèi)配套養(yǎng)老撫幼、無障礙設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、便民市場、物業(yè)管理等服務(wù)設(shè)施建設(shè)改造；

三是品質(zhì)提升設(shè)施改造，包括小區(qū)內(nèi)房屋公共區(qū)域修繕、建筑節(jié)能改造、屋頂美化、補(bǔ)建停車位和充電樁、配置體育健身設(shè)施，有條件的居住建筑加裝電梯等；

四是小區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施改造提升，與小區(qū)直接相關(guān)的城市道路和公共交通、通信、供電、供排水、供氣、供熱、停車庫（場）、污水與垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施改造提升。

鳳慶小區(qū)及鳳鳴小區(qū)改造內(nèi)容

舊改對房價(jià)的影響？

老舊小區(qū)改造其實(shí)也是舊城區(qū)改造，主要影響的是基建板塊，很多人在擔(dān)心舊改會不會和棚改一樣對房價(jià)帶來“魔幻”變化，坦白說，影響肯定是會有的，但近幾年晉城房價(jià)的上漲不是舊改“一己之力”可以推動(dòng)的！

舊改，舊改，改來改去也只是給原有存量房做做手術(shù)，舊貌換新顏，并不會造成新的購房需求。反正舊房子翻新了，周邊硬件環(huán)境也有所提升，不是忍無可忍還能再住幾年，有一部分人就會暫時(shí)打消購房的念頭，市場上潛在購房需求客戶反而減少，這么來說是在利空房價(jià)。

盡管如此，舊改對周邊新房、二手房仍會有少許影響，對購房群體而言，多了一些選擇，可以起到平衡房價(jià)的作用，而在市區(qū)長期人流涌入的情況下，老破小具有地段優(yōu)勢，配套成熟，如今硬件環(huán)境再升級，房價(jià)和租金很可能都將上漲，抗跌性也會增強(qiáng)。

舊改破碎了拆遷夢？

從目前的情況來看，舊改之后的老破小拆遷的希望越來越小了，因?yàn)榉績r(jià)越來越貴，開發(fā)商們想拆掉市中心的老破小也越來越難了。

現(xiàn)在的“舊改”標(biāo)準(zhǔn)，基本都是留改拆，以留為主，強(qiáng)調(diào)的是就地改造，改造時(shí)間通常不會太長，動(dòng)靜也不會太大，無非是在保留建筑整體結(jié)構(gòu)的同時(shí)，對房屋外墻、上下水以及水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)。

據(jù)了解，老舊小區(qū)改造內(nèi)容目前初步分為3大類：

一是?；镜呐涮自O(shè)施。比如與居民生活直接相關(guān)的水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施維修完善，以及加裝電梯、垃圾分類設(shè)施配套等。

二是在?；镜幕A(chǔ)上，鼓勵(lì)有條件的地區(qū)在改造中建設(shè)公共活動(dòng)場地，配建停車場、活動(dòng)室、物業(yè)用房等。

三是進(jìn)一步完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、便利店等設(shè)施及公共服務(wù)。

說白了，就是在原先老房子的基礎(chǔ)上動(dòng)刀子，新三年舊三年，縫縫補(bǔ)補(bǔ)又三年罷了。

結(jié)語

從現(xiàn)今這個(gè)規(guī)劃線路來看，幾乎可以預(yù)見老破小的未來，短期上揚(yáng)，長期乏力。跟現(xiàn)在相比，提升的只是生活的便捷程度。

當(dāng)然，舊改的目的本身也不是為了房價(jià)上漲。

雖說現(xiàn)在老破小還有一定的上升空間，但樓齡擺在那里，銀行在放貸上也趨于謹(jǐn)慎，種種外因注定了老破小的競爭力是比不上次新房的。而次新房也會逐漸老去，成為下一波的“老破小“，歷史總是在輪回的。

縱觀絕大多數(shù)城市的發(fā)展史，可以發(fā)現(xiàn)一條非常清晰的脈絡(luò)，那就是絕大多數(shù)城市發(fā)展到了后期，原先的“中心區(qū)”會逐漸被新區(qū)取代，而中心地帶逐步淪為平庸。究其原因，與其地價(jià)的高漲不無關(guān)系，而資本逐利，總是偏向更便宜的地段。

城市的經(jīng)濟(jì)重心，也就在這逐利中逐步發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

補(bǔ)充

關(guān)于近期晉城市城區(qū)城市更新與保護(hù)中心對晉城城區(qū)范圍多個(gè)小區(qū)（社區(qū)、村莊）舊改城改等相關(guān)回復(fù)總結(jié)：

近期暫無拆遷改造計(jì)劃/啟動(dòng)時(shí)間未定

城區(qū)東嶺巷社區(qū)、建設(shè)路社區(qū)、回軍社區(qū)、康樂社區(qū)、望川樓社區(qū)、郜匠村、崗頭村、萬苑社區(qū)屬于我區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造名單范圍，經(jīng)了解，近期暫無拆遷改造計(jì)劃。

和景小區(qū)改造：和景小區(qū)屬南街街道辦事處鳳陽社區(qū)管理范圍，鳳陽社區(qū)已列入主城區(qū)城中村改造范圍，具體啟動(dòng)改造時(shí)間未定。

小后河西關(guān)新村片區(qū)：2020年高標(biāo)準(zhǔn)打造棚戶區(qū)（城中村）改造樣板工程不包含小后河西關(guān)新村片區(qū)，小后河西關(guān)新村片區(qū)具體啟動(dòng)時(shí)間未確定。

泰昌社區(qū)拆遷：泰昌社區(qū)具體啟動(dòng)拆遷改造時(shí)間未確定。

西上莊村改造：根據(jù)全區(qū)城中村改造計(jì)劃安排，西上莊村棚戶區(qū)（城中村）改造項(xiàng)目暫未列入近期改造計(jì)劃，具體啟動(dòng)時(shí)間暫未確定。

東上莊村棚戶區(qū)（城中村）改造項(xiàng)目將根據(jù)全區(qū)城改工作整體推進(jìn)情況適時(shí)推進(jìn)，具體改造啟動(dòng)時(shí)間尚有諸多不確定性。

晉煤技校家屬樓、晉城影劇院家屬樓、泰樂新村、古礦東區(qū)、晉鋼北院、南營嶺小區(qū)、屋廈村暫未列入近期拆遷范圍、暫未列入改造計(jì)劃。

莊景小區(qū)改造：澤北社區(qū)暫未列入城中村改造計(jì)劃。

建西巷改造：建西巷小區(qū)不屬于老城改造范圍，且未列入近期城中村改造計(jì)劃。

華亞賓館后院改造：新市街華亞賓館后的區(qū)域暫未列入改造范圍。

上輦社區(qū)改造：上輦社區(qū)暫未列入近期拆遷改造計(jì)劃，但是社區(qū)配套和環(huán)境改善等問題會在城市建設(shè)工作推進(jìn)過程中最終解決的。

張嶺村改造：張嶺村屬于全區(qū)城中村改造項(xiàng)目，近期沒有拆遷改造計(jì)劃。

花墻墳改造：花墻墳小區(qū)未改造的西面部分暫未列入近期拆遷改造計(jì)劃。

“村為主體”的改造模式

郝匠村南區(qū)拆遷改造、曉莊社區(qū)城中村改造項(xiàng)目屬于以“村為主體”的改造模式，拆遷、回遷工程建設(shè)等皆由村委主導(dǎo)實(shí)施，具體拆遷情況可咨詢所在居委。

未提出整體改造申請

鳳臺新村：鳳臺新村居民屬南街街道辦事處驛后社區(qū)原住居民，拆遷改造隨驛后社區(qū)整體改造進(jìn)行，目前，驛后社區(qū)未提出整體改造申請，具體拆遷改造計(jì)劃可向驛后社區(qū)居委咨詢。

東嶺巷社區(qū)目前還未提出棚戶區(qū)（城中村）改造申報(bào)申請，具體拆遷改造計(jì)劃可向居委咨詢。

葦匠村屬于主城區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造名單范圍，但還未進(jìn)行正式申報(bào)，具體改造啟動(dòng)及拆遷改造時(shí)間未定。

鐘家莊河?xùn)|改造問題

河?xùn)|社區(qū)已列入今年棚戶區(qū)（城中村）改造計(jì)劃。根據(jù)規(guī)定，城中村改造三個(gè)百分之九十五程序由村（社區(qū)）具體組織實(shí)施，河?xùn)|村第三個(gè)95%啟動(dòng)實(shí)施受到土地規(guī)模核定等政策因素限制，啟動(dòng)條件還不成熟，目前區(qū)委、區(qū)政府正積極協(xié)調(diào)推進(jìn)有關(guān)工作。

正在積極申報(bào)河?xùn)|等已立項(xiàng)的棚戶區(qū)（城中村）改造項(xiàng)目的專項(xiàng)債券貸款資金，同時(shí)，還在進(jìn)一步與市政府爭取土地方面的優(yōu)惠政策，力爭早日啟動(dòng)實(shí)施。

老城改造工程范圍

府衙街、西倉巷、東倉巷、泰康社區(qū)、城區(qū)糧食局家屬樓已初步列入了老城改造二期工程范圍，具體啟動(dòng)拆遷改造時(shí)間請咨詢區(qū)老城更新與保護(hù)工程指揮部。

北大街正北街改造：屬于老城改造范圍，已列入老城改造計(jì)劃

西安街營坊巷改造：西安街營坊巷屬于老城改造范圍，將按照老城改造計(jì)劃有序推進(jìn)。

吐月面粉廠改造：屬于老城改造范圍，具體情況可咨詢老城更新與保護(hù)工程指揮部。

尊重全體居民意愿的條件下適時(shí)啟動(dòng)

馮匠村改造：按照城中村改造充分尊重全體村民意愿的工作原則，建議可將個(gè)人意見積極反映給馮匠村村委，由村委按照有關(guān)申報(bào)程序逐級申報(bào)。

西關(guān)新村改造：西關(guān)新村城改工作將在尊重全體居民意愿的條件下適時(shí)啟動(dòng)。

推進(jìn)中

白水社區(qū)改造：白水社區(qū)屬于已啟動(dòng)城中村改造項(xiàng)目

北巖煤礦巖安小區(qū)改造：北巖煤礦巖安小區(qū)近期有拆遷改造計(jì)劃。

棚戶區(qū)改造樣板問題

2020年晉城市打造三到五個(gè)棚戶區(qū)改造樣板什么時(shí)候啟動(dòng)？啟動(dòng)哪些社區(qū)？這個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)怎么理解？

高標(biāo)準(zhǔn)打造三到五個(gè)棚戶區(qū)樣板工程將在市政府就土地、規(guī)劃等政策明確后適時(shí)啟動(dòng)，啟動(dòng)的社區(qū)為河?xùn)|、東上莊、上元街北片區(qū)等項(xiàng)目，高標(biāo)準(zhǔn)一般包括改造模式新、改造規(guī)劃設(shè)計(jì)層次高、改造完成后居住環(huán)境好等內(nèi)容。

其他

富麗小區(qū)改造：鳳西社區(qū)富麗小區(qū)會隨著南街連片城改項(xiàng)目的推進(jìn)適時(shí)啟動(dòng)改造。
西田石村屬于城中村改造項(xiàng)目。

望鳳苑小區(qū)在拆遷改造范圍。

二圣頭今年啟動(dòng)拆遷工作的希望不大。

文峰社區(qū)屬于市政府已批準(zhǔn)改造項(xiàng)目

泰森商貿(mào)區(qū)：泰森商貿(mào)區(qū)周圍全部是高層住宅區(qū)，并且停車難，不屬于舊城改造項(xiàng)目，高層住宅區(qū)且建筑時(shí)間未超過規(guī)定年限的建筑，一般屬于城市改造建設(shè)保留區(qū)域。

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