2020年樓市可謂是一波三折，跌宕起伏。

進(jìn)入到下半年，全國(guó)樓市信號(hào)不斷！樓市調(diào)控政策頻出，有些是針對(duì)房?jī)r(jià)漲幅過熱的城市，有些是針對(duì)投資客，而近期，樓市調(diào)控的矛頭指向了開發(fā)商。

降息落空！央行、住建部召集部分開發(fā)商面談，土地轉(zhuǎn)讓權(quán)更加嚴(yán)格！或“三道紅線”壓頂，收緊房企融資！下半年有的開發(fā)商可能要勒緊褲腰帶過苦日子了。但，危險(xiǎn)和機(jī)遇總是并存！

下半年的晉城樓市：

對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)：危機(jī)四伏！日子可能會(huì)越來(lái)越難過！甚至有房企會(huì)面臨生存危機(jī)！

對(duì)買房人來(lái)說(shuō)：機(jī)遇來(lái)臨！買房會(huì)越來(lái)越容易！最重要是懂得把握上車機(jī)會(huì)！

想在晉城買房，以下3個(gè)信號(hào)非常值得你關(guān)注，或?qū)⒂绊憰x城樓市走向！

央行再次拒絕降息，貨幣政策風(fēng)向已變

近日，央行公布最新一期LPR利率，1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%，均與上月保持不變。

也就是說(shuō)，降息再一次落空！

從4月至今，LPR利率已經(jīng)連續(xù)4月未變。無(wú)論是樓市利率（5年期LPR），還是實(shí)體利率（1年期LPR），都未進(jìn)行調(diào)整。

這也意味著，貨幣政策風(fēng)向已變，最寬松時(shí)刻過去了。

近期，有人向業(yè)內(nèi)專家提問：全球范圍內(nèi)數(shù)量擴(kuò)張及低利率逐漸結(jié)束，是否意味著下半年，要加息了？

房地產(chǎn)出現(xiàn)了局部泡沫，繼續(xù)降息可能引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。近日，中央高層表態(tài)，其中兩點(diǎn)值得關(guān)注！

1、房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”，調(diào)控不能松！我們看到，下半年以來(lái)樓市調(diào)控風(fēng)向轉(zhuǎn)變，多個(gè)熱點(diǎn)城市都在收緊調(diào)控。

2、房地產(chǎn)出現(xiàn)了局部泡沫，繼續(xù)降息可能引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)上漲。

這也意味著，短期內(nèi)全面降準(zhǔn)降息的可能性不大了，但不排除定向降準(zhǔn)。目前外部環(huán)境不容樂觀，還要防備特殊時(shí)期出現(xiàn)第二波，因而“加息”的可能性也小。

央行、住建部約談部分房企土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格

8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)同志，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。

會(huì)議中提到，落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)健康發(fā)展；形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則等。由于當(dāng)前正處于部分房企發(fā)布半年報(bào)的時(shí)候，所以這或意味著后續(xù)在金融融資、杠桿操作等方面需要謹(jǐn)慎。

此外，近期，濟(jì)南、南京、無(wú)錫、蘇州等部分城市在土地轉(zhuǎn)讓方面實(shí)施新政，更加嚴(yán)格了。

濟(jì)南：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓更加嚴(yán)格

近日，濟(jì)南市人民政府辦公廳于印發(fā)了《濟(jì)南市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)管理辦法(試行)》，該辦法自8月15日起實(shí)行。

濟(jì)南終于對(duì)開發(fā)商出手了，該新政也是收緊了開發(fā)商對(duì)于土地的使用權(quán)。

1、明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；

2、不得轉(zhuǎn)讓未完成開發(fā)投資總額25%以上的建設(shè)用地使用權(quán)；

3、有下列情形的，建設(shè)用地使用權(quán)不得出租。

江蘇：加強(qiáng)對(duì)南京/無(wú)錫/蘇州市住宅用供應(yīng)監(jiān)測(cè)

前不久，江蘇省自然資源廳發(fā)文，要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)南京、無(wú)錫、蘇州市宅地供應(yīng)監(jiān)測(cè)！

南京：土拍對(duì)開發(fā)商資質(zhì)嚴(yán)格要求

最近兩天，南京出臺(tái)土地新政，嚴(yán)格要求開發(fā)資質(zhì)！

提高市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，要求報(bào)名參與住宅（商住）用地的競(jìng)買人應(yīng)具備房地產(chǎn)三級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)（不含暫定資質(zhì)）。并且要求一個(gè)月內(nèi)付清全部土地成交價(jià)款。

在防控房企風(fēng)險(xiǎn)這塊，有的城市已經(jīng)開始走在前列。

“三道紅線”壓頂！監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)！

近日，有消息稱：市場(chǎng)傳言稱監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)，設(shè)置“三道紅線”，就是要控制房地產(chǎn)有息債務(wù)增長(zhǎng)！

三條紅線包括：

紅線一：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；

紅線二：凈負(fù)債率大于100%；

紅線三：現(xiàn)金短債比小于1倍。

有息債務(wù)，就是各種借款。房地產(chǎn)的大佬們都是“高負(fù)債”的典型，但債務(wù)過高對(duì)于中小型房企來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)很大。一旦資金鏈斷裂，對(duì)于自身以及買房人都是巨大的傷害。

依據(jù)這三道線的超線情況，給出有息負(fù)債增速上限：

超三道紅線進(jìn)入“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；

超兩道紅線進(jìn)入“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；

超一道紅線進(jìn)入“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過10%；

一道紅線都沒超，雖然進(jìn)入“綠色檔”，但有息負(fù)債規(guī)模年增速仍然不得超過15%。

一般健康企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率在40%—60%之間，太低屬于過于保守，太高屬于過于大膽。如果資產(chǎn)負(fù)債比率達(dá)到100%或超過100%，說(shuō)明公司已經(jīng)沒有凈資產(chǎn)，或資不抵債。有一份研究院對(duì)于50家典型上市房企的數(shù)據(jù)報(bào)告，截至2019年末，這50家房企總有息負(fù)債規(guī)模為46942億元，同比增長(zhǎng)16.4%，86%的典型上市房企總有息負(fù)債增加。可以發(fā)現(xiàn)，上面數(shù)據(jù)中的還債數(shù)額，規(guī)模之大史無(wú)前例！其實(shí)，導(dǎo)致房企“債臺(tái)高筑”的原因無(wú)外乎是看好樓市前景，快速擴(kuò)張！債務(wù)是懸在開發(fā)商腦門上的一把刀，一旦還不上，就有破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。收緊地產(chǎn)融資，削減負(fù)債率過高房企的發(fā)債規(guī)模，就是在控制風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，融資能力與現(xiàn)金流是兩大生命線。而當(dāng)“三道紅線”屬實(shí)且全面落地，那么大部分房企的融資都會(huì)受到限制，想要再像過去一樣大肆加杠桿，顯然不可能了。而一旦融資受到限制，那么剩下的唯一選擇，就是通過降價(jià)促銷回籠現(xiàn)金流。下半年，可以期待新一波降價(jià)促銷了。

寫在最后

今年，全國(guó)多個(gè)城市進(jìn)行收緊調(diào)控，新一輪樓市調(diào)控或許已經(jīng)開始了！但從近期幾個(gè)城市調(diào)控的力度來(lái)看，都是在補(bǔ)漏洞，做微調(diào)，而不是出狠手、放辣招。

房地產(chǎn)行業(yè)的興衰，波及大量上下游產(chǎn)業(yè)，更重要的，還有大量就業(yè)人口。而這些調(diào)控政策一定程度上是在打擊炒房客，同時(shí)也是支持了剛需性住房需求。

對(duì)于現(xiàn)今的晉城樓市來(lái)講，高價(jià)盤已占據(jù)半壁江山，房?jī)r(jià)也在不斷的被刷新，主城區(qū)多數(shù)區(qū)域已經(jīng)告別剛需，總的來(lái)說(shuō)，未來(lái)低價(jià)盤會(huì)越來(lái)越少，或者越來(lái)越偏遠(yuǎn)，所以想要在市區(qū)買房的購(gòu)房者還是要抓住機(jī)會(huì)，及時(shí)上車是明智的選擇。