過去，房屋從購買到交房要幾年之久，無法實現(xiàn)即買即用，同時房屋、裝修、軟裝等各個環(huán)節(jié)被人為切割開來，客戶買到的并不是一個家，而是一個冰冷的物理空間，需要自己從零開始，逐步去探索出一個家居空間。

由于裝修公司質(zhì)量參差不齊，業(yè)主普遍缺乏相關(guān)專業(yè)知識，裝修經(jīng)常引發(fā)各種矛盾，還造成資源浪費、環(huán)境污染、噪音擾民、效率低下、建筑安全隱患等等問題。

現(xiàn)如今，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)比較成熟，毛坯房已逐漸不符合國家對于住房“提升消費品品質(zhì)”的要求，節(jié)能環(huán)保，安全性高的全裝修成為建筑行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，各省市也在不斷推進住宅全裝修。

NO. 1｜壹

鼓勵裝配式全裝修，建立綠色住宅使用者監(jiān)督機制

近兩年，隨著山西省和本市住宅全裝修工作的推進，晉城樓市中毛坯交付樓盤也在逐漸減少。

早在2019年12月，晉城市人民政府就發(fā)布了《關(guān)于加快推進住宅全裝修工作的實施意見》?！兑庖姟分刑岢?，中心城區(qū)內(nèi)新出讓或劃撥國有土地上的新建住宅（回遷安置防意外），原則上實行住宅全裝修，推行成品交房。

預(yù)計目標(biāo)到2025年全市新開工全裝修住宅面積占新開工住宅面積的比例力爭達到60%以上，其中中心城區(qū)達到95%以上。

近日，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7部門聯(lián)合印發(fā)《山西省綠色建筑創(chuàng)建行動方案》（以下簡稱“《方案》”）。

《方案》中提到，鼓勵裝配式住宅采用裝配式全裝修。根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《綠色住宅購房人驗房指南》和綠色住宅使用者監(jiān)督工作部署，研究制定適合山西省的工作機制，探索將住宅綠色性能和全裝修質(zhì)量相關(guān)指標(biāo)納入商品房買賣合同、住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，明確質(zhì)量保修責(zé)任和糾紛處理方式。

在自上而下密集出臺的政策強勢推動下，作為裝配式建筑重要分支的裝配式內(nèi)裝行業(yè)，也同樣正在歷經(jīng)傳統(tǒng)革新的重要節(jié)點。從建筑工業(yè)化，到內(nèi)裝工業(yè)化，這就是住宅的未來發(fā)展必然趨勢，也是住宅產(chǎn)業(yè)化成熟的標(biāo)志。

NO. 2｜貳

全裝修住宅就是精裝房嗎？

那么，何為全裝修呢？全裝修住宅就是精裝房嗎？

建設(shè)部早在2002年出臺的商品住宅裝修一次到位實施細(xì)則中，明確提出全裝修的概念：指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。全裝修并不是簡單的毛坯房加裝修，按建設(shè)部規(guī)定，住宅裝修設(shè)計應(yīng)該在住宅主體施工動工前進行。

也就是說，住宅裝修與土建安裝必須進行一體化設(shè)計。住宅全裝修，是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會于2016年8月18日出臺的《關(guān)于進一步加強本市新建全裝修住宅建設(shè)管理的通知》（滬建建材〔2016〕688號）將其解釋為：全裝修住宅是指新建住宅交付使用前，套內(nèi)和公共部位的固定面、設(shè)備管線及開關(guān)插座等全部裝修并安裝完成，廚房和衛(wèi)生間的固定設(shè)施安裝到位的住宅。

那么，全裝修住宅和精裝房有什么區(qū)別呢？

1、“成品住宅”強調(diào)的是基本居住功能，就是房子交房時是成品，必須可以直接拎包入住。未來還會有交付標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)是最低限度。而“精裝房”要求不一，有的開發(fā)商裝的好一些，有的裝的差一些，強調(diào)的是裝修標(biāo)準(zhǔn)。

某種程度上，精裝房是成品住宅的豪華版。

舉例來說，就像買手機一樣，我們買的是成品，它必須具備最基本的通話功能，而精裝房就類似于在具備基本通話功能以后，再配雙攝像頭啊、鋼化膜啊、內(nèi)裝軟件等等。

2、另外，傳統(tǒng)的“精裝房”是先蓋房，再設(shè)計裝修。是“傳統(tǒng)設(shè)計+二次裝修”。往往是建筑施工完成后，才進行裝修設(shè)計和施工，形成“兩層皮”現(xiàn)象，建筑不顧及裝修，裝修也不考慮建筑。交房后業(yè)主第一件事就是改水電、二次砸墻，不僅產(chǎn)生大量的垃圾而且給結(jié)構(gòu)安全帶來極大的隱患，消費者正式入住還需要半年或一年的時間，即使入住后，噪聲及粉塵污染也會使人們的生活質(zhì)量在短時間內(nèi)得不到提高。

而成品住宅要求建筑在設(shè)計之初就和裝修設(shè)計同步進行?！敖ㄖ?、裝修一體化設(shè)計”要求在初步方案設(shè)計階段就要考慮裝修方案，在施工圖設(shè)計階段，裝修設(shè)計必須和建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、燃?xì)獾葘I(yè)設(shè)計同步完成。通過標(biāo)準(zhǔn)化，促進內(nèi)裝工業(yè)化發(fā)展，提高部品化率、設(shè)施成品化率。

NO. 3｜叁

全裝修住宅對房企和業(yè)主會造成哪些影響？

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，即使機遇也是挑戰(zhàn)。

全裝修可能為房企帶來了新的溢價點。但隨著土地價格越來越高，地價與房價的價差收窄，留給開發(fā)商的利潤空間越來越小，即便排除應(yīng)對調(diào)控周期的因素，開發(fā)商也要選擇精裝修/全裝修交付，因為精裝修/全裝修可以更好地突出產(chǎn)品亮點，提升溢價。

不僅如此，全裝修可以降低房企土地增值稅?！兑庖姟诽岢觯康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，在計算土地增值稅的增值額時予以扣除等一系列政策激勵。

但是精裝修存在人才缺乏、流程復(fù)雜、施工技術(shù)要點多、供應(yīng)商眾多、施工監(jiān)理細(xì)致、驗收交樓更為復(fù)雜等諸多問題，為此精裝修產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和流程化對于眾多中小開發(fā)商無疑是一個重大挑戰(zhàn)。此外，全裝修也意味著開發(fā)商要承擔(dān)相應(yīng)的售后服務(wù)，這不僅麻煩也會增加了不小的開支。

對于購房者來說，買房更加省心了且房價不一定拉高。

所謂省心很好理解，一般房子定下就開始操心裝修的事了，什么風(fēng)格，如何布置，找誰做……這些看似不起眼的事，每一樣做起來都不容易；如今好了，開發(fā)商給統(tǒng)一做了基礎(chǔ)部分，留下的升級部分和軟裝部分，工程量總歸比以前少很多。

且對購房者來說，現(xiàn)在貸款買房的觀念早已普及，不過以前貸款都是毛坯部分，全裝修成本也做到了貸款中。《意見》提出了差別化住房信貸政策，給予信貸支持。使用住房公積金貸款購買全裝修住宅的，住房公積金管理部門可按全裝修住宅總價款，根據(jù)規(guī)定的首付比例及借款人收入情況等確定貸款額度。

而為什么說房價不一定拉高呢？舉個例子來說，比如一套房子毛坯房是100萬元，裝修花20萬，全下來就120萬，而成品房有可能為110萬甚至為105萬元。因為它采用的集成化模式，一體化設(shè)計、集中采購、集中施工，會極大地節(jié)約成本。因此，不一定會拉高房價。

NO. 4｜肆

總結(jié)

雖然目前晉城住宅全裝修發(fā)展還不算完善，政策完全落實到底可能還需要一定的時間和過程。

但總的來說，住宅全裝修工作的推行，對于住宅品質(zhì)來說有了更高的要求，這意味著晉城樓市在今后將會趨于良性發(fā)展，未來的晉城樓市將更加規(guī)范化、嚴(yán)格化、精細(xì)化。

此次，山西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等7部門聯(lián)合印發(fā)《山西省綠色建筑創(chuàng)建行動方案》，意味著將進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，讓房地產(chǎn)業(yè)能健康有序發(fā)展，同時也對開發(fā)商提出了更高的要求。