房地產(chǎn)貸款集中度管理制度來了，央行公布各大銀行房貸占比上限！

這是繼“三道紅線”之后，國家在構(gòu)建“房地產(chǎn)金融宏觀審慎政策”方面出臺(tái)的又一重磅政策，主要是給銀行設(shè)定了關(guān)于房貸規(guī)模的“兩道紅線”。

NO.1|壹

央行明確房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

2020年的最后一天，央行在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，旨在根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起實(shí)施。

房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是指，在中國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)定了房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

NO.2|貳

分檔定制房地產(chǎn)貸款占比上線

從房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的內(nèi)容來看，制度充分考慮了機(jī)構(gòu)具體實(shí)際，體現(xiàn)了分類分檔、區(qū)域差異化約束的原則。

具體來看，《通知》明確對(duì)7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。

比如，第一檔中資大型銀行房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上限分別為40%、32.5%。

房地產(chǎn)貸款占比指，房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例；

個(gè)人住房貸款占比是指，個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。

據(jù)企業(yè)預(yù)警通不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年上半年，國有六大行中，建設(shè)銀行和郵儲(chǔ)銀行的個(gè)人住房貸款占比分別為34.27%和33.64%，略高過第一檔中32.5%上限。此外，興業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款占比為25.67%，也高于第二檔的20%上限。

人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度答記者時(shí)稱，目前，大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，央行、銀保監(jiān)會(huì)將要求其穩(wěn)健開展房地產(chǎn)貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，保持房地產(chǎn)貸款占比及個(gè)人住房貸款占比基本穩(wěn)定。對(duì)于超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，將要求其合理選擇業(yè)務(wù)調(diào)整方式、按年度合理分布業(yè)務(wù)調(diào)整規(guī)模，確保調(diào)整節(jié)奏相對(duì)平穩(wěn)、調(diào)整工作穩(wěn)妥有序推進(jìn)。

《通知》體現(xiàn)了區(qū)域差別化約束的原則。允許人民銀行副省級(jí)及以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，在充分論證的前提下，在《通知》相應(yīng)檔次具體要求基礎(chǔ)上增減2.5%的空間內(nèi)，合理確定其轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。

NO.3|叁

保持金融體系安全平穩(wěn)運(yùn)行

目前，我國銀行信貸投放中房地產(chǎn)占比高，擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金供給。

國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室副主任曾剛指出，過去幾年，房地產(chǎn)貸款尤其是個(gè)人按揭貸款的增速顯著高于平均貸款增速，該制度實(shí)施后，按揭貸款增速可能向平均貸款增速回歸，甚至低于后者，這意味著新增貸款資金或?qū)⒏嗟亓魅胫圃鞓I(yè)和小微企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。

“目前，中國房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)取得明顯成效，房地產(chǎn)貸款余額(含個(gè)人住房貸款)占各項(xiàng)貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機(jī)構(gòu)占比過高，遠(yuǎn)超出平均水平?！泵裆y行首席研究員溫彬表示，為了進(jìn)一步增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，特別是加大對(duì)制造業(yè)、科技創(chuàng)新、綠色金融、小微企業(yè)等關(guān)鍵領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的支持力度，建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，不僅及時(shí)也非常必要，有利于優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，保持金融體系安全平穩(wěn)運(yùn)行。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，金融審慎管理制度在近幾年屢次被提及，而房地產(chǎn)市場經(jīng)常出現(xiàn)資金違規(guī)運(yùn)用的情況，在一定程度上影響金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，此次新規(guī)有助于規(guī)范房地產(chǎn)市場。

NO.4|肆

對(duì)居民房貸、房地產(chǎn)市場有何影響

據(jù)了解，房地產(chǎn)貸款集中度管理機(jī)制屬于長效機(jī)制，旨在防止房地產(chǎn)貸款在銀行體系全部貸款中的比重偏離合理水平，防范風(fēng)險(xiǎn)敞口過于集中，并不是禁止相關(guān)業(yè)務(wù)開展。

貝殼研究院分析，房企“三道紅線”是在資金需求端的管理，此次“涉房貸”集中管理制度則是在資金供給端的收緊。目前設(shè)定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的貸款額度不會(huì)有明顯變化。

該研究院還稱，新規(guī)短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場造成大的影響。

第一，設(shè)置的額度比例與2020年的情況基本符合。截至2020年三季度末，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額在金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額中的占比為28.8%，個(gè)人住房貸款余額在金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額中的占比為19.8%，平均水平低于管理目標(biāo)限制。

從實(shí)際經(jīng)驗(yàn)看，大中型銀行是中國房地產(chǎn)貸款的主力。目前設(shè)定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的貸款總量不會(huì)有明顯變化，但可能在大中小銀行之間的結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生一定改變；

第二，新規(guī)對(duì)銀行的實(shí)際情況設(shè)定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時(shí)間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時(shí)間平穩(wěn)調(diào)整，避免過大變動(dòng)。

為制度平穩(wěn)有序推進(jìn)，《通知》明確了過渡期，對(duì)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別進(jìn)行了設(shè)置。

上述通知稱，2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。