隨著十三屆全國人大三次會議正式表決通過了《民法典》，從2021年1月1日開始，我國依法保護(hù)民事權(quán)利將進(jìn)入全新的“民法典時代”。其中，涉及房地產(chǎn)相關(guān)的條例部分也都進(jìn)行了較大的改動，包括土地使用權(quán)續(xù)期、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)合同、居住權(quán)、抵押權(quán)、承租人優(yōu)先購買權(quán)、承租人優(yōu)先承租權(quán)等方面。

我們給大家整理了與房地產(chǎn)有關(guān)新政影響和應(yīng)對建議，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)和收藏。

NO.1|土地使用權(quán)續(xù)期

影響及應(yīng)對建議：

１、住宅建設(shè)用地使用權(quán)有期限。業(yè)主對房屋享有無期限的所有權(quán)，但是對房屋所在的建設(shè)用地的使用權(quán)是有期限的。因此，購房者在購買房屋時應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注房屋建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

２、住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期?！睹穹ǖ洹返谌傥迨艞l區(qū)分了住宅建設(shè)用地使用權(quán)與非住宅建設(shè)用地使用權(quán)，明確住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后自動續(xù)期。

３、配套細(xì)則尚待明確。上述條款對住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用的規(guī)定尚不完善。關(guān)于續(xù)期費(fèi)用的繳納方式、減免標(biāo)準(zhǔn)、續(xù)期周期等具體規(guī)定有待相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)一步完善。

NO.2|業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

一、業(yè)主大會表決程序

影響及應(yīng)對建議：

１、提高業(yè)主啟動表決的門檻。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第一款［１］的規(guī)定，業(yè)主大會會議應(yīng)由專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，即需要全體業(yè)主“雙過半”參加表決。而根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，業(yè)主大會會議應(yīng)由“雙三分之二以上”的業(yè)主參加表決。

２、適當(dāng)降低使用維修資金的表決門檻。根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，使用維修資金需要專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，即需要全體業(yè)主的“雙三分之二以上”同意。

而根據(jù)《民法典》第二百七十八條的規(guī)定，應(yīng)由“雙三分之二以上”業(yè)主參加表決，且參加表決的業(yè)主“雙過半”同意，即只需全體業(yè)主的“雙三分之一”同意就能通過表決。

３、維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布?！睹穹ǖ洹返诙侔耸粭l明確了維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布，且根據(jù)《民法典》第九百四十三條［２］的規(guī)定，維修資金的籌集、使用情況的公布主體應(yīng)當(dāng)是物業(yè)服務(wù)人。

該條款規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人的信息公開義務(wù)，有利于保障業(yè)主的知情權(quán)。

４、新增“緊急情況下使用維修資金的特別程序”。在緊急情況下，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用維修資金。

二、共有部分產(chǎn)生的收入

影響及應(yīng)對建議：

小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收入（如電梯廣告）在扣合理成本后應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人應(yīng)注意這點(diǎn)，避免因擅自使用該部分收入而產(chǎn)生糾紛。

NO.3|物業(yè)服務(wù)合同

《民法典》相較《合同法》新增第二十四章物業(yè)服務(wù)合同，具體為第九百三十七條至第九百五十條。

影響及應(yīng)對建議：

１、確定物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)?！睹穹ǖ洹沸略龅诙恼挛飿I(yè)服務(wù)合同是一項(xiàng)重大突破，使物業(yè)服務(wù)合同從無名合同正式轉(zhuǎn)為有名合同，消除了關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)的分歧。

２、明確物業(yè)服務(wù)合同的一般規(guī)定。該章節(jié)詳細(xì)規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同的定義、合同形式、內(nèi)容、效力、期限、續(xù)訂、解除和中止等。

３、明確業(yè)主的義務(wù)。業(yè)主的義務(wù)包括：支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)、告知、協(xié)助義務(wù)、賠償損失義務(wù)。

４、明確物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)包括：一般義務(wù)、信息公開義務(wù)、禁止整體轉(zhuǎn)委托，以及物業(yè)服務(wù)合同終止后的移交義務(wù)、后合同義務(wù)等。

可以說，此次《民法典》中調(diào)整變動內(nèi)容，讓業(yè)主和物業(yè)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)都得到了進(jìn)一步明確和規(guī)范，也幫助整個物業(yè)行業(yè)迎接新時代與新的挑戰(zhàn)。

NO.4|設(shè)立居住權(quán)

影響及應(yīng)對建議：

１、居住權(quán)的設(shè)立

（１）當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)通過書面形式訂立居住權(quán)合同或通過遺囑方式設(shè)立居住權(quán)；

（２）我國不動產(chǎn)物權(quán)變動采用登記生效主義，居住權(quán)必須經(jīng)過登記方可設(shè)立，未登記的，不發(fā)生物權(quán)效力；

（３）居住權(quán)于居住期限屆滿或居住權(quán)人死亡時消滅，且居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓或繼承。

２、居住權(quán)的影響

“居住權(quán)”是《民法典》新增的一類用益物權(quán)，是一種支配權(quán)、絕對權(quán)、財(cái)產(chǎn)權(quán)。相比于租賃權(quán)而言，居住權(quán)的長期性和物權(quán)屬性增加了權(quán)利人的穩(wěn)定感，彌補(bǔ)了“房屋所有權(quán)”和“租賃權(quán)”之間的空隙。

另外，該權(quán)利的設(shè)立有利于實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”模式。

一方面，老年人可以通過轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)獲得經(jīng)濟(jì)收入；另一方面，居住權(quán)的設(shè)立可以保障老年人在房屋中居住至去世為止。

NO.5|抵押權(quán)

已經(jīng)抵押的房屋，可不解除抵押直接辦理過戶。

影響及應(yīng)對建議：

１、抵押人可以自由轉(zhuǎn)讓抵押房屋。除當(dāng)事人另有約定外，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不再需要抵押權(quán)人的同意，但應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。

２、抵押權(quán)人可以要求將轉(zhuǎn)讓所得價款提前清償債務(wù)或提存。抵押權(quán)人能夠證明轉(zhuǎn)讓行為可能損害抵押權(quán)的，可以要求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得價款提前清償債務(wù)或提存。

NO.6|中介費(fèi)

影響及應(yīng)對建議：

《民法典》明確規(guī)定了委托人訂立合同的，必須向中介機(jī)構(gòu)支付中介費(fèi)。該條款禁止了委托人繞開中介機(jī)構(gòu)私自訂立合同，有利于保障和規(guī)范中介行業(yè)的發(fā)展。