1月29日晚間，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，個(gè)人住房貸款發(fā)放管理方面，重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。

這是繼滬深出臺樓市新政，廣州各大銀行開始限貸或停貸后的又一新政，房地產(chǎn)行業(yè)中的響雷被一次次激起。

01

近日，多家銀行反應(yīng)今年的房地產(chǎn)貸款額度緊張。通常情況下，年初都是銀行貸款最為寬松的時(shí)期，顯然，今年監(jiān)管層對房地產(chǎn)貸款的態(tài)度已經(jīng)十分明確。

房地產(chǎn)貸款調(diào)控是整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策中的關(guān)鍵一環(huán)，針對房地產(chǎn)貸款的調(diào)控也在2020年取得了較好的成果。

去年房地產(chǎn)貸款增速8年來首次低于各項(xiàng)貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年的44.8%下降到去年的28%。

回望2020年全國房價(jià)，整體上來講呈現(xiàn)了二線城市分化，四大一線城市齊漲的現(xiàn)象，而四大一線城市房價(jià)齊漲已經(jīng)多年未見。

02

為什么銀行這個(gè)時(shí)候暫停放貸？

其實(shí)信貸收緊并不是一蹴而就。

自2016年中央提出“房住不炒”以來，整體上房價(jià)上漲幅度明顯降低，樓市再也未出現(xiàn)過一年翻倍的狀況。

然而，在疫情影響下，貨幣政策采取了相對寬松的路徑，這就導(dǎo)致了不少投資者對核心城市的房產(chǎn)投資需求提高。

在這樣的背景下，2020年12月31日，《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱房貸新規(guī)）就順勢而出了。

房貸新規(guī)被金融業(yè)內(nèi)稱為重磅政策，因?yàn)槠渲苯訛殂y行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比劃定“紅線”。

按照不同類型的機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限由12.5%至40%之間不等，個(gè)人住房貸款占比上限由7.5%至32.5%不等，“超標(biāo)”的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)則須限期整改。

而日前一線城市先后出現(xiàn)的停貸和“節(jié)制接單”，基本也是以股份制的招商銀行、廣發(fā)銀行、光大銀行等中小銀行為主。

按照往年來說，四季度12月份的額度相對比較緊張，但12月份的房子成交量一般不會太差，所以大部分銀行會把貸款順延到1月發(fā)放，因?yàn)?月份的額度比較寬裕。

現(xiàn)在有了監(jiān)管紅線之后，1月份的額度顯然不夠，銀行不再像以前一樣，想放多少就放多少，于是就出現(xiàn)了多地停貸或者是等待時(shí)間長的情況。

頂著紅線壓力，銀行肯定優(yōu)先房貸給優(yōu)質(zhì)的大客戶，比如新房，畢竟新房的加點(diǎn)高，利率高。

而二手房利率低，不但賺錢少還占用了銀行額度，所以不排除接下來銀行會繼續(xù)加點(diǎn)，提高個(gè)人房貸利率。

據(jù)報(bào)道：廣州四大行已經(jīng)開始行動(dòng)，上調(diào)房貸利率：從1月27日起，中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行等四大行的房貸利率將全部上調(diào)，首套房房貸利率為LPR+55基點(diǎn)，即5.2%，二套房利率為LPR+75基點(diǎn)，即5.4%。

03

而房貸新規(guī)的出發(fā)點(diǎn)，也正是要在充分發(fā)揮貨幣政策調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的大前提之下，從結(jié)構(gòu)上控制住最終流向房地產(chǎn)市場的貸款金額，進(jìn)而解決上述“兼顧”難題。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額48.8萬億元。

其中，個(gè)人住房貸款余額33.7萬億元，住房開發(fā)貸款余額9.3萬億元，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款余額的28.8%。

另外還有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注，上面提到收緊房貸的城市是上海、廣州和深圳等，一些樓市過熱的城市為主。

很明顯，央行看到了這些城市樓市過于活躍，房貸資金向熱點(diǎn)城市加快集聚，已經(jīng)超過央行給出的紅線了，為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，不得不采取行動(dòng)。

而今日各地先后出臺的相關(guān)政策都有意在收緊房貸，這在某種程度上可能是為了壓下這把冬天里的“火”。

總體上來講，房貸新規(guī)所設(shè)定的上限切合實(shí)際情況，既考慮了存量房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，也考慮了房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)未來的空間。

同時(shí)，房貸新規(guī)從各家機(jī)構(gòu)的貸款結(jié)構(gòu)入手，增強(qiáng)了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)抵御房地產(chǎn)市場波動(dòng)的能力。

防范了金融體系對房地產(chǎn)貸款過度集中帶來的潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，也提高了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性。

04

暫停、延緩房貸等措施對購房者的影響

首先銀行暫?；蛘叻啪彿抠J，甚至是上海最新出臺的只對已封頂住房的個(gè)人發(fā)放貸款，都意味著房產(chǎn)交易周期被大幅度拉長，降低樓市的流動(dòng)性，這對當(dāng)前過熱的樓市來說，就是緊急降溫。

其次，從實(shí)際影響來說，對普通購房者來講，申請貸款銀行也不會第一時(shí)間放款，要經(jīng)歷漫長的等待。

所以買房交易周期或被拉長，或者中斷。普通人以后想從銀行貸款買房越來越難了。以為是卡住房貸的口子，抑制了炒房，但同時(shí)也掐住的是剛需購房者的“脖子”。

而且房貸利率還可能會提高，當(dāng)貸款額度有限時(shí)，通過提高貸款利率來提高貸款的門檻，對剛需而言，買房成本又要平白無故增加一部分。

當(dāng)然從另一角度說，對于資金密集型產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商來說，今年的融資環(huán)境還是不容樂觀，這就導(dǎo)致開發(fā)商今年對回款的要求極高。不排除有的滯銷開發(fā)商后期可能針對一次性或高首付客戶，給予更多優(yōu)惠。