近10年來，房地產(chǎn)一直是“政策市”，這一點毋庸置疑。因此，每年有幾個重要的分析判斷政策口徑的重要節(jié)點，而全國兩會政府工作報告中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，涉及具體政策的落地與執(zhí)行，具有風(fēng)向標(biāo)意義。

房地產(chǎn)相關(guān)表述

2021年3月5日上午，國務(wù)院總理在十三屆全國人大四次會議上作政府工作報告，對今年的房地產(chǎn)工作做出了總體基調(diào)：

保障好群眾住房需求。

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

對比近幾年，此次政府報告通過“房住不炒”、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、長租房、“新市民、青年人”、老舊小區(qū)改造等關(guān)鍵詞，勾勒出2021年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞一：房住不炒

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。

繼2020年，今年政府工作報告再提“房住不炒”，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，并首次出現(xiàn)“三穩(wěn)”表述，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，也使得這一目標(biāo)更加細化。

在業(yè)內(nèi)人士看來，重申“房住不炒”，增加“三穩(wěn)”內(nèi)容，這體現(xiàn)了政府抑制當(dāng)前樓市過熱的決心和態(tài)度。

2021年首月，多地樓市升溫。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1月份，70個大中城市中，53個城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲，二手房全線上漲。

為了抑制樓市過熱，近期熱點城市密集出臺調(diào)控政策。僅3月3日一天，就有上海、杭州等地釋放調(diào)控收緊政策：

杭州發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》，提出對法拍房限購，嚴查經(jīng)營貸、消費貸等要求。

上海樓市新政明確，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。

3月3日晚間，新華社消息顯示，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹近日在杭州、無錫調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制落實情況時說，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

另據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2月各地房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)高達45次，超過了1月份的42次，年內(nèi)累計房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達87次。其中，近幾個月來的調(diào)控政策，明顯以打壓性為主，且大中城市的調(diào)控頻次明顯增多。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，無論是供給側(cè)改革、三道紅線、房貸集中管理以及土地兩集中政策，近一年來政策的目標(biāo)和方向都是圍繞房住不炒，推動居住消費健康發(fā)展，多維度、多舉措穩(wěn)定樓市，讓廣大人民群眾早日實現(xiàn)安居宜居。

分析人士認為，2021年，房地產(chǎn)市場仍將受到政策高壓，樓市調(diào)控將繼續(xù)保持高頻次。從住建部近期對部分熱點城市的巡視來看，一旦市場過熱，一些城市還可能遇到監(jiān)管層的“定向指導(dǎo)”。

關(guān)鍵詞二：多路徑增加供給

解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

與以往不同是，此次政府報告不僅對房地產(chǎn)行業(yè)提出了發(fā)展目標(biāo)，更提出了解決方法，增加兩類住房供應(yīng)：租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。多路徑增加供給，這是政府工作報告近年來比較少見的新提法，明確了政策方向。

李宇嘉認為，從供給端加大供應(yīng)，滿足需求，讓市場實現(xiàn)動態(tài)平衡，將成為未來熱點城市實施房地產(chǎn)調(diào)控的新思路。壓制需求不應(yīng)成為最主要的政策取向，著眼供給端、加大供應(yīng)的做法將更受重視。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，兩會政府工作報告中，首次提及對大城市住房問題的關(guān)注，對于今年各類大城市的房地產(chǎn)政策和市場的變化有較大影響。

其中，增加兩類房源供給，可以看出，后續(xù)保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房將成為大城市重點鋪開的產(chǎn)品，此類產(chǎn)品將承擔(dān)解決住房問題的重要角色。

為了解決好大城市住房突出問題, 政府工作報告指出，通過增加土地供應(yīng)、安排專項資金、集中建設(shè)等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給。

自然資源部近期要求，各重點城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量，并充分披露住宅用地供應(yīng)信息，包括存量信息，向各類市場主體和消費者充分公開。

今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)（宅地供應(yīng)兩集中），讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

值得關(guān)注的是，共有產(chǎn)權(quán)住房也在政府工作報告中被重點提及。

張波表示，共有產(chǎn)權(quán)住房經(jīng)歷了多年的探索，建立健全了共有產(chǎn)權(quán)住房配售定價、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等規(guī)則，明確相關(guān)主體在房屋使用、維護等方面的權(quán)利和義務(wù)，有力推進住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，保障了不同消費能力新市民的居住需求。

關(guān)鍵詞三：規(guī)范長租房市場

規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔(dān)

在連續(xù)兩年“缺席”政府工作報告后，租賃住房再度出現(xiàn)，并占用67個字的較大篇幅。這也體現(xiàn)出監(jiān)管層對這一領(lǐng)域的重視程度。

自監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”以來，租賃市場得到了快速發(fā)展。但由于惡性競爭、監(jiān)管缺位等原因，租賃市場亂象頻發(fā)，近兩年來，部分長租公寓運營商出現(xiàn)資金鏈斷裂，甚至跑路，蛋殼、自如等頭部運營商也一度被曝出糾紛。房東、租客、金融機構(gòu)、從業(yè)人員等多方權(quán)益受到損害，社會影響較大。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，規(guī)范發(fā)展長租房市場是補齊租賃短板的關(guān)鍵舉措。我國租賃市場經(jīng)過幾年的發(fā)展，矛盾和問題已經(jīng)凸顯，機構(gòu)風(fēng)險加劇，規(guī)范發(fā)展長租房市場就是將監(jiān)管制度化、常態(tài)化。未來要完善長租房政策，需要不斷健全租賃行業(yè)的法規(guī)與政策體系，從租賃雙邊、經(jīng)營機構(gòu)等方面不斷推動行業(yè)監(jiān)管的制度化，逐步形成長期穩(wěn)定的租賃市場，推動租客從“被動租賃”到“主動租賃”的轉(zhuǎn)變。

事實上，在去年底的中央經(jīng)濟工作會議中，也用了較多筆墨體現(xiàn)在“租房市場”上，包括高度重視保障性租賃住房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展長租房市場，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，對租金水平進行合理調(diào)控。此外，近期，包括北京、上海、深圳等多個城市發(fā)布了租賃住房監(jiān)管政策。

李宇嘉也指出，重點解決長租公寓、租房企業(yè)高成本、高稅收的問題，這也是2020年長租公寓陷入困境的主要原因，也是兩會中委員代表在此領(lǐng)域提及較多的內(nèi)容?？梢?，國家培育住房租賃市場，打造租購并舉住房新制度的決心比較大，未來將有相關(guān)的政策措施落地。

關(guān)鍵詞四：群體關(guān)注

盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

“新市民、青年人”等群體的住房困難問題，同樣是首次在政府工作報告中出現(xiàn)。這一說法的提出，被認為是緊扣當(dāng)前的城市化進程和人口流動大勢。

戶籍制度的改革，以及城市化進程的推進，促使大量的人員從農(nóng)村進入城市、從小城市進入大城市。其中，年輕人成為這一流動的主力軍，也被稱作是“新市民”。但近年來，大城市的房價已經(jīng)達到較高的絕對水平，這部分群體的住房問題開始凸顯。

在繼續(xù)維持房地產(chǎn)調(diào)控力度，平抑市場波動的同時。短期來看，這部分群體的住房問題解決，主要依賴于租賃房和共有產(chǎn)權(quán)住房等政策性住房的提供。預(yù)計未來一段時間，這部分住房的供應(yīng)力度將進一步加大。

關(guān)鍵詞五：老舊小區(qū)改造

老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要內(nèi)容，政府工作報告中也明確指出。報告提出今年將新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個。其中，“房住不炒”已是連續(xù)兩年被提及。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的任務(wù)，也比去年的3.9萬個，提高了36%。

老舊小區(qū)改造的目的在于改善城市居民的居住質(zhì)量，對房地產(chǎn)業(yè)而言，這同樣構(gòu)成了一個新的增長點。一方面，隨著行業(yè)逐漸進入存量時代，存量市場迎來較大的發(fā)展前景；另一方面，資管能力提高，也給企業(yè)帶來新的考驗。