第1章：2020年晉城市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況

一、新建商品房市場-城區(qū)樓盤入市及成交

2020年全年預售樓盤共28個，發(fā)布預售證58張，預售總面積128.45萬㎡，與去年相比增長124.29%。

2020年度新建商品房市場預售28樓盤中，西北片區(qū)共預售12樓盤，預售總面積57.57萬㎡，較去年相比增長160.5%；西南片區(qū)共預售6樓盤，預售總面積33.72萬㎡，較去年相比增長22.71%；東北片區(qū)共預售5樓盤，預售總面積24.2萬㎡，較去年相比增長438.98%；東南片區(qū)預售3樓盤，預售總面積6.46萬㎡；北石店片區(qū)預售2樓盤，預售總面積6.5萬㎡，較去年相比增長103.13%。

2020年新建商品房市場共成交9417套，與去年相比增長25.95%，成交總面積108.08萬㎡。新建商品房住宅市場成交8695套，與去年相比增長41.27%；成交總面積99.53萬㎡，成交均價8020元/㎡，較去年相比增長15.66%。新建商品房非住宅成交722套，與去年相比下浮45.39%；成交面積8.55萬㎡，與去年相比下浮39.45%。

2020年度新建商品房住宅市場成交8695套中，西北片區(qū)共成交3733套，較去年增長126.79%；成交均價8575元/㎡，較去年增長24.4%。西南片區(qū)共成交2354套，較去年增長0.26%；成交均價7848元/㎡，較去年增長11.68%。東北片區(qū)共成交1332套，較去年增長44.31%；成交均價8728元/㎡，較去年增長12.63%。東南片區(qū)共成交636套，較去年下浮9.01%；成交均價8069元/㎡，較去年增長9.62%。北石店片區(qū)共成交640套，較去年增長18.74%；成交均價6222元/㎡，較去年增長26.18%。

二、新建商品房住宅市場-戶型成交結(jié)構(gòu)

2020年新建商品房住宅市場90㎡戶型以下共成交753套，占總成交套數(shù)的8.66%，90-120㎡戶型共成交5251套，占比60.39%；120-144㎡戶型共成交2139套，占比24.6%；144㎡以上戶型共成交552套，占比6.35%。與2019年相比，90㎡以下小戶型成交占比基本持平，90-120㎡小三居成交占比增長約15個百分點，120-144㎡大三居及144㎡以上享受型戶型成交占比各降低6-8個百分點。

三、存量房市場-各地區(qū)住宅成交均價

2020年晉城市城區(qū)存量房市場共成交3246套，與去年相比增長5.36%；總成交面積31.97萬㎡，與去年相比下浮3.5%。其中存量住宅成交3162套，總成交面積31.12萬㎡，單套住宅成交平均面積為98㎡；存量非住宅成交84套，總成交面積0.85萬㎡，單套非住宅成交平均面積為101㎡。

據(jù)山西琨仲“V估價”監(jiān)測，2020年晉城市城區(qū)存量房市場成交均價8050元/㎡。西北片區(qū)均價7806元/㎡，較去年增長24.84%；西南片區(qū)均價8054元/㎡，較去年增長24.33%；東北片區(qū)均價8413元/㎡，較去年增長26.66%；東南片區(qū)均價9044元/㎡，較去年增長31.74%；北石店片區(qū)均價5221元/㎡，較去年增長18.36%。

2020年度晉城市各縣區(qū)中，成交均價最高的是高平市，均價6388元/㎡，較去年增長24.43%；澤州縣均價4795元/㎡，較去年增長17.41%；陽城縣均價4389元/㎡，較去年增長12.11%；陵川縣均價4310元/㎡，較去年增長39.57%；沁水縣均價5124元/㎡，較去年增長43.89%。

四、土地市場-各地區(qū)土地擬出讓及成交

2020年度晉城市全市（晉城市本級、城區(qū)、高平市、澤州縣、陵川縣、陽城縣及沁水縣）共擬出讓土地189宗，較去年增長5%；擬出讓總面積703.53萬㎡，較去年增長25.7%。

2020年度晉城市全市（晉城市本級、城區(qū)、高平市、澤州縣、陵川縣、陽城縣及沁水縣）共成交土地284宗，較去年增長4.8%；總成交面積744.69萬㎡，較去年增長3.08%；總成交金額85.91億元，較去年增長63.02%。

其中住宅用地成交62宗，較去年增長1.64%；總成交面積220.16萬㎡，較去年增長46.31%；總成交金額71.21億元，較去年增長75.14%。晉城市本級住宅用地平均樓面地價約上漲8%，高平市及澤州縣住宅用地平均樓面地價約上漲4%，高平市及澤州縣住宅用地平均樓面地價與晉城市本級基本持平。

第2章：晉城市城建及房地產(chǎn)市場政策動態(tài)

1、1月8日，晉城市“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”系統(tǒng)正式上線。

2、3月19日，沁水縣人民醫(yī)院項目在小嶺村舉行開工儀式。

3、7月1日起，晉城市住房公積金繳存基數(shù)調(diào)整。

4、7月27日，山西省委組織部、省民政廳、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳聯(lián)合出臺了《關(guān)于加強社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建促進物業(yè)管理服務水平提升的指導意見（試行）》（以下簡稱《指導意見》），要求各地充分發(fā)揮各級黨組織的領(lǐng)導作用和行業(yè)部門的指導監(jiān)管作用，通過加強社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建，切實提升我省物業(yè)管理服務水平。

5、8月3日，晉城市老舊小區(qū)改造計劃清單出爐。

6、8月14日，山西省出臺新規(guī)，將加強房地產(chǎn)中介和住房租賃交易管理，其中明確，中介機構(gòu)不得強迫委托人選擇其指定的金融機構(gòu)，不得將金融服務與其他服務捆綁。

7、8月24日，晉城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、晉城市行政審批服務管理局、中國人民銀行晉城市中心支行、中國銀保監(jiān)會晉城監(jiān)管分局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商品房預售資金監(jiān)管的通知》，具體通知明確了預售資金監(jiān)管制度、規(guī)范商品房預售資金存取行為并提出了具體的工作要求。

8、9月21日上午，2020中國·山西（晉城）康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會開幕式在司徒小鎮(zhèn)隆重舉行。

9、9月25日前后，高平市入選國家數(shù)字鄉(xiāng)村試點地區(qū)。

10、9月29日，晉城至臨汾城際公交線路正式開通。

11、12月12日，晉城高鐵的配套設(shè)施—晉城東站站前廣場及丹河快線、太岳街東延工程今日順利通車。

12、12月12日，高鐵晉城東站正式啟用，晉城從此駛?cè)敫哞F時代。

13、12月30日晉城新地標—市文化藝術(shù)中心具備演出條件。

第3章：晉城市房地產(chǎn)市場分析

一、樓市關(guān)鍵詞樓市均價增勢趨緩，西北片區(qū)為本年度“黑馬”

2020年晉城市新建商品房住宅市場成交均價增長幅度較上年相比增長趨勢漸緩，2019年月均上漲約110元/㎡，2020年度月均上漲約90元/㎡，增長額較去年下浮20元/㎡/月。增長趨勢雖變緩，但上漲的勢頭仍然不變，新建商品房住宅市場成交均價仍呈持續(xù)增長態(tài)勢。西北片區(qū)作為今年新建商品房住宅市場的一匹“黑馬”，其入市量及成交量穩(wěn)居晉城市城區(qū)住宅房地產(chǎn)成交的第一位，成交均價增長幅度約27%，同樣居于榜首位置。

從存量房住宅市場來看，成交均價增長額約為80元/㎡/月，增長額較去年相比同樣下浮20元/㎡/月。與新建商品房住宅市場有一定差別的地方在于：存量房住宅市場中，東部片區(qū)漲幅較大，其中屬東南片區(qū)漲幅最大，約上漲16%，月均漲額約為100元/㎡。

二、樓市關(guān)鍵詞新建商品房市場入市樓盤增多，近三年首次“供大于求”

2020年晉城市市區(qū)共入市28個樓盤，發(fā)布預售證58張，預售總面積大于2018、2019年兩年預售面積的總和。入市樓盤多，購房者的可選擇性也就相對的變大一些，今年新建商品房市場總體成交面積小于供應面積約20萬㎡，這也是近三年第一次出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

本年住宅類房地產(chǎn)成交量創(chuàng)近三年“新高”，無論是新建商品房住宅還是存量房住宅，消費者的購房熱情仍然有增無減。

從各戶型成交結(jié)構(gòu)來看，今年約70%的購房者選擇了120㎡以下的剛需型小戶型，這一指標較去年上漲約17%，由此可見：目前購房者的主要需求仍保持為剛需，且此類需求有可能保持穩(wěn)定或小幅增長，短期內(nèi)購房者的主要購房目標仍以小戶型為主。

對于非住宅類房地產(chǎn)來說，今年的成交情況一度陷入低谷，成交量創(chuàng)近三年“新低”。存量非住宅單套成交平均面積與去年相比也降低約200㎡，這一指標也說明2020年非住宅市場較不景氣，購房者對于該類房地產(chǎn)的投資愈發(fā)謹慎。

三、樓市關(guān)鍵詞主城區(qū)“一地難求”，縣區(qū)加大土地供應力度

2020年晉城市本級住宅用地成交量與成交面積均縮減50%以上，相比起西部兩片區(qū)，東部兩片區(qū)成交量更少，土地較稀缺，成交樓面地價相對較高。本年晉城市本級住宅用地的“地王”是位于晉城市東南片區(qū)松林街與紫光路交叉口北側(cè)的一宗住宅用地，由晉城華洋浩軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍下，拍出了樓面地價3641.22元/㎡的高價。晉城市本級住宅用地平均樓面地價上漲8.33%，最高樓面地價較去年最高樓面地價上漲55.49%。

高平市及澤州縣住宅用地成交量本年度均大幅上漲，高平市成交面積較去年相比約上漲2倍，澤州縣成交面積較去年相比約上漲3倍。值得一提的是高平市及澤州縣平均樓面地價直逼晉城市本級，最高樓面地價較去年相比也上漲30%以上。

高平市的住宅用地“地王”是本年度晉城市各地區(qū)除晉城市本級“地王”以外樓面地價最高的住宅用地，該宗宗地被高平市中潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍下，拍出了樓面地價2947.21元/㎡的高價，位于高平市神農(nóng)路與文博街交叉口西南側(cè)。澤州縣土地成交的主要方向為丹河新城，丹河新城的建設(shè)發(fā)展一定程度上也對澤州縣的地價上漲起到了很大的推動作用。

房地產(chǎn)市場綜合分析

2020年受疫情影響，上半年整體房地產(chǎn)市場比較低迷。隨著3月份疫情穩(wěn)定之后，存量房市場率先回歸以往的繁榮景象，而新建商品房市場在7月份之后才逐步回暖，后半年成交狀態(tài)保持的十分穩(wěn)定。今年西部兩片區(qū)住宅成交量及入市量均占有晉城市房地產(chǎn)市場70%以上的份額，其中屬西北片區(qū)所占份額更大，這也一定程度上向我們預示著：西部兩片區(qū)的發(fā)展時代已經(jīng)來臨，西北片區(qū)已經(jīng)通過老城改造等一系列措施率先取得了較好的發(fā)展，西南片區(qū)的發(fā)展隨著金匠工業(yè)園以及南村片區(qū)的開發(fā)也將很快迎來高速發(fā)展的時代。

從整體房地產(chǎn)市場走勢來看，晉城市存量市場及新建商品房市場住宅類房地產(chǎn)成交均價基本處于同一水平，且均呈持續(xù)上漲態(tài)勢。

2020年晉城市存量房住宅市場成交均價走勢相對穩(wěn)定，但趨勢仍為穩(wěn)定增長的狀態(tài)，疫情過后部分學區(qū)房突破了1.3萬/㎡，這也是對于存量房市場住宅類房地產(chǎn)的一大沖擊。2020年以來，中央在重要會議上已多次強調(diào)加強老舊小區(qū)改造提升，以改善居民居住條件，并強調(diào)保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，堅持“房住不炒”基調(diào)不變，晉城市也在大力開展老舊小區(qū)改造工作，并取得了一定的成績，這一動作也在一定程度上使老舊小區(qū)利用率更高，增加老舊小區(qū)房價與現(xiàn)行市場房價的貼合度。

7月份開始新建商品房住宅市場成交均價首次突破8000元/㎡大關(guān)，中間受不同樓盤入市成交情況影響雖有起伏，但是年末成交均價仍停留在8000元/㎡以上，在2020年接近尾聲的時候，皇城新區(qū)開盤爆出了12000元/㎡的高價，此類現(xiàn)象也不斷向我們預示著：晉城市8000元/㎡以下的住宅類房地產(chǎn)相對稀缺，整體房地產(chǎn)已基本進入高房價的又一新時代。

從土地入市情況來看，2020年晉城市本級及城區(qū)住宅類房地產(chǎn)供應量較2019年相比降幅在50%以上。2020年年末，隨著“地王”以高于去年“地王”1300元/㎡的高價橫空出世，在一定程度上向廣大購房者預示著短時間內(nèi)晉城市新建商品房市場住宅類房地產(chǎn)成交價格不會走下行路線，未來仍將持續(xù)上升，且漲幅不會太小。

高平市和澤州縣（主要指丹河新城）平均樓面地價與晉城市本級基本持平。高平市最高樓面地價較去年上漲約900元/㎡，且高平市年末拍出晉城市第二高價的住宅用地，這也反應了高平市的住宅類房地產(chǎn)市場成交價格未來上漲勢頭仍不容小覷。

澤州縣丹河新城的規(guī)劃建設(shè)是晉城市積極融入中原城市群的“前沿跳板”，隨著鄭太高鐵的年底正式通車，丹河新城這里形成了太行山機場、高鐵、高速和“干線公路”四位一體的交通網(wǎng)絡，并通過一系列招商引資大會吸引了眾多企業(yè)、高校入駐丹河新城。未來隨著這里配套設(shè)施的不斷發(fā)展建設(shè)、新型企業(yè)及各高校不斷落戶，丹河新城未來房地產(chǎn)市場的相應需求將會不斷加大。

另外，晉城市市區(qū)范圍內(nèi)入市土地供應不足，也會導致后續(xù)樓盤入市量不足，目前購房者的購房目標仍保持在剛需范圍內(nèi)，短時間內(nèi)這種局面不會有太大變動，這一現(xiàn)象可能會在丹河新城放開買房限制后推動購房者的購房目標逐步向丹河新城轉(zhuǎn)移。