都說樓市長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。事實(shí)也確實(shí)如此，貨幣、土地以及人口對(duì)于樓市影響巨大。其中的土地跟貨幣可以通過短期的政策調(diào)控達(dá)到目標(biāo)，唯獨(dú)長(zhǎng)期的人口是一個(gè)不可控的因素。作為宏觀政策的重要依據(jù)之一的人口，往往也將對(duì)樓市未來走向產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

近日，中國(guó)第七次人口普查結(jié)果正式公布。其結(jié)果如何？對(duì)于樓市有何影響？我們今天來好好聊一聊。

總?cè)丝谕黄?4億大關(guān)

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)公布：全國(guó)人口共14.11億人，其中城鎮(zhèn)人口占比63.89%，65歲以上人口占比13.5%，東部地區(qū)人口為占比39.93%，相比2010年上升2.15個(gè)百分點(diǎn)。

（圖片來源：國(guó)民經(jīng)略）

在人口總量方面來看，我國(guó)近10年人口發(fā)展呈現(xiàn)增速放緩，但仍保持平穩(wěn)增長(zhǎng)總態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)表明，七人普全國(guó)共14.11億人，較六人普13.39億人增長(zhǎng)0.72億人。

雖然總?cè)丝趧?chuàng)下歷史新高，增速在明顯放緩。從圖中可以看出，六普相比五普增長(zhǎng)0.74億人，五普較四普增長(zhǎng)了1.32億人，增長(zhǎng)率為0.53%，增速連年下滑，降幅明顯。

如果你關(guān)注樓市會(huì)發(fā)現(xiàn)，近年來，各大城市之間早已開始了“搶人大戰(zhàn)”，從各地的起初的“本科要求”，到現(xiàn)在直接“0門檻落戶”，各出奇招。

為何？說到底，是因?yàn)槿丝谠鏊俜啪徶?，各地方都在未雨綢繆。就這么多人口了，搶到人的城市才有消費(fèi)，才有發(fā)展?jié)摿?。?dāng)然也能增加樓市需求，增加財(cái)政收入。如果人口增速仍處于下滑狀態(tài)，那么估計(jì)在未來的“搶人大戰(zhàn)”，也將會(huì)愈演愈烈。

全國(guó)老齡化程度加快

在年齡構(gòu)成方面來看，近10年，我國(guó)少兒人口數(shù)量增加，比重上升，即將步入“深度老齡化社會(huì)”。普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口為2.64億人，占18.70%；其中，65歲及以上人口為1.9億人，占13.50%。

一般而言，65歲以上人口占比超過7%，則意味著進(jìn)入老齡化社會(huì)。當(dāng)這一比重超過14%時(shí)，則標(biāo)志著“深度老齡化社會(huì)”的到來。

而我國(guó)本次人口普查結(jié)果顯示，65歲及以上人口占比為13.50%，已經(jīng)極度接近指標(biāo)，預(yù)計(jì)5-10年或?qū)⒉饺搿吧疃壤淆g化社會(huì)”。

而老齡化也將催生房地產(chǎn)市場(chǎng)新的發(fā)展方向：

一是文旅養(yǎng)生地產(chǎn)的興起，一般分布在沿海及自然資源周邊，配合康養(yǎng)、醫(yī)院養(yǎng)老等服務(wù)。

二是購房者開始對(duì)房子功能要求的提高，看重社區(qū)內(nèi)部服務(wù)，保證良好居住體驗(yàn)，促使開發(fā)商做出更好的居住產(chǎn)品。

三是設(shè)立養(yǎng)老院+房產(chǎn)的結(jié)合體，近幾年在海南等地方較為常見，由開發(fā)商自建養(yǎng)老院后引進(jìn)養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)，再向外出售房屋產(chǎn)權(quán)或者居住權(quán)。

從購房者對(duì)這類產(chǎn)品的追捧中，我們可以看到社會(huì)老齡化對(duì)于樓市的需求已經(jīng)迫在眉睫，而開發(fā)商的產(chǎn)品發(fā)展方向也開始向此傾斜。

對(duì)于晉城來說，近年來晉城市以康養(yǎng)為牽引，系統(tǒng)謀劃旅游、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等配套產(chǎn)業(yè)，形成“康養(yǎng)+”多業(yè)態(tài)的健康產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。

無論是丹河新城規(guī)劃定位，還是將打造“百村百院”工程提上日程，首批28個(gè)重點(diǎn)康養(yǎng)特色村，30個(gè)康養(yǎng)院落，推進(jìn)白馬寺康養(yǎng)社區(qū)建設(shè)，玉苑村城改項(xiàng)目打造“康養(yǎng)產(chǎn)品”等，都意味晉城未來康養(yǎng)生態(tài)社區(qū)將成為一發(fā)展趨勢(shì)。

城鎮(zhèn)化率創(chuàng)新高

從人口遷徙流動(dòng)情況來看，人口流動(dòng)依然活躍，人口集聚效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。全國(guó)人口中，人戶分離人口約為4.93億人，其中，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口約為1.17億人，流動(dòng)人口約為3.76億人。

與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，人戶分離人口約增加2.31人，增長(zhǎng)88.52%；市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口約增加0.77億人，增長(zhǎng)192.66%；流動(dòng)人口約增加1.54億人，增長(zhǎng)69.73%。在城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)方面，城鎮(zhèn)常住人口持續(xù)增加，城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提高。

全國(guó)人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口約為9.02億人，占63.89%（2020年我國(guó)戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%）；居住在鄉(xiāng)村的人口約為5.10億人，占36.11%。

與2010年第六次全國(guó)人口普查相比，城鎮(zhèn)人口約增加2.36億人，鄉(xiāng)村人口約減少1.64億人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21%。

整體來看，城鎮(zhèn)化率再創(chuàng)新高。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率處于30%-70%之間時(shí)，將處于加速發(fā)展階段。

中國(guó)城鎮(zhèn)化率突破60%，離70%的上限越來越近，按照目前每年1%的城鎮(zhèn)化速度，到2030年前后，我國(guó)城鎮(zhèn)化率就有望突破70%大關(guān)。

對(duì)于樓市來說，人口和房子是供需關(guān)系，而且人口流出是線性的，但房產(chǎn)價(jià)格卻不是線性的。

在這樣的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)至少還有十年的黃金時(shí)間，而這個(gè)時(shí)間會(huì)加劇城市之間的分化。

就目前城市發(fā)展來看，一線城市通吃全國(guó)——二線三線虹吸四五線、縣城、農(nóng)村的人口——四五線虹吸縣城和村里的人口——縣城虹吸農(nóng)村里面的人口這已是必然趨勢(shì)。

對(duì)于有的城市來說，即使面臨出生人口逐年走低的現(xiàn)實(shí)，但城鎮(zhèn)化的進(jìn)展依舊能為其帶來人口利好。但對(duì)于吸虹能力較弱的城鎮(zhèn)來說，鶴崗的未來也許不會(huì)成為個(gè)例。

均戶人口持續(xù)降低

根據(jù)本次發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2010—2020年間，全國(guó)家庭戶為4.94億，平均每個(gè)家庭的人口為2.62人。

從上圖我們可以看到這些年雖然家庭數(shù)量平穩(wěn)增長(zhǎng)，但是戶均人口卻在逐年下降。

家庭規(guī)模的變小，意味著生活條件的提高，以及生活方式的改變，早些年前的三世同堂，現(xiàn)在都已經(jīng)開始拆分為2個(gè)家庭，因?yàn)楝F(xiàn)在的年輕人追求生活品質(zhì)以及居住隱私，未來這種現(xiàn)象還將持續(xù)增加。

隨著房?jī)r(jià)的上漲，小戶型就擁有不可替代的優(yōu)勢(shì)，面積小，總價(jià)低，能滿足大多數(shù)年輕人“自己住”的愿望。

在人人買房投資的時(shí)代，不要忘了年輕人才是購買主力軍，他們需要什么樣的房子，負(fù)擔(dān)的起什么樣的房子，這樣的房子才是未來市場(chǎng)里的“硬通貨”。

其實(shí)從人口看樓市走向是存在片面性的，但是作為城市發(fā)展的重要支撐力，人口的變化可直觀反映的問題也是有參考性的，從人口數(shù)據(jù)看樓市發(fā)展，你有什么不同觀點(diǎn)呢？歡迎在文章下方留言，或加入晉城房產(chǎn)網(wǎng)置業(yè)交流群，與上萬名買房者共同交流哦！