導語:

為切實加快推進中心城區(qū)城中村改造步伐，確保城中村改造已發(fā)、有序、平穩(wěn)、快速推進，晉城市人民政府發(fā)布《關于切實加快推進中心城區(qū)城中村改造的實施意見》，詳情如下：

各縣（市、區(qū)）人民政府、開發(fā)區(qū)管委會，市人民政府各委、辦、局：

為切實加快推進中心城區(qū)城中村改造步伐，確保城中村改造依法、有序、平穩(wěn)、快速推進，根據 《 中華人民共和國土地管理法 》 《 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 》 《 中華人民共和國建筑法 》 《 中華人民共和國村民委員會組織法 》 等法律法規(guī)，結合我市中心城區(qū)城中村改造實際，制定如下意見。

一、適用范圍

本市中心城區(qū)范圍內的城中村，范圍包括經市政府批準的城市控制性詳細規(guī)劃范圍內的村（社區(qū)）以及與規(guī)劃城市建設用地相鄰、且城市基礎設施可以延伸配套的村（社區(qū)）。

二、工作原則

（一）規(guī)劃先行、連片改造。城中村改造要在符合國土空間規(guī)劃的前提下，科學規(guī)劃、合理布局，鼓勵打破村與村、集體土地和國有土地界限，以城市路網為界連片改造。

（二）政府主導、規(guī)范改造。城中村改造的規(guī)劃、征收、補償、安置、建設、投融資等各項工作都必須在政府的主導下有序推進。

（三）民主決策，公開透明。城中村改造要在充分尊重民意的前提下依法依規(guī)開展，原則上要按照同意改造率、同意補償方案率及征收協議簽約率均達到90%（簡稱三個90%）以上的工作要求和制度開展相關工作。

（四）先拆后建、整村拆除。要把整村拆除作為城中村改造的先決條件，中心城區(qū)范圍內的所有城中村在城區(qū)、澤州縣政府未完成整村拆除或未明確整村拆除期限前一律不得開工建設。

（五）重點突破、整體推進。城區(qū)、澤州縣政府要合理安排城中村改造次序，按照以點帶面的要求，重點突破，整體推進，全面改造。

三、改造辦法

（一）城區(qū)、澤州縣政府統一征收，整村拆除。按照“整村拆除、優(yōu)先回遷”的原則，加快回遷安置土地和商品出讓地的供地時序，完成整村拆遷或城區(qū)、澤州縣政府做出信訪穩(wěn)定風險承諾和拆遷時限承諾后，及時辦理供地手續(xù)。

（二）城中村改造供地方式全部為出讓，改造范圍內的國有用地按原用地面積一并納入改造。

（三）城區(qū)、澤州縣政府負責本行政區(qū)域內擬改造地塊的調查摸底和房屋征收與補償工作。市級發(fā)展改革、財政、規(guī)劃和自然資源、住建、城市管理、行政審批、公安等部門協調配合，保障各項工作的順利實施。

（四）城區(qū)、澤州縣政府是本轄區(qū)內城中村改造的實施主體，在市政府的領導支持下，可通過申請棚戶區(qū)改造專項債券資金，爭取中央、省棚改財政補助資金，引入社會資金等多種方式籌措資金。

（五）鼓勵和引導社會資本合作主體通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與城中村改造。政府招商選商時，要選擇資金實力雄厚、社會信譽良好、所開發(fā)項目不涉及問題樓盤的社會資本合作主體。社會資本合作主體應繳納征遷安置資金，實行專戶管理，用于征地拆遷、臨時安置補助費及回遷工程建設等費用的支出。

（六）城中村改造用地由城區(qū)、澤州縣政府按照“一村一策、一事一議”原則，對現有建設用地人均超過120平方米的，按120平方米核定；人均不足 120 平方米的，按現有面積核定。核定規(guī)模以外的集體土地被依法征收為國有土地后，土地出讓金收入仍按照現行有關規(guī)定執(zhí)行。人口界定標準以2017年12月31日前村集體經濟組織登記在冊人口為基數，同時兼顧人口自然增長因素，包括在村集體改造范圍內有宅基地或合法房產的本戶戶籍登記人口。其中對無宅基地、無合法不動產、無合法不動產繼承權、無土地承包經營權的，不納入人口界定范圍。界定程序為：村集體建立“一戶一檔”，建檔結果經公示和“四議兩公開”表決后，由所在地派出所、自然資源中心所和鎮(zhèn)、辦事處按照部門職責進行信息核定。

（七）市政府已批準啟動的城中村改造項目確實困難的，可由村（社區(qū)）或原社會資本合作方（原合作開發(fā)商）提出退出申請，在經城區(qū)、澤州縣政府委托中介組織評估、清算后，原社會資本合作主體退出，重新引進資金實力雄厚的社會資本合作主體實施改造或由城區(qū)、澤州縣政府按本意見主導實施改造。

（八）對市政府已批復《城中村改造修建性詳細規(guī)劃》三年以上仍未動工或未實質性推進的城中村改造項目，按程序終止其原改造方案，由城區(qū)、澤州縣政府按本意見主導實施改造。

四、安置補償

被征收房屋的補償面積以不動產權證書或不動產權屬檔案、國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證為依據進行認定。

（一）住宅房屋補償

補償方式：可以選擇房屋產權調換，也可以選擇貨幣補償。

1.選擇產權調換的，補償包括產權調換面積和剩余補償費兩部分。

其中，產權調換面積：

院落式：合法宅基地面積×確權系數；

單元樓式：房屋建筑面積×確權系數；

院落式確權面積以認定的宅基地面積乘以確權系數為準。單元樓式確權面積以認定的建筑面積乘以確權系數為準。

確權系數由城區(qū)、澤州縣政府根據各村的土地、人口、建筑物、規(guī)劃、區(qū)位等情況確定，院落式最高不得大于1.7，單元樓式最高不得大于1.5。

2.選擇貨幣補償的，貨幣補償金額＝產權調換面積×貨幣補償單價+剩余補償費

貨幣補償單價由城區(qū)、澤州縣政府結合各改造地塊所在地域、位置、周邊房價等實際情況綜合確定，最高不超過4200元/㎡。

3.剩余補償費

( 1 ）單元式房屋地下室（層高不低于2米）、配套房屋均按評估價進行貨幣補償。

( 2 ）住宅房自行改為營業(yè)房，有合法經營手續(xù)的，按該住宅房的實際經營面積，再給予每平方米不高于1000元的經營性補償。

( 3 ）產權調換房源已具備相應配套設施，被征收人不需繳納費用的，不再給予相關配套費補償。

( 4 ）房屋裝修和宅基地內的苗木、附屬物等由城區(qū)、澤州縣政府結合實際情況自行制定補償標準。

( 5 ）選擇產權調換的，按確權面積等量安置。產權調換面積超出確權面積的，超面積部分10㎡（含）以內的以貨幣補償單價購買; 10㎡以上的，按市場價購買。產權調換面積不達確權面積的, 10㎡（含）以內的，按市場價貨幣化補償被征收人；10㎡以上的，按貨幣補償單價貨幣化補償被征收人。

（二）非住宅房屋補償

參照《晉城市國有土地上房屋征收與補償辦法》評估確定，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定進行補償。

（三）搬遷補助費

1.院落式房屋以一、二層合法建筑面積為依據計算，單元樓式房屋以每套建筑面積為依據計算，標準均為每平方米不高于18元。其中選擇貨幣補償的支付一次，選擇產權調換的支付兩次。

2.征收辦公用房、商業(yè)、倉儲用房、生產用房等非住宅房屋的搬遷補助費依據評估確定，支付一次。

（四）臨時安置補助費

院落式房屋以一、二層建筑面積為依據計算，單元樓式房屋以建筑面積為依據計算，標準均按每月每平方米不高于13元計算。選擇貨幣補償的，一次性支付6個月；選擇產權調換的，按月支付，回遷地是凈地的，過渡期不超過30個月；回遷地不是凈地的，過渡期不超過36個月。

過渡期限的確定，按被征收人搬遷交房之日起計算。非因被征收人原因延長過渡期限的，按逾期時間支付相應超期臨時安置補助費，逾期一個月支付1.1倍，逾期兩個月支付1.2倍，以此類推，最高不超過兩倍。因自然災害等不可抗力因素延長過渡期限的除外。

（五）簽約、搬遷獎勵

根據征收期限要求，在規(guī)定時間內完成簽約、搬遷交房的應給予一定的獎勵。具體獎勵辦法由城區(qū)、澤州縣政府結合實際情況及時配套制定。

（六）其他情形

1.違法建筑及超過批準期限的臨時建筑不予補償。

2.征收黨政機關、事業(yè)單位、國有企業(yè)單位福利房、單位自建并由職工居住的宿舍，已房改的，按照前款住宅房屋補償規(guī)定補償，未房改但職工已向單位繳納過集資房款的，按照評估價補償房屋權屬單位，由房屋權屬單位具體組織實施補償。

3.對長期租住市直管公房(確系本人居住,他處無住房)的被征收人，由所在單位、社區(qū)、房管部門開具證明，可申請政府公共租賃住房。

4.征收城鎮(zhèn)低?；虻褪杖爰彝サ姆课?，其補償面積不足60㎡、且他處無住房、選擇產權調換的，按不小于60㎡的戶型房屋給予定向安置，超出60㎡的部分以優(yōu)惠價格由被征收人進行購買；選擇貨幣補償的，按被征收人經認定的補償面積進行補償。

五、優(yōu)惠政策

（一）土地出讓金征收和使用

回遷和平衡用地均履行公開依法征收后，按程序公開出讓。出讓收入經市級相關部門按規(guī)定進行清算、計提后，于30個工作日內支付給城區(qū)、澤州縣政府，用于城中村改造。

（二）開工審批承諾制

城中村改造項目的回遷安置房建設實行審批承諾制。城中村改造項目完成整村拆除和立項手續(xù)后，依項目建設單位申請，出具完成前期手續(xù)期限承諾后，行政審批部門出具預開工通知書，相關部門據此辦理通水、通電、通路、污水接入、垃圾準運等手續(xù)，先期實施三通一平、土方清運整理、地質勘探、采空區(qū)治理等工作；建設單位出具規(guī)劃方案不再調整承諾后，即可辦理招標(或施工企業(yè)備案)手續(xù)，確定施工企業(yè)并履行土地出讓手續(xù)后可開工建設，相關部門進場履行質量、安全監(jiān)督職責。

（三）登記安置房產權

被征收戶選擇產權調換的，待回遷安置房建設項目完成竣工驗收后，建設主體單位應申請不動產首次登記。已完成不動產首次登記的項目，被征收人可持征收協議、選房結果及其他安置資料到不動產登記交易中心按照“交房即交證”原則要求，依法依規(guī)申請辦理不動產權證書。

（四）落實稅費政策

選擇貨幣補償的城中村村（居）民，對被征收人按照國家、省、市有關房屋征收法律法規(guī)、條例辦法的規(guī)定所取得的征收補償款，免征個人所得稅。

城區(qū)、澤州縣政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定征收村（居）民房屋，村（居）民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，且購房成交價格不超過貨幣補償額的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償額的，對差價部分按規(guī)定征收契稅。

回遷安置樓無需配建公（廉）租房，無需支付城市基礎設施配套費。

六、保障措施

(一)加強組織領導。全面貫徹中心城區(qū)城中村改造工作政府主導原則，在市政府的統一領導下整體推進。市直各相關部門要根據職責分工，強化協調配合，合力推動落實。城區(qū)、澤州縣政府作為中心城區(qū)城中村改造的責任主體，負責組織領導本轄區(qū)內城中村改造工作，確保中心城區(qū)城中村改造任務順利完成。

(二)明確責任清單。城區(qū)、澤州縣相關部門要按照項目審批承諾制要求，提前安排招投標工作,對完成招標項目提前介入跟進質量、安全監(jiān)管工作。市發(fā)展改革委指導城區(qū)、澤州縣政府謀劃好城中村改造項目以符合各類政策性資金爭取條件，加大政策性資金爭取力度。市規(guī)劃和自然資源局負責出具改造項目規(guī)劃條件,確定改造地塊的范圍和用地邊界，指導編制項目規(guī)劃方案，制定改造項目地塊出讓方案，按計劃完成土地供應、土地出讓成本清算工作。市財政局根據中央、省城中村改造相關扶持政策，負責指導城區(qū)、澤州縣政府城中村改造項目投融資，并負責土地出讓金的計提工作。市稅務局要依法依規(guī)做好城中村改造過程中各類稅費的征收與減免工作。市公安局指導城區(qū)、澤州縣公安局做好城中村改造所涉及的人口核定工作。市農業(yè)農村局要做好城中村改造過程中涉及的村(居)民的耕地確權相關工作。其余市直部門(單位)要結合自身職責創(chuàng)新工作方法，著力破解改造項目推進瓶頸問題，全力服務(支持)城中村改造工作,切實讓百姓早日住上安全、舒適、高質量的住房。

(三)嚴把企業(yè)準入關。城區(qū)、澤州縣政府、市發(fā)展改革委市規(guī)劃和自然資源、市住建等部門要共同建立城中村改造項目開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)錄取機制和參與城中村改造企業(yè)信用評價機制，對社會資本合作主體要嚴把關、嚴審查，確保開發(fā)企業(yè)的經濟實力與項目建設規(guī)模相匹配。對已進入城中村改造項目的企業(yè)，在未完成原城中村改造任務前，城區(qū)、澤州縣政府不得準許其參與新的城中村改造項目。市住建局應建立部門聯動機制，將存在違法違規(guī)經營行為、引發(fā)社會矛盾、社會影響惡劣的房地產開發(fā)企業(yè)列入不良信用名單，市規(guī)劃和自然資源局不得準許其參與新的土地競拍。要堅決防范和禁止未按規(guī)定履行公開選商程序、未經上級政府部門審查確認的村(社區(qū))與社會資本擅自簽訂城中村改造合作協議等違法違規(guī)行為。

(四)加強資金保障和監(jiān)管。城區(qū)、澤州縣政府一方面要充分利用上級財政補助資金、本級政府預算安排的資金、國家政策性資金、社會資本等多渠道籌措資金，全力做好融資工作，為本轄區(qū)內城中村改造工作提供資金保障；另一方面要加強拆遷安置資金專戶管理，制定資金支出機制，確保專戶資金全部用于城中村改造項目，不得用于與城中村改造項目無關的支出。

(五)加快項目審批。發(fā)展改革、財政、行政審批、規(guī)劃和自然資源、住建等相關部門按照職責分工，開辟綠色通道，加快辦理各項手續(xù)。

(六)加強建設管理。城區(qū)、澤州縣政府要對征收后的土地加強管理，市城市管理局、市規(guī)劃和自然資源局要加大巡查力度，對支持、縱容未批先建、私搭亂占、亂倒垃圾等行為的相關單位和個人依法嚴肅處理。

七、附則

本實施意見自2021年7月1日起施行,有效期一年。其他各縣（市)可依據本意見,結合實際情況參照執(zhí)行。

晉城市人民政府

2021年6月1日

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