轉(zhuǎn)眼2021已經(jīng)進入下半場，新房市場的格局，有了明顯變化，量在價先的鐵律破不了，想判斷價格漲跌，必先關(guān)注成交量。

上半年，晉城商品房成交價排行最高的還是東北片區(qū)，雖然上半年該區(qū)域新建商品房共計成交112套，但成交均價9415元/㎡。

相對來說，排名最低的是北石店區(qū)域，上半年該區(qū)域新建商品房共計成交52套，成交均價6250元/㎡。

兩區(qū)相差3165元/㎡，這可不是個小數(shù)目，但是從成交量上來說，這兩個片區(qū)的數(shù)據(jù)并不是那么可觀，但是最貴的or最便宜的。

晉城的房子到底該如何選擇呢？

行情來看，近年，晉城市區(qū)房價體系就已基本趨穩(wěn)，各區(qū)域房價分界線逐漸分明，目前晉城市區(qū)的整個成交市場房價可分為4個梯隊：

第一梯隊是9000+的東南片區(qū)；

第二梯隊是8500-9000的西北片區(qū)和東北片區(qū)；

第三梯隊是8000-8500左右的西南片區(qū)；

第四梯隊是6000-7000之間的北石店片區(qū)。

第一梯隊：東南片區(qū)

從市場成交情況來看，東南片區(qū)在全市的成交價格是趨于高位的。但是在成交量上來說，還是份額占比比較小的。

簡單概括，東南片區(qū)在晉城就屬于，量少價不低，典型的樓市白月光。

近年來，從整個晉城市區(qū)新房成交量來看，東南片區(qū)成交量都是處于市場低位的，從2020年下半年開始，該片區(qū)成交價格卻處于持續(xù)上漲的趨勢。

從2021年上半年，東南片區(qū)項目獲預(yù)售情況來看，東南片區(qū)僅有兩個項目取得預(yù)售許可，總獲批建面約44999.97㎡，從整體供應(yīng)量來看，是遠遠低于晉城其他片區(qū)的（北石店片區(qū)除外）。

從新建樓盤來看，2021年東南新區(qū)，除了已經(jīng)成型的皇城新區(qū)及星河御墅小區(qū)外，連川城改項目、江山美域及萬達廣場的公寓產(chǎn)品均處于前期建設(shè)中，且在售房源價格均已破萬，這也使得剛需購房者對于該片區(qū)只能“望房興嘆”。

從市場來看，東南片區(qū)漲價項目共同點是：地理位置優(yōu)越，交通便利，大型商圈增加，改善屬性明顯......

敢漲價，只有一個原因：即使房源供應(yīng)量少，但是仍有有市場熱度的支持。

買房人進駐“東南新區(qū)”，已經(jīng)坐實，更加佐證了近年來的“改善先行”的市場轉(zhuǎn)變。

第二梯隊：東北片區(qū)、西北片區(qū)

2020年以來，晉城東北、西北兩大片區(qū)、新房成交量穩(wěn)定，全市占比也穩(wěn)定。

對于這兩個片區(qū)來說，我們只能說，量穩(wěn)，價自然穩(wěn)。

從市場成交數(shù)據(jù)來看，2021年上半年，晉城東北和西北片區(qū)成交量占比分別為32%和33%，東北片區(qū)的平均成交價格為8870元/㎡，西北片區(qū)的平均成交價格為8754元/㎡，相差無幾。

雖然從近一年成交數(shù)據(jù)來看，這兩個片區(qū)成交價格漲幅不定，但基本面并不動蕩，這也得益于其區(qū)域內(nèi)房源的不斷供應(yīng)量。

從新建商品房在售在建情況來看，隨著近幾年的積累，晉城東北和西北片區(qū)的新建在售項目的數(shù)量是極為可觀的，而且可選擇范圍更廣泛些，比如有類似于南洋花城、御景花園、祥瑞新城這樣已經(jīng)成型的小區(qū)推出的新項目，也有書院尚品、蘭澤花園這樣的全新項目。

不僅如此，從目前已經(jīng)提上建設(shè)日程的項目來看，這兩個片區(qū)后續(xù)的產(chǎn)品也將更加多元化，比如像御苑瀾庭的洋房/雙拼類產(chǎn)品，書院嘉品項目規(guī)劃建設(shè)的高低配產(chǎn)品以及晉城118城市中心打造的公寓項目等。

當然，產(chǎn)品各有不同，那么價格也會有所參差。隨著城市的擴建，項目的多元化，晉城東北、西北片區(qū)片區(qū)的房價分化跨度也比較明顯，所以在這兩個片區(qū)內(nèi)項目怎么樣選擇，只能各花入各眼了。

第三梯度：西南片區(qū)

近年來，西南片區(qū)逐漸成為市區(qū)房源供應(yīng)大戶。據(jù)相關(guān)平臺數(shù)據(jù)統(tǒng)計，近一年內(nèi)，西南片區(qū)共計成交住宅3204套，僅次于西北片區(qū)。

西南片區(qū)的快速發(fā)展，讓我們看到，只要成交量維穩(wěn)，價格就能抗住，甚至抬頭。

從市場成交數(shù)據(jù)來看，2021年上半年，晉城西南片區(qū)成交量占比為31%，平均成交價格為8256元/㎡，從2021年1月以來，該片區(qū)房源成交價迎來了“8”字頭時代。

從新建商品房在售情況來看，西南片區(qū)總體還是有新項目持續(xù)供應(yīng)的，2021年除了德源綠洲二期、中原盛世城、錦天玉龍府等項目有新房源入市外，梧桐苑二期、康馨佳園項目也進入前期建設(shè)階段，而且茶元城改項目已提上了日程，所以該片區(qū)在后續(xù)在房源選擇上還是有很大余地的。

但是從價格來看，該片區(qū)各個樓盤房價也有所分化，在售項目從7500元/㎡-9000元/㎡不等，這也和項目所處地段有很大關(guān)系。但是從一定程度上來說，這樣的分化也給剛需購房提供了更多的選擇。

第四梯度：北石店片區(qū)

城市發(fā)展過程中，有發(fā)展快速的區(qū)域，那么就會有逐漸勢微的區(qū)域，而北石店片區(qū)就是樓市發(fā)展嚴重內(nèi)卷下的勢微代表。2021年上半年，北石店片區(qū)僅成交房源52套，且房價也從年初的破7逐漸回落。

量在價先，成交量占比下降，價格一定扛不住。

從成交數(shù)據(jù)來看，北石店目前的發(fā)展其實并不容樂觀。當然這僅是從置業(yè)量來，其實這與其房源供應(yīng)量有很大關(guān)系。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年上半年，北石店僅有1個項目取得預(yù)售許可，所以該區(qū)域可消化房源量相比其他片區(qū)確實少了點。但是從房價上來看，相比2020年，現(xiàn)如今北石店的房地產(chǎn)市場是處于維穩(wěn)狀態(tài)的。隨著本月東山郡二期項目預(yù)售的取得，銘基地產(chǎn)旗下天譽銘都、陽光云上項目的啟動，北石店后續(xù)還是會有不少房源入市的，如果想在該片區(qū)置業(yè)的小伙伴是可以期待下的。

晉城城市在不斷發(fā)展，從市場數(shù)據(jù)來看，無論是片區(qū)分布還是同區(qū)域項目，價格都是存在分化的，這也與城市的建設(shè)息息相關(guān)，不過，正因為這些分化，才給了購房者更多的選擇。

當然，從成交數(shù)據(jù)上，我們也可以看到，相比2020年，2021年以來，各個片區(qū)無論從房源成交量還是成交價格上，都進入了維穩(wěn)狀態(tài)，相信隨著房地產(chǎn)市場發(fā)展得越來越成熟，在市場需求也在不斷變化的環(huán)境下，各個片區(qū)的發(fā)展能更加均衡。