土地市場(chǎng)作為樓市的晴雨表，不知道大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，多宗土地出讓公告中，相關(guān)要求不僅對(duì)裝配式建造方式作出了要求，還多出了這樣一項(xiàng)要求：“住宅全裝修要求按照市政府辦公室‘晉市政辦[2019]45號(hào)’文件執(zhí)行”。

相關(guān)文件截圖

那么，何為住宅全裝修呢？住宅全裝修就是精裝房嗎？“晉市政辦[2019]45號(hào)”文件又有怎樣的要求呢？

NO. 1｜壹

何為住宅全裝修？全裝修住宅就是精裝房嗎？

什么是全裝修？

建設(shè)部早在2002年出臺(tái)的商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則中，明確提出全裝修的概念：指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。全裝修并不是簡(jiǎn)單的毛坯房加裝修，按建設(shè)部規(guī)定，住宅裝修設(shè)計(jì)應(yīng)該在住宅主體施工動(dòng)工前進(jìn)行。

也就是說(shuō)，住宅裝修與土建安裝必須進(jìn)行一體化設(shè)計(jì)。住宅全裝修，是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成。

上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)于2016年8月18日出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市新建全裝修住宅建設(shè)管理的通知》（滬建建材〔2016〕688號(hào)）將其解釋為：全裝修住宅是指新建住宅交付使用前，套內(nèi)和公共部位的固定面、設(shè)備管線及開(kāi)關(guān)插座等全部裝修并安裝完成，廚房和衛(wèi)生間的固定設(shè)施安裝到位的住宅。

那么，全裝修住宅和精裝房有什么區(qū)別呢？

1、“成品住宅”強(qiáng)調(diào)的是基本居住功能，就是房子交房時(shí)是成品，必須可以直接拎包入住。未來(lái)還會(huì)有交付標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是最低限度。而“精裝房”要求不一，有的開(kāi)發(fā)商裝的好一些，有的裝的差一些，強(qiáng)調(diào)的是裝修標(biāo)準(zhǔn)。

某種程度上，精裝房是成品住宅的豪華版。

舉例來(lái)說(shuō)，就像買手機(jī)一樣，我們買的是成品，它必須具備最基本的通話功能，而精裝房就類似于在具備基本通話功能以后，再配雙攝像頭啊、鋼化膜啊、內(nèi)裝軟件等等。

2、另外，傳統(tǒng)的“精裝房”是先蓋房，再設(shè)計(jì)裝修。是“傳統(tǒng)設(shè)計(jì)+二次裝修”。往往是建筑施工完成后，才進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)和施工，形成“兩層皮”現(xiàn)象，建筑不顧及裝修，裝修也不考慮建筑。交房后業(yè)主第一件事就是改水電、二次砸墻，不僅產(chǎn)生大量的垃圾而且給結(jié)構(gòu)安全帶來(lái)極大的隱患，消費(fèi)者正式入住還需要半年或一年的時(shí)間，即使入住后，噪聲及粉塵污染也會(huì)使人們的生活質(zhì)量在短時(shí)間內(nèi)得不到提高。

而成品住宅要求建筑在設(shè)計(jì)之初就和裝修設(shè)計(jì)同步進(jìn)行?！敖ㄖ?、裝修一體化設(shè)計(jì)”要求在初步方案設(shè)計(jì)階段就要考慮裝修方案，在施工圖設(shè)計(jì)階段，裝修設(shè)計(jì)必須和建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、燃?xì)獾葘I(yè)設(shè)計(jì)同步完成。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化，促進(jìn)內(nèi)裝工業(yè)化發(fā)展，提高部品化率、設(shè)施成品化率。

NO. 2｜貳

鼓勵(lì)裝配式全裝修，裝配式住宅項(xiàng)目實(shí)行住宅全裝修

早在2019年12月，晉城市人民政府就發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)住宅全裝修工作的實(shí)施意見(jiàn)》（“晉市政辦[2019]45號(hào)”）（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”）。

《意見(jiàn)》中提出，中心城區(qū)內(nèi)新出讓或劃撥國(guó)有土地上的新建住宅（回遷安置房以外），原則上實(shí)行住宅全裝修，推行成品交房。全市新開(kāi)工建設(shè)的裝配式住宅項(xiàng)目、執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目和租賃住房、酒店式公寓全部實(shí)行住宅全裝修。

具體內(nèi)容如下：

晉城市人民政府辦公室關(guān)于加快推進(jìn)住宅全裝修工作的實(shí)施意見(jiàn)

各縣（市、區(qū)）人民政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，市人民政府各委、辦、局：

發(fā)展全裝修住宅，是深入貫徹習(xí) 近 平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想，全面落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院及省委、省政府推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)、堅(jiān)持綠色發(fā)展等一系列決策部署的具體行動(dòng)，是改善人居環(huán)境、提升住房供應(yīng)品質(zhì)、滿足人民群眾對(duì)美好生活向往的重要舉措。為全面提升晉城市住宅建設(shè)品質(zhì)，按照《山西省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)住宅全裝修工作的實(shí)施意見(jiàn)》（晉政辦發(fā)〔2018〕82號(hào)）要求，現(xiàn)就推進(jìn)我市住宅全裝修工作提出如下實(shí)施意見(jiàn)。

一、明確實(shí)施范圍和目標(biāo)任務(wù)

（一）實(shí)施范圍。自本意見(jiàn)印發(fā)之日起，中心城區(qū)范圍內(nèi)新出讓或劃撥國(guó)有土地上的新建住宅（回遷安置房以外）,原則上實(shí)行住宅全裝修，推行成品交房。全市新開(kāi)工建設(shè)的裝配式住宅項(xiàng)目、執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目和租賃住房、酒店式公寓全部實(shí)行住宅全裝修。各縣（市、區(qū)）人民政府要按照“由少到多、示范帶動(dòng)”的原則，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)和政策指導(dǎo)，精心組織實(shí)施，提高住宅全裝修覆蓋率。

（二）目標(biāo)任務(wù)。各縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)結(jié)合本轄區(qū)的住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃,合理確定全裝修住宅年度發(fā)展目標(biāo)、項(xiàng)目和比例,并制定全裝修住宅實(shí)施細(xì)則。到2025年，全市新開(kāi)工全裝修住宅面積占新開(kāi)工住宅面積的比例力爭(zhēng)達(dá)到60%以上，其中中心城區(qū)達(dá)到95%以上，鼓勵(lì)其他縣（市）加快推動(dòng)全裝修住宅工作。

二、加強(qiáng)全裝修住宅建設(shè)管理

（三）加強(qiáng)土地供應(yīng)源頭引導(dǎo)。規(guī)劃和自然資源部門在供應(yīng)新建住宅建設(shè)用地時(shí)，應(yīng)明確全裝修住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)要求、面積、比例等內(nèi)容，并在住宅項(xiàng)目規(guī)劃條件書、建設(shè)用地規(guī)劃許可、建設(shè)工程規(guī)劃許可等行政許可中應(yīng)注明為全裝修，并加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。

（四）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)建設(shè)。全裝修住宅應(yīng)當(dāng)將裝修部分與主體工程一同納入項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)審批、招標(biāo)投標(biāo)、施工許可、銷（預(yù)）售、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，實(shí)行全過(guò)程管理。全裝修住宅工程推行總承包模式,主體工程與裝修工程一并發(fā)包,建筑主體與裝飾裝修同步設(shè)計(jì),統(tǒng)籌考慮建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、供暖、燃?xì)?、電氣、光纖網(wǎng)絡(luò)等專業(yè),確保預(yù)制構(gòu)件生產(chǎn)環(huán)節(jié)及主體、裝修、安裝等施工過(guò)程有效銜接。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要科學(xué)安排施工程序，合理組織施工,實(shí)現(xiàn)建造過(guò)程交叉作業(yè),提高工程建設(shè)效率。各縣（市、區(qū)）住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要定期發(fā)布全裝修主要材料市場(chǎng)價(jià)格,為全裝修住宅實(shí)行毛坯房和裝飾裝修部分分別計(jì)價(jià)提供依據(jù)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強(qiáng)對(duì)住宅全裝修質(zhì)量的監(jiān)督管理，加強(qiáng)對(duì)全裝修工程施工和所使用建筑材料、設(shè)施設(shè)備以及專項(xiàng)施工的監(jiān)管，監(jiān)督全裝修住宅的分戶驗(yàn)收。

（五）加強(qiáng)銷（預(yù)）售管理。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目具體特點(diǎn)，以滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的居住需求為出發(fā)點(diǎn)，在確保所需部位裝修功能齊備的基礎(chǔ)上，兼顧消費(fèi)者不同層次需求，為購(gòu)房人提供多樣化的裝修風(fēng)格選擇。積極推行“菜單式”全裝修住宅交付模式,每個(gè)全裝修住宅項(xiàng)目的裝修方案原則上不少于3個(gè)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)分別簽訂商品房銷（預(yù)）售合同和委托裝修協(xié)議，分別明確毛坯房?jī)r(jià)格和裝修價(jià)格。委托裝修協(xié)議中應(yīng)當(dāng)明確裝修內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和使用的部品部件（備選）品牌、型號(hào)及裝修工程質(zhì)量保修等內(nèi)容。全裝修住宅項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí),修建完成模擬樣板間,在銷售場(chǎng)所公示全裝修住宅樓棟、戶型、設(shè)計(jì)、“菜單式”裝修的選擇內(nèi)容、采用的裝修部品部件及品牌、采用的裝修材料質(zhì)量及環(huán)保證明等相關(guān)信息，并運(yùn)用虛擬現(xiàn)實(shí)/增強(qiáng)現(xiàn)實(shí)等技術(shù)，為購(gòu)房人提供更加便捷、直觀的購(gòu)房體驗(yàn)。

項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂時(shí)，要修建完成實(shí)體樣板房，樣板房要真實(shí)反映裝修標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量。全裝修住宅交付標(biāo)準(zhǔn)不得低于樣板房和委托裝修協(xié)議承諾標(biāo)準(zhǔn)，樣板房保留時(shí)間自商品住宅交付之日起不少于6個(gè)月。商品住宅交付時(shí),要為購(gòu)房人提供樣板房的影像資料。

（六）加強(qiáng)質(zhì)量管控。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和施工單位要健全企業(yè)質(zhì)量?jī)?nèi)控機(jī)制,對(duì)設(shè)計(jì)、施工、采購(gòu)、交付及售后實(shí)施全過(guò)程管理,強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)管控,加大安裝工程預(yù)留預(yù)埋和裝飾裝修隱蔽工程的巡檢力度,確保裝修質(zhì)量合格。全裝修住宅實(shí)行分戶驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位未組織分戶驗(yàn)收和分戶驗(yàn)收不合格或尚有部分住宅及公共部分未完成裝修的全裝修住宅工程，行政審批部門不予辦理竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行全裝修住宅質(zhì)量保修責(zé)任,嚴(yán)格按照《住宅質(zhì)量保修書》約定內(nèi)容予以保修。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所銷售的全裝修住宅出現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題或拒不履行質(zhì)量保修責(zé)任的,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要依法加大查處力度,查處結(jié)果要與參建單位企業(yè)信用、市場(chǎng)準(zhǔn)入等信息掛鉤。房屋交付使用后,購(gòu)房人不得擅自拆除和破壞相關(guān)公共設(shè)施,不得損壞承重墻體和拆改水、暖、電、燃?xì)獾扰涮自O(shè)施。

（七）強(qiáng)化主體責(zé)任。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)提升全裝修住宅開(kāi)發(fā)管理能力，承擔(dān)全裝修住宅建設(shè)工程的主體責(zé)任。全裝修住宅裝飾裝修工程應(yīng)采用綠色環(huán)保、具有質(zhì)量證明文件且符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的裝修材料、部品部件和設(shè)備。房屋裝修工程完成后,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境檢測(cè), 室內(nèi)空氣中的污染物濃度應(yīng)符合民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。施工總承包企業(yè)就全裝修住宅整體建設(shè)質(zhì)量向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé),要加強(qiáng)成品住宅土建工程及裝修工程的施工組織協(xié)調(diào)管理和工程質(zhì)量控制。

（八）創(chuàng)新發(fā)展模式。要積極打造住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地,以標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)和技術(shù)創(chuàng)新企業(yè)為主體，生產(chǎn)符合國(guó)家有關(guān)環(huán)保、節(jié)能等要求的材料，建立全裝修住宅部品認(rèn)證制度,搭建建材部品集中采購(gòu)平臺(tái)，加快形成全裝修住宅成套技術(shù)和通用化的部品體系。積極培育住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)創(chuàng)新聯(lián)盟,加大研發(fā)投入,增強(qiáng)創(chuàng)新能力,推廣全裝修住宅集成解決方案,促進(jìn)住宅產(chǎn)品技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

三、工作要求

（九）加強(qiáng)組織保障。各縣（市、區(qū)）、各部門要高度重視住宅全裝修推進(jìn)工作,將其列入重要議事日程,抓緊制定相關(guān)配套政策措施并抓好落實(shí)。發(fā)展改革、規(guī)劃和自然資源、行政審批、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、稅務(wù)、金融等部門要按照各自職責(zé)做好相關(guān)工作,各部門要密切配合,建立聯(lián)動(dòng)、協(xié)作和責(zé)任考核機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)全裝修住宅建設(shè)的引導(dǎo)、管理和規(guī)范,合力推進(jìn)住宅全裝修工作。

（十）政策激勵(lì)扶持。對(duì)實(shí)施全裝修的在建和新建住宅項(xiàng)目, 要給予激勵(lì)和扶持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)予以扣除;全裝修住宅采用裝配式裝修方式的，其裝配式裝修工程量計(jì)入單體建筑預(yù)制裝配率，享受裝配式建設(shè)工程相關(guān)支持政策；全裝修住宅項(xiàng)目的建筑廢棄物處置費(fèi)可由市、縣（市、區(qū)）人民政府予以減免；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)全裝修住宅項(xiàng)目的，要在動(dòng)態(tài)考核、信用評(píng)級(jí)、評(píng)優(yōu)評(píng)先等方面適當(dāng)予以傾斜。

（十一）加大信貸支持。對(duì)購(gòu)買全裝修住宅的消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)按照差別化住房信貸政策，給予信貸支持。使用住房公積金貸款購(gòu)買全裝修住宅的，住房公積金管理部門可按全裝修住宅總價(jià)款，根據(jù)規(guī)定的首付比例及借款人收入情況等確定貸款額度。

（十二）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。各縣（市、區(qū)）要通過(guò)多種形式,宣傳實(shí)施住宅全裝修工作的目的、意義、政策措施、典型案例、先進(jìn)技術(shù),提高公眾對(duì)全裝修住宅在質(zhì)量、環(huán)保、工期、后期維修等方面優(yōu)勢(shì)的認(rèn)知度,促進(jìn)綠色消費(fèi)。要總結(jié)推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),強(qiáng)化住宅全裝修從業(yè)隊(duì)伍培訓(xùn),引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和家裝企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),不斷提升住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)水平,為人民群眾創(chuàng)造更加舒適的居住條件。

結(jié)合6月底晉城市人民政府印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展的通知》中要求，意味著接下來(lái)的晉城樓市中，保障性住房、社會(huì)投資的總建筑面積10萬(wàn)平方米以上的新建商品房住宅項(xiàng)目、執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目和租賃住房、酒店式公寓均得實(shí)行住宅全裝修，全裝修交付住宅將越來(lái)越多。

NO. 3｜叁

全裝修住宅對(duì)房企和業(yè)主會(huì)造成哪些影響？

從建筑工業(yè)化，到內(nèi)裝工業(yè)化，這就是住宅的未來(lái)發(fā)展必然趨勢(shì)，也是住宅產(chǎn)業(yè)化成熟的標(biāo)志。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，即使機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。

全裝修可能為房企帶來(lái)了新的溢價(jià)點(diǎn)。但隨著土地價(jià)格越來(lái)越高，地價(jià)與房?jī)r(jià)的價(jià)差收窄，留給開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間越來(lái)越小，即便排除應(yīng)對(duì)調(diào)控周期的因素，開(kāi)發(fā)商也要選擇精裝修/全裝修交付，因?yàn)榫b修/全裝修可以更好地突出產(chǎn)品亮點(diǎn)，提升溢價(jià)。

不僅如此，全裝修可以降低房企土地增值稅?！兑庖?jiàn)》提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，在計(jì)算土地增值稅的增值額時(shí)予以扣除等一系列政策激勵(lì)。

但是全裝修存在人才缺乏、流程復(fù)雜、施工技術(shù)要點(diǎn)多、供應(yīng)商眾多、施工監(jiān)理細(xì)致、驗(yàn)收交樓更為復(fù)雜等諸多問(wèn)題，為此全裝修產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化和流程化對(duì)于眾多中小開(kāi)發(fā)商無(wú)疑是一個(gè)重大挑戰(zhàn)。此外，全裝修也意味著開(kāi)發(fā)商要承擔(dān)相應(yīng)的售后服務(wù)，這不僅麻煩也會(huì)增加不小的開(kāi)支。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買房更加省心了且房?jī)r(jià)不一定拉高。

所謂省心很好理解，一般房子定下就開(kāi)始操心裝修的事了，什么風(fēng)格，如何布置，找誰(shuí)做……這些看似不起眼的事，每一樣做起來(lái)都不容易；如今好了，開(kāi)發(fā)商給統(tǒng)一做了基礎(chǔ)部分，留下的升級(jí)部分和軟裝部分，工程量總歸比以前少很多。

且對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在貸款買房的觀念早已普及，不過(guò)以前貸款都是毛坯部分，全裝修成本也做到了貸款中。《意見(jiàn)》提出了差別化住房信貸政策，給予信貸支持。使用住房公積金貸款購(gòu)買全裝修住宅的，住房公積金管理部門可按全裝修住宅總價(jià)款，根據(jù)規(guī)定的首付比例及借款人收入情況等確定貸款額度。

而為什么說(shuō)房?jī)r(jià)不一定拉高呢？舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，比如一套房子毛坯房是100萬(wàn)元，裝修花20萬(wàn)，全下來(lái)就120萬(wàn)，而成品房有可能為110萬(wàn)甚至為105萬(wàn)元。因?yàn)樗捎玫募苫Ｊ?，一體化設(shè)計(jì)、集中采購(gòu)、集中施工，會(huì)極大地節(jié)約成本。因此，不一定會(huì)拉高房?jī)r(jià)。

NO. 4｜肆

結(jié)語(yǔ)

過(guò)去，房屋從購(gòu)買到交房要幾年之久，無(wú)法實(shí)現(xiàn)即買即用，同時(shí)房屋、裝修、軟裝等各個(gè)環(huán)節(jié)被人為切割開(kāi)來(lái)，客戶買到的并不是一個(gè)家，而是一個(gè)冰冷的物理空間，需要自己從零開(kāi)始，逐步去探索出一個(gè)家居空間。

由于裝修公司質(zhì)量參差不齊，業(yè)主普遍缺乏相關(guān)專業(yè)知識(shí)，裝修經(jīng)常引發(fā)各種矛盾，還造成資源浪費(fèi)、環(huán)境污染、噪音擾民、效率低下、建筑安全隱患等等問(wèn)題。

現(xiàn)如今，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)比較成熟，毛坯房已逐漸不符合國(guó)家對(duì)于住房“提升消費(fèi)品品質(zhì)”的要求，節(jié)能環(huán)保，安全性高的全裝修成為建筑行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

住宅全裝修的推行，意味著晉城樓市在今后將會(huì)趨于良性發(fā)展，未來(lái)的晉城樓市將更加規(guī)范化、嚴(yán)格化、精細(xì)化。

最后，對(duì)于全裝修住宅，你期待嗎？